14.3.2. Если ремонт должен осуществлять арендодатель

В ремонте основного средства, переданного в аренду, может быть заинтересован не только арендатор, но и арендодатель.

Всегда ли они вправе учесть в расходах по "упрощенному" налогу свои затраты на ремонт арендованного (переданного в аренду) основного средства?

Контролирующие органы дают разъяснения, согласно которым учесть в расходах затраты на ремонт может только та сторона договора, на которую законом или договором возложена прямая обязанность по проведению ремонта (Письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84, УФНС России по г. Москве от 17.04.2006 N 18-12/3/30651@, от 18.10.2004 N 21-09/67299).

Суды также соглашаются с тем, что возможность учесть расходы на ремонт арендованного имущества зависит от условий договора аренды (Постановления ФАС Уральского округа от 20.02.2007 N Ф09-755/07-С3, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.11.2007 N А33-4374/07-Ф02-8822/07).

Следовательно, если, к примеру, в договоре указано, что капитальный ремонт производит арендатор, то арендодатель уже не сможет учесть в расходах затраты на капитальный ремонт имущества, сданного в аренду.

А если в договоре нет условия о ремонте, то затраты на капитальный ремонт имеет право учитывать только арендодатель.

Дело в том, что согласно гражданскому законодательству по общему правилу осуществлять капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, должен за свой счет арендодатель. На арендатора возлагается проведение за свой счет текущего ремонта (ст. 616 ГК РФ).

При этом Гражданский кодекс РФ допускает, что обязанности по ремонту могут распределяться иначе. В частности, стороны договора аренды вправе распределить обязанности по ремонту своим соглашением (ст. 616 ГК РФ).

Например, можно закрепить в договоре аренды один из следующих вариантов распределения обязанностей по ремонту:

- капитальный ремонт осуществляет арендатор самостоятельно за свой счет;

- арендатор производит капитальный ремонт, а арендодатель возмещает ему расходы;

- любой ремонт арендодатель осуществляет самостоятельно за свой счет;

- арендатор осуществляет все виды ремонта, а арендодатель возмещает ему все связанные с этим затраты.

По нашему мнению, включить в расходы затраты на ремонт вы можете, не только если обязаны его проводить, но и если закон или договор предоставляет вам такое право.

Например, арендатор сделал капитальный ремонт, поскольку арендодатель нарушил свои обязательства по осуществлению капитального ремонта (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Или такая ситуация: арендодатель произвел ремонт основного средства, хотя по договору это обязан делать арендатор. Основание - условие договора аренды, позволяющее арендодателю по своему усмотрению осуществить капитальный ремонт вместо арендатора в случае отказа последнего. Плюс письменный отказ арендатора от проведения ремонта (не располагает необходимыми средствами или не может найти специалиста).

По нашему мнению, во всех таких случаях расходы будут обоснованными.

14.3.2.1. Если арендодатель возмещает затраты на ремонт

Особая ситуация складывается, если договор аренды основного средства содержит условие о возмещении арендодателем понесенных вами затрат или их зачете в счет арендной платы.

Возмещение затрат на ремонт может быть предусмотрено законом. К примеру, право на возмещение по закону имеет арендатор, который ремонтирует основное средство в связи с отказом арендодателя выполнить свои обязательства по капитальному ремонту (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ).

По нашему мнению, и в этих случаях вы имеете право учесть свои затраты на ремонт в расходах по "упрощенному" налогу. Ведь вы действуете в соответствии с условиями договора (или по закону): производите ремонт, который должны (или вправе) произвести, и в связи с этим несете определенные затраты.

А те суммы, которые арендодатель должен выплатить в возмещение этих затрат, вы впоследствии учтете в составе внереализационных доходов (абз. 3 п. 1 ст. 346.15, п. 3 ст. 250 НК РФ).

Отметим, что к аналогичному по сути выводу пришли судьи ФАС Восточно-Сибирского округа. Они приняли решение в пользу арендатора, который учел в расходах сумму затрат на произведенный им капитальный ремонт. При этом согласно договору арендодатель должен был ее возместить (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2006 N А33-34777/05-Ф02-6084/06-С1).

Судьи особо подчеркнули, что на плательщиков "упрощенного" налога не распространяются нормы ст. 260 НК РФ. Согласно данной статье плательщики налога на прибыль вправе учитывать в расходах затраты на ремонт арендованных основных средств, только если договор не предусматривает возмещения этих сумм.