2. Какие обязанности возложены на нанимателя по договору социального найма?

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

 

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

 

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

 

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

 

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

 

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

 

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Соответственно, одной из обязанностей, возложенных на нанимателя, является обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения, а также поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

3. Подлежат ли действия, совершенные нанимателем, квалификации в качестве действий, осуществляемых в ходе текущего ремонта помещения?

 

По условию задачи, наниматель:

• Разрушил стену между кухней и вентиляционной шахтой

• Установил в образовавшейся нише электрическую плиту

• Установил металлическую дверь, отделившую его квартиру от двух квартир

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" – НПА, регламентирующий перечень работ, относящихся к текущему ремонту; в НПА приводятся примеры по каждому объекту, с которыми могут проводиться манипуляции.

Примеры:

• Стены и фасады - герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

• Перекрытия - частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

• Внутренняя отделка - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

Также в Типовой форме договора социального найма прописываются действия, которые рассматриваются в качестве текущего ремонта: к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Получается, что разрушение стен между кухней и вентиляционной шахтой нельзя квалифицировать как текущий ремонт (скорее всего, такие действия необходимо рассматривать как те, которые направлены на расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений; т.е. как капитальному ремонту).

Также подобные действия, совершенные нанимателем, можно рассматривать как перепланировку (исходя из законодательного определения понятия «перепланировка»). В соответствии с ЖК РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Снос стены, безусловно, влечет необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Соответственно, для производства подобных действий наниматель должен был получить соответствующие разрешения.

По аналогичному принципу (несоответствие природе действий, которые охватываются понятием «текущий ремонт») нельзя квалифицировать в качестве текущего ремонта и установку электрической плиты в образовавшейся нише (установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов также относится к капитальному ремонту).

Важное примечание: в условии задачи говорится о том, что нанимателем была перекрыта (частично) вентиляционная шахта.

Разрушение стены между кухней и вентиляционной шахтой, а также ее частичное перекрытие не соответствует требованиям пожарной безопасности (Приказ МЧС России "Об утверждении свода правил СП 7.13130 "Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности"); назначение вентиляционной системы - предотвращение при пожаре задымления помещений зон безопасности, лестничных клеток, лифтовых шахт, тамбур-шлюзов посредством подачи наружного воздуха и создания в них избыточного давления, а также ограничение распространения продуктов горения и возмещения объемов их удаления.

Соответственно, своими действиями наниматель напрямую нарушил правила техники противопожарной безопасности.

Действия по установке металлической двери, перекрывшей доступ к черному ходу, также нельзя признать действиями по осуществлению текущего ремонта.

Наряду с этим, подобные действия потенциально нарушают правила техники безопасности. По условию задачи, наниматель проживал на 11 этаже. В соответствии со

Строительными нормами и правилами пожарной безопасности зданий и сооружений эвакуационными выходами из помещений любого этажа, кроме первого являются выходы:

• непосредственно в лестничную клетку или на лестницу 3-го типа;

• в коридор, ведущий непосредственно в лестничную клетку или на лестницу 3-го типа;

• в холл (фойе), имеющий выход непосредственно в лестничную клетку или на лестницу 3-го типа.

Соответственно, можно предположить, что черный ход являлся эвакуационным выходом.

Не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий класса: при общей площади квартир на этаже, а для зданий секционного типа - на этаже секции - более 500 кв.м; при меньшей площади (при одном эвакуационном выходе с этажа) каждая квартира, расположенная на высоте более 15 м.

Вывод: наниматель нарушил правила техники противопожарной безопасности.