![](/user_photo/19115_OVnlY.jpg)
- •Задача а
- •1. Вид правоотношений:
- •3. Теоретические положения:
- •4. Решение:
- •5. Судебная практика
- •6. Выводы
- •Задача б.
- •1. Вид правоотношений
- •3. Теоретические положения:
- •4) Судебная практика
- •5. Решение
- •Задача в
- •Вид правоотношений
- •Необходимые нпа
- •3. Теоретические положения
- •4. Решение
- •5. Судебная практика не использовалась.
- •6. Вывод
Задача в
Фабула
Сельскохозяйственные кооперативы (условно - А. и Б.) сообща на границе своих угодий построили зернохранилище (комплекс зданий). Право собственности на здание было зарегистрировано, при этом 1/3 права собственности - за А., а 2/3 - за Б.
Через некоторое время сельскохозяйственный кооператив А. решил
продать свою долю в праве собственности. При выяснении условий продажи
было установлено, что зернохранилище расположено не просто «на
границе», а на участке, принадлежащем именно А. В этой связи были высказаны различные соображения о том, как именно произвести продажу; от варианта продажи новому приобритателю только доли в праве собственности на землю, до варианта выкупа доли в праве собственности на здание Б.
Вопрос:
Как следует поступить в данном случае? Какие правила применяются при продаже доли общей собственности и недвижимости?
Вид правоотношений
гражданско-правовые
земельные
Необходимые нпа
«Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)
Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О сельскохозяйственной кооперации"
3. Теоретические положения
Сельскохозяйственный кооператив - организация, созданная сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяйства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный кооператив (далее также - кооператив) может быть создан в форме сельскохозяйственного производственного кооператива (далее также - производственный кооператив) или сельскохозяйственного потребительского кооператива (далее также - потребительский кооператив).
4. Решение
Зернохранилище — это здание или сооружение для хранения зерна, то есть - недвижимое имущество.
Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями.
В ст. 130 “Недвижимые и движимые вещи” ГК РФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом.
Поэтому вариант продажи новому приобритателю только доли в праве собственности на землю не подходит, так как есть прочная связь земли с имуществом.
Однако: В ЗК РФ, Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
То есть, как только кооперативы зарегистрировали право собственности на недвижимое имущество, кооператив Б получил право собственности на землю в соответсвии с долями, предусмотренными сторонами.
Рассмотрим возможность выкупа доли в праве собственности:
ГК РФ
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
2. Продавец доли обязан “известить” в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
“Особенности” извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.