Глава 3. Размер ответственности продавца

Продавец должен вернуть цену, которую покупатель уплатил. Это признают даже те, кто за ничтожность договора — у них это односторонняя реституция.

Статья 461 ГК РФ говорит о возмещении продавцом покупателю убытков в случае эвикции и не упоминает о расторжении договора (а следовательно, и о возврате цены), как это делается в ст. 460 ГК РФ. Буквальное прочтение ст. 461 ГК РФ может привести нас к выводу, что продавец возмещает покупателю именно то, что он потерял, когда вещь была изъята третьим лицом, т.е. стоимость вещи на момент эвикции, а не цену, уплаченную покупателем продавцу.

"по какому основанию мог бы продавец оставить за собой какую бы то ни было часть цены, если он не исполнил своей обязанности бесповоротно передать покупателю право собственности на вещь?".

ФГК: В случае полной эвикции цена, которая должна быть возмещена покупателю, заморожена; она не переоценивается в соответствии с принципом денежного номинализма, даже если прошло много времени между платежом цены покупателем и ее возмещением продавцом. Особенность гарантии от эвикции в том, что цена всегда должна быть возмещена продавцом покупателю, даже если ко времени ее возврата вещь обесценилась или вовсе ничего не стоит, или если даже случайно уменьшилась в размерах (ст. 1631).

Конечно, покупатель пользовался некоторое время проданной ему вещью, но договор, который он заключил, не был арендой: он не предполагал плату за временное пользование и возврат вещи. По этой причине представляется верным такое толкование п. 1 ст. 461 ГК РФ, согласно которому в понятие убытков покупателя, причиненных изъятием вещи третьим лицом, в качестве "первого элемента" должна включаться уплаченная покупателем продавцу цена .

Если признавать к-п ничтожной, то покупатель не сможет требовать иные убытки. Какие?

1. Доходы от вещи

По 303 собственнику можно истребовать от недобросовестного доходы с момента когда лицо знало или должно было знать (а покупатель мог быть недостаточно осмотрителен). И тогда потери покупателя могут быть перенесены на продавца.

2. Удорожание вещи

Прирост стоимости, или если вещь заменимая — затраты на покупку новой.

На какой момент нужно оценивать стоимость вещи? Франция: на дату принятия решения об эвикции. У нас логично на момент предъявления иска (общее правило п.3 ст.393 размер убытков определяется на момент предъявления иска).

3. Улучшения

Встает вопрос о разумности и целесообразности. Если покупатель отделал салон дорогой кожей, должен ли продавец нести ответственность за эту роскошь и излишества. Во Франции: добросовестный продавец возмещает только полезные улучшения, недобросовестный все.

4.Расходы на ведение эвикционного процесса

(судебные издержки лягут на покупателя, если он проиграает собственнику)

5. Прочие расходы и упущенная выгода.

Можно ли дополнительно обеспечить ответственность за эвикцию? Да, как и любое другое обязательство. Много где есть "страхование титула" (title insurance), по которому покупатель вправе рассчитывать на страховое возмещение в случае, если окажется, что он не получил право на проданную вещь, и (или) имеет место обоснованное притязание третьего лица на нее.

В российской договорной практике (в отношении договоров продажи квартир) получило распространение условие, согласно которому в случае изъятия покупаемой квартиры третьими лицами продавец обязуется купить и передать покупателю аналогичную квартиру взамен отобранной по судебному решению об эвикции.

Это сомнительно. ст. 554 — при продаже недвижимости нужны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. И ППВС №54 говорит, что нужно хотя бы кадастровый номер. Тогда такое условие вызывает вопрос.