Глава 2. Содержание обязанности Продавца По Гарантии от Эвикции и условия еГо ответственности

Раздел 1. Случаи изъятия вещи у покупателя, за которые отвечает продавец

Как уже указывалось выше, иногда, говоря о гарантии на случай эвикции в широком смысле слова, имеют в виду не только защиту от притязаний третьих лиц, но и гарантию от собственных действий продавца. Здесь мы говорим именно про первое.

Вместе с тем все же необходимо кратко затронуть обязанность продавца «не вредить покупателю».

Во-первых, гипотетически подобно тому, как собственник — третье лицо предъявляет виндикационный иск к покупателю, продавец может (пусть и неправомерно) потребовать от покупателя возврата вещи.

Во-вторых, продавец вполне реально даже после продажи может способствовать удешевлению проданной вещи, не влияя на ее физические качества, что похоже на результат, к которому приводит обременение проданной вещи в пользу третьего лица.

Разумно допустить, что покупатель вправе при определенных условиях потребовать от продавца возмещения своих убытков, вы- званных таким удешевлением.

Можно попробовать провести аналогию с обязанностью передать товар надлежащего качества, однако она будет очень грубая. Защита, которую дает покупателю ст. 475 ГК РФ в случае передачи товара ненадлежащего качества, связана именно с физическими недостатками, которые уже в свою очередь уменьшают стоимостью товара или делают его использование не столь удобным, если вообще возможным.

Основание для взыскания убытков покупателя, вызванных поведением продавца, во французском праве видят в гарантии от эвикции в широком смысле слова, а если быть более точным — в гарантии от своих собственных действий.

Согласно классическому взгляду гарантия от собственных действий запрещает продавцу оспаривать право покупателя на проданную вещь и фактически нарушать пользование покупателем, причем обычно эта гарантия не ограничена во времени.

Запрет на оспаривание права покупателя проявляется в том, что продавец чужой вещи не может предъявить иск, основанный на ничтожности продажи чужого.

Обязанность продавца не допускать фактических нарушений спокойного владения покупателя рассматривается настолько широко, что, к примеру, при продаже предприятия закон запрещает отчуждателю основывать иное предприятие, способное составить конкуренцию приобретателю, поскольку клиентела является тем, чем ценно продаваемое предприятие.

По общему правилу оговорки, сокращающие гарантию личных действий, ничтожны: продавец никогда не может оставить себе право притеснять покупателя.

Конечно, нужно понимать, что гарантия от собственных действий не мешает продавцу предъявлять иски об оспаривании или расторжении договора. собственником соседнего объекта, может использовать свое право на последний, даже если это причиняет неудобства покупателю, если только это право не было ограничено во время продажи.

Такое широкое понимание гарантии от эвикции весьма привлекательно: продавец гарантирует, что не только третье лицо, но и он сам не будет пытаться лишить покупателя владения или обременить вещь, уменьшив тем самым ее стоимость.

Однако применительно к российскому праву опять же можно лишь прибегнуть к аналогии закона, поскольку ст. 460–462 ГК РФ говорят о правах на вещь и ее изъятии третьим лицом.

«Принцип эвикции» и «принцип установления права»

Как уже указывалось выше, иногда классическую гарантию спокойного владения противопоставляют обязанности передать право на вещь.

На практике это проявляется в том, что в отношении действий третьих лиц по гарантии спокойного владения продавец отвечает, если оно будет нарушено в результате судебного процесса. По крайней мере до предъявления третьим лицом претензий относительно вещи считается, что обязанность продавца не нарушена.

Напротив, в отношении «обязанности перенести право собственности» обоснованно полагают, что можно говорить о ее нарушении и до изъятия вещи, когда обнаружилось, что покупатель не стал собственником или имеется неизвестное ему в момент продажи иное право третьего лица.

Прежде всего во втором случае речь идет не о какой-то новой обязанности продавца, а о нормальном развитии самой гарантии спокойного владения, превращении ее в более совершенный институт.

Гарантия спокойного владения защищает покупателя не от всякой эвикции третьим лицом, а от полного или частичного изъятия по суду. То есть уже изначально речь идет о правовом притязании третьего лица и пороке в правовой позиции, которую продавец передал покупателю относительно вещи.

Покупатель имеет обоснованный интерес в устранении угрозы эвикции, и современное право, достигнув определенной степени развития, дает ему защиту, вводя возможность предъявить к продавцу иск, не дожидаясь реализации такой угрозы.

В нашем позитивном праве за решение этого вопроса отвечает ст. 460 ГК РФ, согласно п. 1 которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый такими правами.

Важно, что закон говорит о любых правах, из чего можно сделать вывод, что речь идет не только об обременениях, но и о праве собственности: не должно быть всяких нераскрытых или неявных прав третьих лиц.

Закон говорит о двух мерах, которые покупатель может избрать, если станет ясно, что есть третье лицо, которое имеет нераскрытое право на проданную вещь: согласно абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ речи идет об уменьшении цены или ее возврате при расторжении договора.

Мыслима, например, ситуация, когда скрытое обременение никак не мешает покупателю использовать вещь по назначению и лишь незначительно влияет на ее цену. И если бы речь шла о расторжении договора по общим правилам ст. 450 ГК РФ, то такое нарушение со стороны продавца могло бы не считаться достаточно существенным, чтобы лечь в основание расторжения договора. С другой стороны, зачем (и каким образом) требовать уменьшения покупной цены, если выяснится, что проданная вещь не принадлежит продавцу и действительный собственник готовится предъявить виндикационный иск, или если же она была заложена продавцом по крупному долгу и кредитор собирается потребовать обращения взыскания на предмет залога?

Имеет ли покупатель право выбора прежде ними или он должен быть ограничен конкретным способом?

Вряд ли стоит ограничивать покупателя в том, как ему защищать его нарушенное право. По общему правилу если речь идет о «юридических недостатках», то у него также должно быть право выбора, как если бы это были недостатки фактические. Но тем не менее возможны исключительные случаи, когда он будет фактически лишен такого выбора.

Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 460 ГК РФ не говорит об убытках покупателя, вызванных передачей ему товара, не свободного от прав третьих лиц. Однако (это особенно касается расторжения договора при продаже чужого) такие убытки могут возникнуть. Возникает вопрос об их компенсации, если собственно эвикция еще не осуществилась и покупатель использует защиту по ст. 460 ГК РФ.

Поскольку закон прямо говорит об обязанности передать товар в собственность и свободным от прав третьих лиц (п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 460 ГК РФ), в рассматриваемом случае будет иметь место неисполнение этой договорной обязанности, а следовательно, в отсутсвие специального правила должны применяться общие правила об ответственности за неисполнение обязательств.

Можно было бы, возражая против такого утверждения, сослаться на невозможность исполнения, а следовательно, на прекращение обязательства. Однако такое возражение находится в противоречии с положениями ст. 416 ГК РФ. Для того чтобы обязательство прекратилось, невозможность должна быть вызвана обстоятельством, за которое не отвечает ни одна из сторон.

Представляет интерес соотношение правил ст. 460 и 461 ГК РФ.

Если приобретатель лишь узнал, что вещь обременена правом третьего лица или отчуждатель является неуправомоченным лицом, то он может требовать уменьшения цены или расторжения договора и возврата цены, а также возмещения убытков, причиненных неисполнением и расторжением договора.

Если же управомоченным лицом предъявлен иск об изъятии вещи у приобретателя, то в этом случае отчуждатель отвечает уже по правилам ст. 461 ГК РФ и покупатель может не требовать расторжения договора, поскольку вопрос о возврате вещи продавцу уже не стоит.

Поэтому согласно закону от того, осуществилась эвикция или нет, зависит, необходимо ли приобретателю потребовать расторжения договора или нет. Этим, вероятно, защищается возможный правомерный интерес продавца: он либо будет участвовать в процессе о расторжении как ответчик и получит назад проданную вещь, либо в процессе об изъятии вещи будет действительным собственником как третье лицо, возражая против такого иска.

Можно заключить, что согласно ст. 460 ГК РФ гарантия спокойного владения, которая вытекает из ст. 461 ГК РФ, разумно дополняется тем, что продавец гарантирует получение покупателем права на вещь, свободную от прав третьих лиц.

Основания, приводящие к эвикции, за которую отвечает продавец

Действующий закон включает в понятие изъятия случаи, когда вопреки ст. 460 ГК РФ третьи лица имеют права на вещь, не объявленные при продаже: п. 1 ст. 461 ГК РФ говорит о всяком изъятии товара третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, о котором покупатель не знал или не должен был знать. То есть речь идет о ситуации, когда неисполнение продавцом своей обязанности передать товар свободным от третьих лиц приводит к главному негативному последствию - реально осуществившемуся лишению покупателя спокойного владения купленной вещью.

Как уже было показано, обычно в этом значении эвикцию понимают как полное или частичное лишение владения или пользования, которому подвергается покупатель, вследствие виндикации или иного иска, предъявленного третьим лицом, имеющим право, которое исключает владение покупателя.

Согласно п. 1 ст. 461 ГК РФ продавец отвечает перед покупателем, если эвикция произошла по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи. Это не очень понятно.

Во-первых, в случае эвикции договор оказывается неисполненным или по крайней мере неисполненным надлежаще.

Во-вторых, по всей вероятности, речь идет об исполнении договора продавцом, а не покупателем или обеими сторонами. Если покупатель уплатил цену, а продавец еще не передал вещь и в это время возникло основание для эвикции, очевидно, продавец должен будет отвечать по ст. 461 ГК РФ, если такая эвикция осуществится. Равным образом то, что продавец уже передал вещь покупателю до ее оплаты, не может означать, что исполнения в смысле ст. 461 ГК РФ еще не случилось. В случае эвикции продавец должен будет вернуть всю или часть цены (при частичной эвикции или частичной оплате) и возместить прочие убытки. Поэтому неисполнение обязанности по оплате не влияет прямо на гарантию и ответственность за эвикцию.

В-третьих, основная позитивная обязанность продавца, которую п. 1 ст. 454 ГК РФ описывает как «передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю)», включает в себя «два компонента» (вслед за европейскими учеными можно в принципе говорить о двух обязанностях): фактический («передать вещь») и юридический (передать «в собственность»). И может получиться, что покупатель уже получил вещь во владение, но еще не стал собственником, потому что переход права собственности был отсрочен или обусловлен наступлением определенного обстоятельства. Имеет ли в такой ситуации место исполнение в смысле ст. 461 ГК РФ?

Поэтому может случиться, что, во-первых, покупатель уже по- лучил владение вещью, но обстоятельство, с которым должен был быть связан переход права собственности, еще не осуществилось. А во-вторых, он мог быть уже собственником вещи, но она оставалась во владении продавца.

Первая ситуация часто может иметь место применительно к недвижимости, когда объект уже передан, но переход права еще не зарегистрирован.

При таком положении дел первый покупатель сможет, согласно п. 61 Постановления No 10/22, требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. По всей видимости, можно будет ставить вопрос и об ответственности продавца за эвикцию, которую осуществит второй покупатель, ставший «реестровым» собственником.

Вторая ситуация является не менее интересной. Покупатель, ставший собственником движимой вещи, может по свой воле оставить ее во владении продавца. Недобросовестный продавец вполне может продать ее еще раз и передать второму покупателю, который, будучи добросовестным, может получить защиту по ст. 302 ГК РФ и стать собственником1.

И если в ситуации, когда вещь оставалась у продавца на особом основании, например на договоре аренды (constitutum possessorium), можно говорить о том, что договор купли-продажи был им исполнен в целом, поскольку в результате он сам владел вещью от нового собственника, то при продаже с переходом права solo consensu об этом вести речь не приходится. Такой договор подразумевает, что в будущем должна быть осуществлена передача по правилам о купле-продаже: исполнена лишь обязанность перенести право на покупателя; но не обязанность передать вещь. И в такой ситуации продавец должен отвечать за эвикцию.

Мы можем заключить, что, говоря об исполнении договора в смысле ст. 461 ГК РФ, необходимо вести речь о переходе контроля над юридической и фактической судьбой вещи.

Купля‐продажа чужого

Прежде всего, это подробно обсуждаемая в гл. 1 ситуация, когда продавец продает вещь, ему не принадлежащую. Собственник предъявляет виндикационный иск к покупателю (угроза полной эвикции), и тогда продавец должен защитить покупателя от отсуждения. Если процесс будет проигран, покупателю ничего не остается, кроме как предьявить к продавцу иск о возмещении понесённых убытков.

Как уже указывалось, судебная практика, ранее исходившая из недействительности продажи чужого и необходимости вернуть покупателю цену на основании ст. 167 ГК РФ, в настоящее время несколько изменилась. По всей видимости, немалую роль в этом сыграло указание в упомянутом п. 43 Постановления No 10/22 о том, что «в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара, по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи».

Ограниченные вещные права

Другая классическая ситуация связана с наличием ограниченного вещного права на продаваемый объект. Здесь часто будет происходить столкновение с обсуждаемой ниже проблемой осмотрительности покупателя и противопоставил сети тайного обременения. Ведь если речь пойдет о недвижимом имуществе и, скажем, о сервитуте, то всегда встанет вопрос о том, что он может быть противопоставлен третьему лицу лишь после соответствующей регистрации, после которой покупатель не может считаться не знавшим о нем.

Однако, во-первых, может появиться необходимость и в защите покупателя от притязаний лица, чей сервитут не внесен в реестр. Во-вторых, мыслим случай, когда к моменту заключения договора из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним была неправомерно исключена запись о сервитуте и впоследствии сервитуарий защитил свое право и запись восстановлена по суду.

Отпадение сервитута при продаже господствующего участка

Мыслима ситуация, когда покупатель претерпевает частичную эвикцию не в результате реализации третьим лицом его права на про- данный объект, а, напротив, сам не получает предусмотренного договором купли-продажи ограниченного вещного права на чужую вещь.

Аренда

Согласно общепринятому взгляду ст. 617 ГК РФ дает арендатору право следования: при продаже вещи аренда сохраняет силу для нового собственника. По этой причине она может пониматься как обременение и являться основанием для эвикции.

Можно представить себе ситуацию эвикции, вызванной существованием аренды. Когда речь идет об истребовании вещи нанимателем, то вещь изымается от покупателя лишь на время. Если это влечет неблагоприятные последствия для покупателя, то он вправе, основываясь на ст. 461 ГК РФ и не расторгая куплю-продажу, получить от продавца возмещение убытков.

Впрочем, существование аренды может быть настолько невыгодным для покупателя, что допустимо предоставить ему еще одно средство защиты: право потребовать расторжения договора, основываясь на ст. 460 ГК РФ. Ведь он сохраняет «голое право» и может «вернуть» его при расторжении договора.

Продажа с публичных торгов

До сих пор можно обнаружить проявления как подхода, согласно которому приобретение вещи, например, в результате обращения на нее взыскания является первоначальным (и, следовательно, все обременения снимаются), так и подхода, по которому речь нужно вести о производном способе приобретения с сохранением всех обременений.

В пользу первого подхода говорил ранее действовавший п. 2 ст. 313 ГК РФ: «Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника (сейчас это в другом пункте той даже статьи).

На таких началах строилось и французское законодательство. Продажа с публичных торгов в производстве по делам о несостоятельности влекла за собой очистку недвижимости от привилегий и ипотек.

Однако мы не можем не признать, что более распространенным является второй подход: закон не содержит исключения из следования залога, аренды и т. п. в случае продажи с публичных торгов. По крайней мере эта позиция преобладает в судебной практике. А раз так, то вопрос об ответственности за эвикцию стоит так же, как и в случае с ординарной куплей-продажей.

Даже если сделка заключается от имени организатора торгов и он по понятным причинам принимает оплату от покупателя, мыслимо утверждение, что в отношении обязанностей продавца по аналогии с правила- ми о комиссии должник замещает организатора торгов. Более того, можно было бы вести речь в данном случае о представительстве, возникающем помимо воли представляемого. По крайней мере в отношении конкурсных управляющих, реализующих имущество должника («органы конкурса»), в отечественной и зарубежной литературе высказывались мнения о том, что они являются представителями должника или одновременно должника и кредиторов.

Самовольная постройка

Общая санкция за создание самовольной постройки — ее снос (п. 2 ст. 222 ГК РФ), а возможность легализации — лишь исключение (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Причем, согласно сложившейся судебной практике, если была создана видимость, что объект возведен законно и было осуществлено его отчуждение, ответчиком по иску о сносе будет являться приобретатель, который в свою очередь имеет иск об убытках к лицу, осуществившему самовольную постройку

Скорее всего, говоря о предъявлении такого иска, Пленумы высших судебных инстанций имели в виду простую ситуацию, когда самовольную постройку отчуждал тот, кто ее и создал. Если же было несколько перепродаж и в результате судебного спора она была снесена, то вряд ли осуществивший снос последний покупатель сможет предъявить иск «через голову» своего продавца. Видимо, в таком случае также следует говорить об ответственности за эвикцию, несмотря на то что основанием для сноса могло быть нарушение публичного порядка строительства.

Публично‐правовое изъятие

Рассуждение, касающееся самовольной постройки, невольно подводит нас к тому, чтобы поставить следующие вопросы: говорит ли ст. 461 ГК РФ только о гражданско-правовых основаниях для изъятия вещи третьими лицами и понимает ли она под третьими лицами только лишь субъектов частного права?

Сказанное про самовольную постройку показывает, что на эти вопросы нужно дать отрицательный ответ.

В ст. 461 ГК РФ поэтому речь ведется не только о третьих лицах — субъектах частного права, обладающих гражданским правом на спорную вещь, а в принципе о вмешательстве кого-либо в спокойное владение покупателя. В том числе охватывается и публично-правовое вмешательство, если причина, по которой оно осуществляется, возникла до исполнения договора купли-продажи, а покупатель о ней не знал и не должен был знать.

Но есть и противоположный взгляд. В судебном акте по этому делу указано, что «такие требования [об убытках на основании ст. 461 ГК РФ] подлежат удовлетворению в случае, если товар был истребован у покупателя третьим лицом (собственником, обладателями права пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления) по так называемому виндикационному иску на основании ст. 301, 302, 305 ГК РФ». В данном деле изъятие товара было произведено не по основаниям, предусмотренным ГК РФ, а следователем для приобщения к уголовному делу. В указанной ситуации, как указал суд, «истец не лишился права собственности на изъятое имущество, а потому не вправе требовать от продавца возмещения убытков на основании ст. 461 ГК РФ».

Нельзя не обратить внимание на проблемы в такой аргументации: даже если вещь остается на «голом праве» за покупателем, он лишен всякой возможности осуществлять свое право. Поэтому как минимум можно говорить об убытках, вызванных частичной эвикцией, а возможно, и полной. Ведь вещь часто изымается в ситуации, когда на нее претендует потерпевший.

Фактическое (внесудебное) изъятие

Как мы видели, традиционно фактическое изъятие вещи не охватывается гарантией от эвикции, поскольку она защищает покупателя от правовых притязаний на вещь, основания для которых возникли до продажи. Однако в некоторых случаях уместно вспомнить о гарантии от эвикции и в случае внесудебного (неправового) захвата вещи третьим лицом.

Допустим, вещь была занята третьим лицом без применения силы и при этом оно заявляет свое право на нее в ходе виндикационного процесса, инициированного лишенным владения покупателем. Захватчик может выставлять возражения против претензий истца, ссылаясь на свое право, или предъявить встречный иск о признании за ним права собственности. И в этом случае, когда, по сути, возникает спор о праве, можно ставить вопрос о действии гарантии от эвикции, если основание возникновения права, на которое ссылается ответчик, существовало еще до покупки спорной вещи истцом.

Кроме того, третье лицо может получить вещь по воле еще владеющего ею продавца или пытаться отнять ее (иным образом мешать пользованию) у покупателя, ссылаясь на то, что продавец, еще являющийся собственником, разрешил такие действия. Очевидно, в таком случае причиной действий такого третьего лица будет поведение продавца, и, следовательно, можно ставить вопрос о нарушении продавцом тех своих обязанностей, которые названы выше гарантией от собственных действий.