Глава 3

Купля-продажа недвижимости

Переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения.

Передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется передаточным актом. Передаточный акт подтверждает исполнение продавцом одного из основных обязательств. Тогда регистрация права собственности должна производится на основании передаточного акта. Но ФЗ о регистрации прав на недвижимость принял иной подход.

Для регистрации перехода права собственности достаточно предоставления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости является «основанием» гос регистрации перехода права собственности, постольку в обычной ситуации регистрация договора и регистрация перехода права собственности производятся практически одновременно.

До регистрации договора его не существует, а уже при регистрации договора производится регистрация перехода права собственности. Соответственно, ни одна из сторон не обязана исполнять достигнутые договоренности и не будет нести ответственность при неисполнении.

Эта продлим на практике разрешается конструкцией предварительного договора купли-продажи жилых помещений.

Отчуждение и передача владения

Поскольку отчуждение может иметь эффект без передачи владения, ГК позволяет передать право собственности на вещь, находящуюся во владении третьего лица. Переход права собственности к покупателю происходит, таким образом, в силу одного лишь соглашения сторон. В основе этого подхода лежит то обстоятельство, что ГК не знает различия между двумя видами владения: посредственным и непосредственным владением.

Ст. 302 предполагает, что добросовестный приобретатель имеет владение вещью. При таком развитии событий вещь, может быть возвращена истинному собственнику без учета ограничений, изложенных в ст. 302 ГК РФ, направленных на защиту добросовестного приобретателя. Несмотря на то, что добросовестный приобретатель уже мог стать «собственником» согласно условиям с неуправомоченным отчуждателем и уже мог уплатить цену товара, отсутствие фактического владения способно лишить его всякой вещно-правовой позиции.

Президиум ВАС РФ подтвердил, что по буквальному смыслу ст. 302 добросовестный приобретатель получает защиту от виндикационного иска только при наличии фактического владения.

Что делать в случае двойной продажи недвижимости, когда владение у одного и право собственности у другого? ВАС сказал: «После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец... не вправе им распоряжаться поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несёт ответственность за его неисполнение.

Ст. 301 ГК устанавливает, что «собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения». В Российской доктрине гражданского права «незаконное владение» понимается как владение без правового основания. Очевидно, что первого покупателя нельзя считать незаконным владельцем, так как его владение опирается на действительный договор с истинным собственником вещи. Отсюда следует, что виндикационный иск, предъявленный вторым покупателем против первого покупателя, не должен быть удовлетворен.

Конфликт между первым и вторым покупателями можно устранить, четко определив права на владение обоих покупателей. Тот факт, что второй покупатель является собственником, ничего не говорит о его правах на владение вещью. Юр позиция второго покупателя станет более понятной, если признать, что он получает такие же права на владение, какие имел продавец. Именно по этой причине он не может оспаривать владение первого покупателя.

Таким образом, решение проблемы двойной продажи исходит из общего принципа разделения между обязательственным договором и отчуждением и представляет собой применение этого принципа.

Купля-продажа чужого

По поводу Постановления КС РФ 6-П. КС РФ не исходил из того, что договор купли-продажи чужого имущества является действительной сделкой. Напротив, позиция высших судов, как представляется, состоит в том, что договор купли-продажи является недействительным, хотя требование о реституции и не может быть предъявлено к добросовестному приобретателю (так как предусмотрено специальное последствие в виде ст. 302 ГК РФ).

Действительность договора купли-продажи следует из обязательственного характера этой сделки. Будучи источником обязательства, значимого только для его сторон, договор не касается вопроса о принадлежности права собственности. Если в результате исполнения договора покупатель, в нарушение его условий, не становится собственником товара, это говорит о дефекте исполнения договора, а не о дефекте договора как такового.

Права продавца, не получившего оплату, на проданную вещь

Права не получившего оплату продавца на товар основываются на принципе синаллагмы и заключаются в праве задержать собственное исполнение, так называемое возражение о неисполненном договоре, а также в ряде других средств правовой защиты.

Не нужно думать, что сам договор купли-продажи обусловлен встречным предоставлением, то есть возникновение обязанности одной стороны к исполнению зависит от исполнения этого договора другой стороной. В договоре купли-продажи стороны обязываются безусловно, тогда как неисполнение с одной стороны просто даёт другой стороны основание отложить свое исполнение или отказаться от договора.

Здесь при продаже в кредит не применяются правила об обращении взыскания на предмет залога. Право на возврат товара осуществляется в рамках залогового правоотношения, но без соблюдения правил об обращении взыскания на заложенное имущество и правил его реализации.

Если согласиться с тем, что право требовать возврата неоплаченные товаров по п. 3 ст. 488 ГК может быть осуществлено только в ситуации оговорки о сохранении права собственности на переданные товары за продавцом, это будет означать, что правило п. 3 ст. 488 ГК РФ практически идентично правилу ч. ст. 491 ГК. Однако маловероятно, чтобы законодатель включил два одинаковых правила в две различные статьи ГК без ссылки в одной из этих статей на другую.

Установленное соотношение предполагает, что право на возврат товара имеет вещный, а не обязательственный характер.