Задача 16 (тема 49)

1. Какая форма предусмотрена для договора аренды? Требуется ли государственная регистрация договора аренды?

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.  Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

По условию задачи, арендатором была арендована база отдыха. Соответственно, будут применяться нормы о форме договора продажи недвидимости.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Получается, что сам договор не требует государственной регистрации; в соответствии со ст. 551 ГК РФ требуется лишь государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество.

2. Был ли заключен договор аренды с правом выкупа (по критерию формы)?

Договор был заключен, так как была соблюдена форма, требуемая для договора аренды недвижимости с правом выкупа.

3. Подлежат ли применению к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа?

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества. Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю - продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

4. Какова была бы ситуация, если бы в договоре не было предусмотрено право выкупа арендованного имущества?

В таком случае применению подлежали бы нормы, определяющие форму договора аренды.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.  Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимо решить вопрос о том, на какой же все-таки срок был заключен договор аренды. В соответствии со ст. 191 ГК РФ  течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Соответственно, течение срока как бы началось с 18 сентября. Соответственно, договор определяет срок аренды менее 1 года. Соответственно, договор не подлежит государственной регистрации.

Аналогичное дело дошло до Президиума ВАС. Суд указал, что предлог "до" используется стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Соответственно, договор не подлежит государственной регистрации.