Глава 3. Жилые дом и помещение как объекты права собственности

§ 1. Социальные и технические характеристики жилого дома

и жилого помещения как объектов гражданских и жилищных прав

1. Жилище как материальная основа жизни человека во всех общественных формациях представляет абсолютную общечеловеческую ценность. Ему нет эквивалента. Жилая среда, в которой проживает цивилизованный человек, создана его трудовой деятельностью. Жилищный фонд в советский период составлял четвертую часть стоимости основных фондов страны, оставаясь ведущей составной частью непроизводственных фондов <1>.

--------------------------------

<1> Жилищный комплекс СССР: проблемы и решения. М., 1989. С. 13.

К. Маркс считал, что жилье выполняет двоякую роль, т.е. функционирует как средство производства (часть производительного капитала) и просто как жилье, будучи предметом потребления. И в советской экономической литературе отмечались две социальные функции жилищного фонда: помимо удовлетворения потребностей людей, жилье представляет собой необходимое условие расширенного воспроизводства <1>.

--------------------------------

<1> Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. М., 1955. С. 136.

Жилищные фонды не непосредственно, а косвенно, в качестве инфраструктуры, участвуют в общественном производстве, являются его обязательным и предварительным условием. "Очевидно, что если в народнохозяйственном плане предусмотрено сооружение завода или любого другого объекта производственного назначения, требующего укомплектования кадрами в размерах, превышающих мобильные резервы трудовых ресурсов в районе размещения, то одновременно и даже с некоторым опережением должны быть построены жилые дома и соответствующие объекты сферы обслуживания для работающих и членов их семей. В противном случае приступать к сооружению самого объекта нерационально, так как это приведет к замораживанию средств, к длительным срокам освоения производственных мощностей, а следовательно, к крупным народнохозяйственным потерям" <1>.

--------------------------------

<1> Ходжаев Д.Г., Кочетков А.В., Листенгурт Ф.И. Система расселения в СССР (вопросы комплексного планирования). Экономика. М., 1977. С. 120.

Эта логика плановой экономики остается верной как цель и в рыночной экономике. Правда, эта логика оказалась оторванной от действительности как в советский, так и в постсоветский период. Как правило, ни одновременного, ни тем более опережающего по темпам жилищного строительства в сравнении с производственным строительством в советский период не осуществлялось.

В условиях экстенсивного развития экономики основная масса централизованных государственных капитальных вложений шла на строительство жилых домов в расчете на прирост рабочей силы в планируемый период, тогда как на улучшение жилищных условий планировалось, например, в IX пятилетке, всего 30% от подлежащего вводу жилья <1>. Соотношение между объемами централизованных государственных капитальных вложений, направляемых отраслям народного хозяйства и территориям на строительство жилья, составляло в последнее тридцатилетие советского периода 80% к 20%. При этом основная масса из 80% государственных капитальных вложений направлялась на строительство жилья в расчете на прирост численности рабочих и служащих в базовых отраслях экономики <2>.

--------------------------------

<1> Ходжаев Д.Г., Кочетков А.В., Листенгурт Ф.И. Указ. соч. С. 121 - 123.

<2> СП СССР. 1967. N 17. Ст. 119.

В условиях постоянного дефицита жилья реальной доминантой социалистического периода оказалась именно вторая функция жилья, т.е жилье как необходимое условие расширенного воспроизводства. Назначение жилья как общечеловеческой социальной ценности практически отступило перед необходимостью преимущественно удовлетворять потребности в рабочей силе ведущих, базовых отраслей народного хозяйства. В этом было искажение, деформация функций, имеющих, во всяком случае, равное значение. Однако и в этих условиях уровень обеспеченности жильем работников предприятий группы "А" (тяжелая промышленность) был также низок, как и у других рабочих и служащих. Это видно хотя бы на примере такого региона, как Средний Урал, где группа "А" составляла 86,2%. Соотношение между группами "А" и "Б" в Свердловской области было в два раза хуже, чем в среднем по РСФСР, а по обеспечению социальными благами около 5 млн. жителей Среднего Урала находились на 40 - 50 месте <1>.

--------------------------------

<1> Пашков А. Свердловские диспропорции // Известия. 1990. 4 янв.

В постсоветский период застой в жилищном строительстве до 2005 г. привел к тому, что объем строительства домов сократился в два раза <1> против объема, достигнутого в РСФСР в ее лучший год - 1989 г.

--------------------------------

<1> Строительство в России-2006: Сб. ст. М.: Росстат, 2006. С. 117.

Именно за более чем семьдесят лет советской власти вторая функция жилищного фонда - неразрывная связь с общественным производством - обусловливала его воспроизводство, территориальное размещение и наибольшее развитие, а также требовала пропорциональности производственного и жилищного строительства. История нашей страны подтверждает: народное хозяйство - градообразующий фактор, новые города и поселения возникали и развивались вместе с развитием промышленности, сельского хозяйства, транспорта, связи, науки. Существующие города и населенные пункты получали свое развитие, реконструировались в зависимости от развития тех или иных отраслей народного хозяйства либо, наоборот, оказывались в зоне застоя.

2. В отличие от иных объектов недвижимости именно жилые дома, равно как и жилые помещения, идентифицировались гражданским и жилищным законодательством, как советским, так в особенности и постсоветским. Но существующая идентификация недостаточна и дефектна, чтобы в ней сконцентрировались все критерии и признаки для "чистого" отбора жилых домов и жилых помещений в одну однородную самостоятельную группу объектов, составляющую в числе основных фондов обособленный жилищный фонд. Поэтому в судебной практике прибегают к таким дополнениям, как ведомственные ГОСТы, СНиПы, нормативы статистики и инвентаризации.

Даже будучи объектом государственной статистики, цифры, характеризующие площадь жилищного фонда, расходились с аналогичными цифрами такой службы местных Советов, ведущей государственный учет жилищного фонда, как организация технической инвентаризации (БТИ), что побудило Правительство СССР принять Постановление от 10 февраля 1985 г. N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" <1>, признанное не действующим на территории Российской Федерации Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" <2>.X

--------------------------------

<1> СЗ СССР. 1985. N 8. Ст. 27.

<2> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Используемое в советских и постсоветских конституциях понятие "жилище" не идентифицировано, равно как и понятие "жилище", используемое в Конвенции о защите прав человека и основных свобод (далее - Европейская конвенция), ратифицированной Российской Федерацией, обязательства которой являются обязательствами международного договора Российской Федерации, имеющей по Конституции РФ приоритет перед национальным законодательством. Толкованием Европейской конвенции занимается Европейский суд по правам человека в прецедентном применении ее ст. 8, предусматривающей право каждого на уважение к жилищу.X

По определению, установленному совместно Конференцией европейских статистиков и Комитетом по жилищному вопросу, строительству и градостроительству Европейской экономической комиссии ООН, жилище - это жилое помещение (жилые помещения) с их принадлежностями в здании постоянного типа или его структурно обособленной части, которое должно иметь отдельный выход на улицу или на общее пространство.

Вместе с тем, судя по сообщениям печати <1> и по статистическим данным Европейской экономической комиссии, жилищем может служить наряду с традиционными формами, будка, автомобильный прицеп, фургон, приспособленная для жилья баржа, лагерь, сарай, мельница, пещера либо другое убежище, используемое в качестве жилья. В практике Европейского суда по правам человека "наряду с жилыми и нежилыми помещениями, жилищем признавались передвижные фургоны цыган, традиционно используемые ими в соответствии с их образом жизни, и транспортные средства журналистов, связанные с личной жизнью по роду их деятельности. В то же время жилищем заявителей не признавались такие объекты, как земельный участок, на котором планировалось построить дом, либо в целом территория страны, где человек вырос и где когда-то жила его семья, однако сам он уже не живет" <2>. Главным критерием при определении жилья, заключает А.В. Халдеев, является наличие личной связи заявителя с любым помещением.

--------------------------------

<1> Халдеев А.В. О концепции "жилища" в практике Европейского суда по правам человека // Жилищное право. 2007. N 6. С. 10.X

<2> Халдеев А.В. Указ. соч. С. 9.X

Исследователь практики Европейского суда по правам человека по применению Европейской конвенции, содержащей категорию "жилище", А.В. Халдеев констатирует общее мнение, что Европейский суд уклоняется от его общего определения. В судебной практике "установилось весьма широкое толкование понятия жилища, под которым понимаются не только жилые дома и квартиры, но также и нежилые помещения, занимаемые гражданами и юридическими лицами. Такое толкование жилища непривычно для российского законодательства. Даже при самом широком толковании, применяемом в сфере регулирования уголовных, уголовно-процессуальных отношений, содержание конституционного понятия "жилище" (ст. ст. 25, 40 Конституции РФ) не охватывает нежилые помещения, занимаемые юридическими лицами" <1>.X

--------------------------------

<1> Халдеев А.В. Указ. соч. С. 7.X

Наличие в отечественном законодательстве специальной правовой категории "жилое помещение", считает А.В. Халдеев, по сути, олицетворяет национальный (базовый) стандарт жилища, установленный государством. Его наличие, по мнению автора, "безусловно, является необходимым и основополагающим условием обеспечения права на уважение жилища на национальном уровне. Закрепленный этим стандартом уровень безопасности, функциональности и удобства жилых помещений определяет "лицо" государства в международных отношениях и является эффективным индикатором, определяющим общее состояние жилищной проблемы в государстве.

В связи с этим особое внимание должно уделяться требованиям, продолжает А.В. Халдеев, пригодности жилых помещений для постоянного проживания, а также обязанностям государства по обеспечению эффективного контроля за их соблюдением. Ведь решение о признании помещения жилым, принимаемое уполномоченным государственным органом, в первую очередь способствует возникновению у граждан обоснованной уверенности в том, что такое помещение соответствует национальному стандарту, безопасность, надежность и функциональность которого декларированы государством в законе.

В этой связи формирование правовой модели жилого помещения (в самом широком понимании этого процесса) в отечественном законодательстве целесообразно рассматривать как часть позитивных обязанностей государства, за выполнение которых Российская Федерация несет международную правовую ответственность, предусмотренную Конвенцией" <1>.X

--------------------------------

<1> Халдеев А.В. О концепции "жилища" в практике Европейского суда по правам человека // Жилищное право. 2007. N 6. С. 48 - 49.X

К сожалению, используемое также в советских и постсоветских конституциях понятие "жилище" законодателем не раскрыто и носит неопределенный характер, требующий толкования Конституционным Судом РФ. Поэтому в отраслевом законодательстве оно используется ограниченно: в настоящее время - в уголовном праве, где предусмотрена уголовно-правовая защита нарушенного конституционного права граждан на неприкосновенность жилища. Под жилищем, фигурирующим среди объектов посягательства в уголовном законодательстве (ст. 144 Уголовного кодекса РСФСР (далее - УК), понимается почти любое замкнутое пространство, используемое как жилая среда, независимо от характера его использования, временного или постоянного, капитальности, в том числе и палатка туристов. Подобно и примечание к ст. 139 УК РФ, предусматривающее "жилое помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания". Определение соответствующего понятия в уголовном праве не носит универсального характера и должно применяться лишь к тем правоотношениям, к каким оно адресовано.X

Применительно к потребностям таких отраслей законодательства, как жилищное и гражданское, в силу неопределенности понятия "жилище" законодатель ограничился понятиями "жилой дом", "жилое помещение", "жилищный фонд".

3. "...Недвижимость, занимая основополагающее место в системе объектов гражданских прав, сама выступает важнейшей составляющей имущественных комплексов и одновременно - специфическим системным образованием, с собственной структурой и взаимосвязью элементов" <1>.

--------------------------------

<1> Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. ... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2000. С. 3.

В названном союзном правительственном акте <1> в основу государственного учета жилищного фонда был положен функциональный критерий, обусловленный Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (ст. 4; далее - Основы), Жилищным кодексом РСФСР (ст. 7; далее - ЖК РСФСР): жилищный фонд составляют исключительно жилые дома и жилые помещения в других строениях, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Поэтому из состава жилищного фонда исключались кооперативные дачи и летние садовые домики членов садоводческих товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от длительного проживания в них граждан (п. 3 ст. 4 Основ).X

--------------------------------

<1> Постановление Совмина СССР от 10 февраля 1985 г. N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" // СЗ СССР. 1985. N 8. Ст. 27.X

Таким образом, в основу было положено главное - функциональное - назначение дома, т.е. не фактическое проживание в строении людей, а именно его предназначенность для постоянного проживания. Если в строении (помещении) проживают граждане, то такой критерий, как фактическое использование строения (помещения), не должен был приниматься во внимание. Потребительские качества таких строений (помещений) могли и не отвечать их функциональному назначению, хотя они и могли использоваться в целях проживания.

В постсоветский период Российская Федерация от такой безусловности отказалась. Были восстановлены такие категории в гражданском праве, как недвижимые и движимые вещи (ст. 130 Гражданского кодекса РФ; далее - ГК РФ), реформирована государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>, и расширен в жилищном законодательстве состав объектов специализированного жилищного фонда.X

--------------------------------

<1> См. гл. 5 "Практические аспекты государственной регистрации права собственности на вновь создаваемые объекты".X

Помимо служебных жилых помещений, общежитий, ранее включенных в число объектов специализированного жилищного фонда, Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <1> (далее - Закон о жилищной политике) в их число были включены гостиницы-приюты, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст. 1). Этот перечень был повторен в указанном Постановлении Правительства РФ от 13 октября 1997 г.X

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

Статья 9 Закона о жилищной политике вообще назвала жилыми строениями, расположенными на садовых земельных участках, садовые домики, как это имело место до 1985 г., но не все, а только те, что отвечали требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям. И только они могли быть переоформлены в установленном порядке в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности.X

Это связано прежде всего с тем, что значительное число садоводческих товариществ оказалось в городской (поселковой) черте в связи с расширением городских (поселковых) территорий. Опасаясь засорения жилищного фонда строениями, не отвечающими градостроительным требованиям, Госстрой России в свое время установил критерии для оформления их в качестве жилых домов: возможность круглогодичного проживания, обеспечение транспортной доступности, постоянного энергоснабжения и водообеспечения, отопления, гарантирующего поддержание нормальной температуры жилых помещений, а также наличие "устройств для населения и окружающей среды". Кроме того, естественно, конструктивные и технические решения дома должны обеспечивать устойчивость и безопасность здания, соответствие санитарным и противопожарным требованиям.

Стало быть, заинтересованным лицам следовало предварительно выполнить ряд важных условий для достижения такого технического, санитарного и социального состояния, чтобы жилое строение могло быть включено в состав объектов жилищного фонда.

За два года до принятия Закона о жилищной политике, 24 декабря 1990 г., был принят Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" <1>, снявший все ограничения или преимущества в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной или публичной собственности (ст. 2), установивший право собственности на строение в садовом товариществе, предоставленное члену садоводческого товарищества в пользование (ст. 13).X

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

Жесткие имущественные ограничения вводились в садоводческих товариществах в течение советского периода. На заключительном этапе этого периода по Типовому уставу садоводческого товарищества, утвержденному Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 марта 1988 г. N 112 <1>, члены товарищества вправе были возводить, в отличие от прошлых ограничений, уже отапливаемые садовые домики площадью до 50 кв. м без учета площади террасы (веранды) и мансарды (п. 11). Размеры садовых участков, выделяемых членам товарищества, могли варьироваться от 400 до 600 кв. м. Постановлением Совета Министров РСФСР от 5 июля 1989 г. N 216 (п. 10) <2> Совминам АССР (край(обл)исполкомам) разрешалось увеличивать в необходимых случаях размер садового участка до 1000 кв. м с учетом состава семей, а также местных условий.

--------------------------------

<1> СП РСФСР. 1988. N 10. Ст. 45.

<2> СП РСФСР. 1989. N 18. Ст. 104.

В связи со снятием отмеченных ограничений терминология Закона "О собственности в РСФСР" (1990 г.) применительно к садовым домикам изменилась: все они стали именоваться садовыми домами (ст. ст. 10 и 13) и фигурировать в качестве самостоятельных объектов права собственности наряду с жилыми домами или дачами.X

Терминология Закона о жилищной политике (ст. 9) уже иная: используется термин "жилое строение", но избирательно. При этом выражаемое этим термином понятие выполняет роль родового по отношению к таким понятиям, как "садовый дом" и "дача". Ввод в законодательство этой нормы Конституционный Суд РФ оценил, исходя из изменившегося потребительского назначения этих строений, в качестве жилых, а следовательно, не исключавшей возможность постоянного проживания в них, тем самым допуская их правовую трансформацию в жилые дома, в которых граждане могут быть зарегистрированы по месту жительства (Постановление от 14 апреля 2008 г. N 7-П <1>).X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 2089.

Через шесть лет после Закона о жилищной политике принятый 15 апреля 1998 г. Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 1) применительно к садоводческим и к дачным земельным участкам именует их жилыми строениями, различая только соответствующую регистрацию собственников на проживание: в садоводческих - без права регистрации, в дачных объединениях - с правом регистрации проживания.X

Мотив такой разницы в регистрации проживания - в целях, которые законодатель изначально поставил перед каждым из названных объединений: в садоводческих - приоритет за выращиванием овощей, фруктов и ягод, а также отдых; в дачных - приоритет за отдыхом и возможность выращивания овощей, фруктов и ягод.

Таким образом, после отмены Законов "Об основах федеральной жилищной политики" и "О собственности в РСФСР" применительно к садоводческим участкам законодательство остановилось на единственном понятии - "жилое строение" во всех случаях. Понятие "садовый дом" ("домик") ушло в прошлое.X

Принятый в 1998 г. через три недели после издания Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" Градостроительный кодекс РФ (ст. 41) устанавливает, что садоводческие и дачные объединения относятся своими территориями к жилым зонам лишь тогда, когда они входят в городскую (поселковую) черту. Вне границ (черты) поселений они к этой территориальной зоне уже не относятся, а относятся к рекреационной зоне как месту отдыха населения.X

Именно после принятия первого поколения Градостроительного кодекса РФ (1998 г.) федеральному законодателю одновременно следовало бы внести и в ст. 9 Закона о жилищной политике, и в ст. ст. 1 и 19 Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" соответствующие изменения относительно возможностей существования жилых строений в садоводческих объединениях, ограничив их условиями, если объединения входят в черту города (поселка). Входя в рекреационную зону как место отдыха населения вне городских поселений, строения, расположенные в садоводческом объединении, не должны характеризоваться как жилые, но к ним следовало бы применять термин Закона "О собственности в РСФСР" - "садовый дом". По новому Градостроительному кодексу РФ (2004 г.) территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства, могут также включаться в состав жилых зон (п. 3 ст. 35). Зоны, занятые объектами садоводства, дачного хозяйства вне поселений, введены уже не в состав рекреационной зоны, а в состав зоны сельскохозяйственного использования (подп. 2 п. 9 ст. 35). Однако федеральный законодатель продолжал сохранять ст. 9 на протяжении более десятка лет - до марта 2005 г., и в это же время сохранялось противоречие с Градостроительным кодексом РФ. Получалось, что законодатель не придерживался какого-либо одного определения жилого дома, жилого помещения и даже не стремился к единообразию <1>.X

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право России. Общая часть / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юристъ, 2001. С. 513 - 529.

Территориальная жилая зона поселения застроена индивидуальными жилыми домами, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными жилыми домами (п. 2 ст. 35). Все строения в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях безотносительно, к какой градостроительной зоне они относятся, находятся ли они на территории городского поселения или вне нее, законодателем квалифицировались как жилые. Это свидетельствует о том, что критерий, принятый в каждом случае, - факт проживания людей в помещении, а не функциональное назначение объединения и земельных садовых участков - приобретал решающее значение независимо от срока проживания (сезон или круглый год), а также объективных характеристик возведенных строений.X

Цели образования садоводческого объединения накладывают свой отпечаток и обусловливают функциональное назначение строений на садоводческих земельных участках - быть местом пребывания, а не местом жительства, что четко разграничили Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <1> и Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 <2>.X

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

<2> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.

Место пребывания - место, где гражданин временно пребывает, - гостиница, кемпинг, дом отдыха, турбаза. Место жительства - место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК РФ), является центром жизненных интересов проживающих, средоточием их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международно-правовой практике Российской Федерации при заключении соглашений с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения доходов и имущества.X

Пригодность помещения к временному проживанию и пригодность к постоянному или преимущественному проживанию (ст. 20 ГК РФ) - разная. Очевидно, для федерального законодателя такая дифференциация в данном случае не имела значения. Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 1) все строения в садоводческих объединениях, равно как и в дачных, в качестве жилых приравнял к подлинным жилым домам, исходя из неверного критерия.X

Потребительские качества жилища производны от функционального назначения. Это не тот критерий, который надлежит использовать. Во внимание в этом случае должны приниматься целевая направленность некоммерческого объединения и земельного участка, устанавливаемые еще на стадии замысла, отвода земельного участка, проектирования строения, а не факт его использования, который вообще не отражается в государственном учете жилищного фонда. Отражается только функциональное назначение. Жилые дома ограничено предназначены для постоянного проживания, что было утрачено с признанием недействующим Постановления Правительства СССР от 10 февраля 1985 г. N 136, что и послужило основанием, чтобы не принимать во внимание названный критерий.X

Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) не содержит норм, аналогичных тем, которые были в ч. 3 ст. 9 Закона о жилищной политике. Это не свидетельствует, как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П, об изменении позиции государства в области жилищных отношений, что подтверждает принятие Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1>.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

Вывод Конституционного Суда РФ применительно к норме абз. 2 ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в системе правового регулирования - рассогласованность норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, что порождает правовую неопределенность. Эта норма признана неконституционной в той части, в какой ею ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.X

4. Очередной дефект государственного учета жилищного фонда - включение в его состав зданий иного, чем жилищное, - гражданского назначения, используемых специализированными учреждениями, являющимися юридическими лицами, - системой социального обслуживания населения и социальной защиты отдельных категорий граждан, социальное обслуживание которых осуществляют путем предоставления определенным категориям граждан медицинских и социально-бытовых услуг, которые им оказываются в стационарных (полустационарных) условиях в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности. Нуждаются в данном случае не в жилых помещениях, а в услугах.

На названные помещения никогда не распространялось действие жилищного законодательства (клиентура в зданиях этих учреждений не только не в состоянии делать ремонт занимаемого помещения, но и не в состоянии принимать решение об этом; значительная часть этих граждан получают пенсию ниже прожиточного минимума, и в этом случае обслуживание осуществляется бесплатно). При этом члены семьи этих лиц не являются клиентами социальной службы.

Случаен ли в этом случае отказ Правительства РФ от утверждения типового договора найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения и жилого помещения в домах для социальной защиты отдельных категорий населения, тогда как утверждены типовые договоры по другим жилым помещениям специализированного жилищного фонда? (Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" <1>.) Конечно, нет.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

Отнесение указанных жилых помещений системы социального обслуживания населения и социальной защиты к числу помещений гражданского назначения растворило функциональное назначение жилого дома в других социальных назначениях вопреки его единственной бесспорной функции. Объекты специализированного жилищного фонда и в советский период относили к жилым, но все изменилось с признанием Постановления Правительства СССР от 10 февраля 1985 г. N 136 не действующим и включением домов ночного пребывания в состав жилищного фонда. Именно необходимость получения в учреждениях социальной защиты населения медицинской помощи и социально-бытовых услуг преобразует жилищную потребность граждан в потребность места пребывания, а жилой дом - в больничное здание, здание гражданского назначения. Жилой дом как дом ночного пребывания (ночлежка) функционально как место пребывания в течение короткого времени с участием поста охраны общественного порядка не может быть в составе жилищного фонда только потому, что его технические, санитарные и социальные характеристики совпадают с потребительскими качествами жилых помещений.X

Советское исправительно-трудовое законодательство, которое применяло терминологию "обычное жилое помещение", "жилая площадь" применительно к содержанию осужденных в колониях общего режима, усиленного режима и строгого режима (ст. ст. 22, 53, 54, 56, 62, 63, 64, 65 Исполнительно-трудового кодекса РСФСР (далее - ИТК РСФСР), напоминает эту ситуацию. Кодекс вводил нормы жилой площади на одного осужденного в исправительно-трудовых колониях (ст. 56 ИТК РСФСР). Жилищный норматив поверхностно как бы отделял понятие "жилое помещение" в жилых домах от двусмысленного понятия "обычное жилое помещение" в колонии. Вместе с тем нельзя не заметить в понятии "обычное жилое помещение" отсутствие каких-либо признаков, раскрывающих его. Очевидно, нельзя было прибегать в этих случаях к характеристике жилого помещения как обычного, поскольку помещения камерного типа не имеют ничего общего с "обычным жилым помещением".

Современный Уголовно-исполнительный кодекс РФ (далее - УИК РФ) обоснованно отказывается от понятия "обычное жилое помещение" и переходит к "единым помещениям камерного типа", не говоря уже о других используемых в нем понятиях, а также прибегает к понятию проживания в общежитиях осужденных, отбывающих наказание в облегченных условиях (ст. ст. 118, 121, 123 УИК РФ).X

Изначально основная и единственная функция, единственное назначение жилого дома - служить местом жительства, местом постоянного проживания, удовлетворением абсолютной потребности каждого в жилье. Этим потребностям должны соответствовать современные (соответствующие исторической эпохе) потребительские качества жилища - технические, санитарные, социальные. И если не вся жилая площадь дома, то во всяком случае более половины его полезной площади. Если полезная площадь дома не удовлетворяет этому требованию, то дом утрачивает свое функциональное назначение и трансформируется в свою противоположность.

Мнение, высказанное И.А. Дроздовым, о конструктивном недостатке функционального назначения как критерия разграничения помещений состоит в его субъективном характере, "в зависимости от намерений пользователя" <1> опровергается им самим: "предназначенность" определяется первично не в процессе пользования, а совсем на другой стадии, на стадии замысла, определения цели, проектирования и строительства, вложения инвестиций. Назначение здания и его помещений фиксируется в экспликации к поэтажному плану помещений, в документах. Перевод жилого помещения, находящегося в эксплуатации, в нежилое и наоборот осуществляется в установленном порядке. Намерения пользователя формализованы и не должны выходить за рамки его прав и обязанностей.

--------------------------------

<1> Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. N 8.

Постсоветское российское законодательство выдвинуло новую и весьма полезную идею для классификации зданий, жилых домов (помещений) в зависимости уже не только от функций места жительства, но и от функций места пребывания, которая позволяет отделить здания конструктивно постоянного типа как место жительства от зданий и строений другой направленности - как места пребывания.

Место жительства и место пребывания как функции строения определяюще влияют на функциональное назначение здания (помещения). Из назначения вытекают соответствующие технические, санитарные характеристики и другие социальные потребительские качества.

Объекты места жительства должны быть конструктивно постоянного типа, капитальными, являясь в свое время объектами капитального строительства, объектами недвижимости. Объекты места пребывания могут быть конструктивно постоянного типа, капитальными, объектами капитального строительства, недвижимости, и поэтому потребительские качества жилья могут совпадать с потребительскими качествами зданий (помещений) объектов пребывания, но могут быть и конструктивно облегченными строениями.

Тем самым сходство потребительских качеств здания как места жительства и потребительских качеств здания как места пребывания затрудняет классификацию жилого дома. Начало этому было положено еще до 1985 г. в инвентаризации жилищного фонда советского периода, когда появилась категория жилого здания, в которую были включены наряду с жилыми домами "спальные корпуса интернатов, дома для престарелых, строения дачно-строительных кооперативов, если они отвечают характеристике жилых домов" (разъяснение Ростехинвентаризации от 9 марта 1977 г. N 15-1-103).

По мнению Конституционного Суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. N 7-П), "в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду".X

По нашему мнению, постсоветское законодательство не справилось с трудностью классификации по функциональному назначению и утратило границы между функциональным назначением объектов места жительства и места пребывания и дважды за последние 15 лет наделяло "жилой дом" несвойственной для него функцией - Законом РФ о жилищной политике и Жилищным кодексом РФ применительно к гостиницам-приютам, жилым домам ветеранов и престарелых, нуждающихся в социальном и медицинском обслуживании. Эти здания (строения) отнесены к составу жилищного фонда (ст. 1 утратившего силу Закона о жилищной политике и ст. 19 ЖК РФ).X

Когда в жилом здании в целом размещено медицинское или иное социальное учреждение, дом лишается своего единственного назначения - быть местом жительства; когда принимает в свое замкнутое пространство специализированное учреждение с клиентами, а не проживающих, преследующих другие цели, - ведение частной жизни, домашнего хозяйства, отдых, творчество и т.п., он утрачивает свою характеристику свободного необремененного расселения. Жилой дом может быть и местом пребывания, если это связано с общежитием, служебным жилым помещением, жилым помещением маневренного фонда, объектом поднайма.

В современном жилищном законодательстве жилой дом характеризуется исключительно как разновидность, особая разновидность именно здания, сооружения постоянного типа, предназначенного для постоянного проживания, а не строения. Но и в советский период наше законодательство, говоря о строениях, имело в виду не всякую постройку, не временно возведенную для преходящих целей, а лишь прочно связанную с земельным участком. В отличие от временных построек под строением понималась "капитальная постройка, рассчитанная на длительную эксплуатацию, образующая хозяйственно и технически целое с земельным участком и обособленная от прилегающих построек. Обособленность строения предопределяет и выделение земельного участка под строение и при строении, ограничение его от прилегающих земельных участков" <1>.

--------------------------------

<1> Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строениями. М., 1950. С. 15.

Законодатель изначально применил повышенные требования к капитальности конструкций, не позволив поставить в один ряд и здания, и некапитальные строения. Градостроительный кодекс РФ (ст. 1) определяет здание как объект капитального строительства, исключая временные строения. Гражданский кодекс РФ вообще далек от каких-либо определений зданий вообще и жилого здания и помещения в частности. Поясняет только Жилищный кодекс (ст. 16).X

Если понятие "жилой дом" как видовое понятие не выделено в тексте нормативных правовых актов из родового понятия "здание", значит, понятие "жилой дом" не имеет в данной конкретной жизненной ситуации, предусмотренной нормативным актом, своего особенного правила, а подчиняется общему правилу, установленному для "здания". Оно подчиняется своему правилу, если это правило сформулировано специально для "жилого дома". С этой структурой функционирует Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>. Стало быть, родовое и видовое понятия в этих случаях не отвлеченные нормативные понятия, а имеющие реальное прикладное значение, используемое в юридической технике, о котором нельзя забывать.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Некапитальные строения - это, как правило, временные строения, что подтверждается паспортом технической инвентаризации (форма 1Б вместе с планом объекта). При этом на строительство временных строений теперь не требуется разрешения (Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221) <1>.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2000. N 12. Ст. 1297.

Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) не поясняет и не проводит никакой разницы между двумя понятиями - "здание" и "строение" и не предусматривает меры перехода на единое понятие. Современные правила различают капитальность по группам, и строение может входить в понятие "здание", относясь к какой-либо группе капитальности. И поэтому Вводный закон не делает из этого проблему, отделяя строение прошлого от строения будущего. Соответствующие изменения в действующее законодательство не вносились. Очевидно, разночтение сохраняется - "дом" и "строение".X

Может быть, разработчики проекта Жилищного кодекса РФ не увидели существенной разницы между этими понятиями? Но тогда последствия исключения строений из какой-либо группы капитальности здания могли привести к очень серьезным негативным последствиям: в большей части строений, составляющих жилищный фонд страны, "в упор" не просматривалась капитальность строения (саманные дома и т.п.).X

Если все свелось к перестройке понятий без ломки и потерь, к идентификации зданий и строений, где строения не исключили вообще, а всего лишь отнесли к определенной группе капитальности, к чему такое изменение в понятиях? Вся сложившаяся неопределенность требует аутентического толкования в постановлении Пленума Верховного Суда РФ. Очевидно, определенность будет внесена при утверждении технического регламента, касающегося безопасности здания и строения, разработку которого Президент Российской Федерации поручил Правительству РФ обеспечить до 1 января 2009 г. <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 19. Ст. 2117.

Жилой дом - прямая противоположность нежилому зданию, другому виду здания в целом, хотя и в доме могут быть вкрапления нежилой части, нежилых помещений (первые этажи жилого дома, встроено-пристроенные помещения). Теперь жилые дома составляют самостоятельный вид родового понятия - здания, называемые жилыми домами, составляющие обособленную самостоятельную видовую группу в противоположность другой самостоятельной видовой группе в составе единого родового понятия "здание", какими являются нежилые здания (канцелярские, торговые, производственные, культурные и т.д.). Технические помещения в составе общего имущества многоквартирного дома к нежилому фонду не относятся. Они неотъемлемая часть жилищного фонда.

К середине 70-х гг. XX в., почти за 50 лет, доля жилищного фонда снизилась более чем на 30%, а относительно всех остальных фондов тенденция к снижению выразилась более чем в 26%. "Такая тенденция закономерна, так как обеспечение роста производительности труда в материальном производстве, ускорение технического прогресса требует опережающего роста основных производственных фондов" <1>.

--------------------------------

<1> Факторы и тенденции развития структуры народного хозяйства в СССР. М.: Наука, 1977. С. 256.

Однако такое объяснение тенденции, сделанное советскими экономистами в 70-х гг. прошлого века, признать удовлетворительным нельзя, поскольку не учитывался "остаточный принцип" в советской экономике, действовавший всегда, а начиная со второй половины 60-х гг. XX в. - особенно в планировании государственных и общественных средств, вкладываемых в советское жилищное строительство, привело к нарушению пропорциональности развития в целом всей экономики, комплексности застройки населенных мест. В 70-х гг. прошлого века в СССР доля жилищного строительства составляла в среднем 60%, доля культурно-бытового строительства - 25 и коммунального - 15% <1>. Разрыв между жилищным и культурно-бытовым строительством в советский период достиг 30 - 40%, а во многих регионах и больше.

--------------------------------

<1> Ходжаев Д.Г., Кочетков А.В., Листенгурт Ф.И. Указ. соч. С. 118.

Жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - это то, ради чего возводится жилой дом. Жилое или нежилое помещение может быть только обособленной, законченной, имеющей свой состав, свои индивидуально-определенные границы единицей. Чтобы быть пригодным для постоянного проживания, жилое помещение должно отвечать обязательному минимальному стандарту современных средств, создающих проживающим необходимые удобства в электроосвещении, в подаче и отведении воды, централизованном отоплении, обеспечении горячим водоснабжением, пользовании ванной (душем), газовой (электрической) плитой, лифтом и мусороудалением. Однако это максимум видов благоустройства. Минимум варьируется с учетом местных условий.

Жилое здание и его жилое помещение отвечают лишь одной задаче - обеспечить, создать необходимые жилищно-бытовые условия для постоянного проживания человека, надлежащую и в санитарном, и в техническом отношениях здоровую жилую среду, исключающую возможность возникновения каких-либо заболеваний, которые порождаются этой средой или способны в ней развиться, возможность для творчества, ведения домашнего хозяйства и отдыха, частной жизни.

Наконец, отечественное законодательство признало и конкретизировало в соответствии со ст. 42 Конституции РФ требования о благоприятной окружающей среде, нарушение которых может привести жилой дом или жилое помещение к непригодности жилья: превышение допустимых показателей проникновения в жилище шума, вибрации, электромагнитного излучения, концентрации вредных веществ, а также влияние неблагоприятных природных катаклизмов - оползней, селей, снежных лавин, паводков и т.п. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) <1>.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Стало быть, жилой дом - это особая самостоятельная разновидность здания постоянного типа, прочно связанная с землей, индивидуально-определенная, имеющая внутренние пути сообщения и выходы во внешнюю среду, предназначенная функционально быть исключительно местом постоянного жительства, удовлетворения жилищных потребностей проживающих и требующая такого использования (в особо установленных законом случаях составляет специализированную разновидность его использования быть местом временного пребывания (общежития или служебной квартиры)), имеющая в своем составе изолированные квартиры (жилые помещения или помещения коридорного типа), пригодные к постоянному проживанию, нормативные границы, архитектурный облик, а также принятая в установленном порядке в эксплуатацию и прошедшая государственную регистрацию. Придомовый земельный участок, имеющий нормативные границы, - предоставляемый естественный базис недвижимости, на котором возводится и функционирует жилой дом как рукотворный, производный <1> объект недвижимости. Именно придомовый земельный участок определяет индивидуально-определенные характеристики жилого дома, его ориентацию.

--------------------------------

<1> Степанов С.А. Указ. соч. С. 30.

Статья 130 ГК РФ называет два основных признака недвижимого имущества. По этим признакам жилые дома непосредственно, а жилые помещения производно входят в класс недвижимого имущества.X

Неразрывная связь с землей. Связь с землей и неразрывная связь с землей - существенно разные критерии. Разница в наличии или отсутствии фундамента у здания. Щитовой домик стоит на бетонных плитах или на ленточном фундаменте. Бетонные плиты не могут быть признаны фундаментом. И если наличие фундамента - один из очень важных, но не единственный критерий отнесения имущества к недвижимому, в жилищных отношениях это единственное свидетельство такой неразрывности здания с землей. Судебная практика требует доказательств невозможности отделения объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба объекту. Это касается не только индивидуальных строений.

Л. Наумова обобщила судебно-арбитражную практику выявления признаков отнесения к недвижимости любых объектов, не выделяя из их числа жилые здания как самостоятельную категорию. Чтобы вычленить жилые здания из всей группы объектов недвижимости, из предложенной ею совокупности признаков можно выделить следующие: неразрывная связь с землей (обязательность и характер фундамента), стеновой материал, невозможность перенесения жилых зданий либо несоразмерность ущерба при определении оценки переноса жилого здания и здания после переноса, отнесение здания по назначению, факт подключения жилого здания к стационарным инженерным коммуникациям. При этом последний признак обязателен именно для стационарного жилого дома. Л. Наумова считает, что на практике необходимо применять все критерии в совокупности, кроме назначения объекта недвижимости и отведения земельного участка, которые рассматриваются автором как дополнительные критерии <1>.

--------------------------------

<1> Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. N 4.X

Оценка стоимости объекта недвижимости и его перемещения как стоимостное выражение указанной неразрывности. Е.А. Суханов справедливо отмечает, что юридическую категорию "недвижимость" у нас стали трактовать "как естественно-физическое понятие и всерьез анализировать наличие или отсутствие возможности пространственного передвижения вещи как решающего критерия отнесения ее к недвижимости. На этом основании систематической критике подвергается закрепленное п. 1 ст. 130 ГК РФ определение недвижимости, поскольку оно якобы не содержит четких критериев отнесения вещей к недвижимости, и проводятся теоретические изыскания относительно соотношения понятий "недвижимость", "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество" <1>.X

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.

Однако все более серьезно. Сложилась целая судебно-арбитражная практика, которая не всегда бесполезна по результатам проведенного исследования. Скорее всего, не оценка стоимости перемещения важна для дома, а оценка состояния его капитальности.

Есть строения из современных стеновых материалов сборно-разборной конструкции, без фундамента, с небольшим углублением в поверхность земельного участка, называемые модулями (времянка для строителей, бытовка), которые получили отражение в хозяйственных спорах между юридическими лицами в судебно-арбитражном процессе. В советский период такого рода строения (сборно-разборные, без фундамента, вагончики и т.д.) не подлежали приемке в состав жилищного фонда, а в постсоветский - не подлежали включению в число жилых и оценивались как временные постройки (некапитальные), требующие сноса после завершения строительства жилого дома.

Критерии отнесения сооружений к капитальным зданиям и некапитальным строениям в определенной мере названы в локальных нормативных правовых актах:

- в утратившем силу Законе г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в г. Москве": п. "з" ст. 2 Закона определял капитальное здание как "здание, строение, сооружение, при возведении которого были использованы специальные производственные и технологические операции и материалы в соответствии с установленными нормами и правилами капитального строительства";

- п. 1.7 распоряжения мэра г. Москвы от 30 марта 1998 г. N 299-РМ, в котором под некапитальным строительством понимается "строительство объектов площадью более 20 кв. м из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений" <1>;

--------------------------------

<1> Вестник мэрии Москвы. 1998. N 14.

- в распоряжении мэра г. Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ, в котором под капитальным строительством понимается строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций <1>.

--------------------------------

<1> Вестник мэрии Москвы. 2000. N 12.

Как видно, критерии, локально установленные нормативными актами г. Москвы для отнесения сооружения к капитальным или некапитальным строениям, связаны с техническими особенностями этих сооружений, таких как состав использованных при их изготовлении стеновых материалов и наличие заглубленного фундамента, наличие инженерных коммуникаций.

Основными критериями отнесения объектов к капитальным в судебной практике являются состояние технических данных - заглубленного фундамента, наличие стационарных инженерных коммуникаций и т.п. Они носят именно технический характер, но по существу являются носителями юридических признаков <1>.

--------------------------------

<1> В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 16 мая 2001 г. N Ф03-А73/01-2/784 судом было указано, что спорное сооружение не является капитальным строением ввиду отсутствия фундамента - основного элемента, связывающего его прочно с землей. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 3 апреля 2001 г. N А56-29430/00 суд признал спорный объект капитальным сооружением по причине наличия у него бетонного фундамента. В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа было указано на то, что смонтированный рыночный комплекс нельзя отнести к объекту капитального строительства, так как строение не связано с землей, а объединенные в единое целое торговые ларьки представляют собой временное сооружение.X

Это системные характеристики жилого дома.

Системные связи здания (жилого дома) настолько существенны, что решающее влияние может оказывать не столько "организационный центр", под которым С.А. Степанов понимает прежде всего придомовый участок земли, равно как и другие самостоятельные объекты, в частности здание (жилой дом), сам по себе в системе объектов недвижимости. Активный центр системы объектов в настоящее время сместился к земельным участкам <1>.

--------------------------------

<1> Степанов С.А. Указ. соч. С. 8, 41.

Однако влияние придомового земельного участка ослаблено. Этому способствует то обстоятельство, что еще по советскому Земельному кодексу РСФСР 1970 г. под массовое жилищное строительство (кроме индивидуального) отводился не индивидуальный земельный участок для многоквартирного дома, а огромный земельный массив в целом под микрорайон УКСам (ОКСам) горисполкомов, выполнявших функции единого заказчика жилищного строительства в городе, без последующего закрепления застроенных придомовых земельных участков за каждым домом или группой домов (кроме кооперативных).

И поэтому приватизация жилых помещений была осуществлена в 1991 г., кстати, без приватизации придомового земельного участка. Нежилые помещения в многоквартирных жилых домах приватизированы только со времени введения в действие Жилищного кодекса РФ.X

Очевидно, смещение еще не состоялось, потому что еще не состоялся переход к реальному управлению многоквартирными домами, соответственно, к новой структуре собственности (ст. 161 ЖК РФ), что немаловажно, а это займет значительное время и затронет отношения собственности.X

5. Ради индивидуально-определенного использования по назначению жилых и нежилых ячеек (помещений) строятся и существуют здания, жилые дома. Именно в них конструктивно образуются обособленные составные части целого, пригодные для постоянного проживания. Но они не являются физически самостоятельными единицами такого единого органического целого, как здание, остающегося, несмотря на индивидуальное использование его ячеек архитектурно, технически неделимым. Объект технически неделим - это его физическое свойство, натуральные границы. Пропуская через себя стационарные общие внутридомовые коммуникации (оборудование), имея общий фундамент, каждое из его помещений, в том числе и технических, способствует функционированию здания, дома в целом, поскольку все они по отдельности, самостоятельно, автономно, без здания в целом, функционировать не в состоянии, а могут только в том рукотворном единстве, как они предварительно конструктивно спроектированы, построены и эксплуатируются, образуя при этом архитектурное и техническое единство в физических границах самостоятельного, индивидуально-определенного объекта - жилого дома. Это не означает, что проживающие в жилых помещениях лица не вправе осуществлять в установленном (разрешительном) порядке перевод внутренней ячейки, жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, переустроить и перепланировать жилое помещение (гл. 3 и 4 разд. I ЖК РФ).X

Если даже имели место самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений, то на основании судебного решения жилое помещение может быть сохранено в таком измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью (ст. 29 ЖК РФ).X

Как отмечал Л.А. Кассо, строения состоят из крыши, стен, окон и дверей и т.д., которые соединяются в единый предмет и не могут в юридическом отношении играть роль отдельного объекта, пока существует эта связь <1>.

--------------------------------

<1> Кассо Л.А. Русское поземельное право. М.: Гос. тип., 1906. С. 6, 172.

В литературе отмечается, что природа неделимых вещей такова, что раздел их в натуре приводит к потере частями вещи тех свойств, которыми обладала вещь в целом, соответственно, части не смогут быть использованы по тому же назначению, что и вещь. "Нераздельные суть такие имущества, которые или не могут быть раздроблены без повреждения их существа, без нарушения их первоначального назначения, или которые не подлежат раздроблению по закону" <1>.

--------------------------------

<1> Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003. С. 166.

По мнению А.Г. Спиркина, "у частей целого разная степень относительной самостоятельности. В соотношении целого и частей есть такая закономерность: чем сильнее и сложнее связь между частями, тем больше роль целого по отношению к своим частям и, следовательно, меньше относительная независимость частей от целого" <1>. Именно в многоквартирных домах связь между частями - жилыми помещениями сильнее и сложнее, чем в индивидуальных жилых домах усадебного типа.

--------------------------------

<1> Спиркин А.Г. Философия: Учебник. М., 2002. С. 275.

В техническом, конструктивном единстве жилые помещения не могут рассматриваться как самостоятельные единицы, но могут быть изолированными ячейками, используемыми для удовлетворения потребностей человека по месту жительства или месту его пребывания. В своем физическом единстве совокупность внутренних помещений образует здание, его органическое самостоятельное единство. Их использование по назначению составляет цель строительства и существования здания.

В зданиях усадебного типа их материальная оболочка зачастую меньше связана с архитектурным обликом, меньшее число и меньшая сложность инженерных нецентрализованных коммуникаций (оборудования) не имеют объединяющей и цементирующей силы, чтобы противостоять разделу и выделу его частей, а наличие большого земельного участка создает предпосылки для создания вспомогательных строений (помещений), расселения и выдела. Под домом как объектом правовой регистрации понимается не только здание или несколько зданий с прилежащими служебными постройками (сооружениями), которые расположены на одном земельном участке.

Многоквартирные дома - это жесткие стандартные строительно-монтажные конструкции, изначально не подготовленные для будущего физического раздела. Индивидуальные жилые дома усадебного типа в большинстве своем не имеют таких современных инженерных коммуникаций и типовых строительно-монтажных конструкций.

Таким образом, если многоквартирные жилые дома, безусловно, физически не делятся и законодательство даже не предусматривает такой разрешительной физической возможности и целесообразности, не существует такого рода и судебной практики, то индивидуальные одноквартирные жилые дома усадебного типа при их общей физической неспособности к делению все-таки при определенных обстоятельствах могут быть физически, архитектурно, технически поделены (при большом земельном участке могут быть дополнительно возведены необходимые вспомогательные хозяйственные строения, пристройки, чтобы уравнять делящихся).

В ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям отнесена и часть жилого дома. В техническом отношении, если придерживаться материалов, содержащих определения, установленные совместно Конференцией европейских статистиков и Комитетом по жилищному вопросу, строительству и градостроительству Европейской экономической комиссии ООН, это структурно обособленная часть здания постоянного типа, в котором есть жилые помещения.X

6. Д.И. Мейер справедливо отмечал, что "юридическая делимость вещи, таким образом, нечто иное, нежели физическая делимость" <1>.

--------------------------------

<1> Мейер Д.И. Указ. соч. С. 166.

По вопросу делимости зданий мнения отечественных дореволюционных цивилистов разделились. Одни ученые - К.П. Победоносцев, Д.И. Мейер, К.Н. Анненков, Н. Х-ский, К. Змирлов <1> - относили дома к неделимым вещам. Существовало мнение, что сама физическая природа здания не позволяет считать его делимым.

--------------------------------

<1> Х-ский Н. Понятие части в недвижимом имуществе по смыслу 393 ст. // Юридический вестник. 1881. Кн. 7. С. 506; Змирлов К. О недостатках наших гражданских законов // Журнал гражданского и уголовного права. 1883. Кн. 3. С. 96; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 25; Анненков Н. Система русского гражданского права. Т. 1. СПб., 1895. С. 291 - 292.

Иной позиции по вопросу о делимости домов придерживались А.Л. Кассо, Г.Ф. Шершеневич, В.Б. Ельяшевич, В.И. Синайский, считая, что в зависимости от наличия ряда характеристик конкретный дом может быть признан как неделимым, так и делимым <1>.

--------------------------------

<1> Ельяшевич В.Б. Развитие форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913. С. 104.

"Следует признать, - отмечал Г.Ф. Шершеневич, - что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 104

В.И. Синайский и В.Б. Ельяшевич подтверждали возможность делимости двора одновременно с разделом земельного участка на части, но высказывались против возможности деления дома по горизонтали <1>.

--------------------------------

<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 135; Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 105.

В то же время А.Л. Кассо не видел теоретических препон также и для деления зданий по горизонтали: "При горизонтальном или поэтажном делении первый этаж вместе с землею образует одну недвижимость, а следующие этажи, второй, третий, в свою очередь составляют отдельные недвижимости, отрешенные от права собственности на землю" <1>.

--------------------------------

<1> Кассо Л.А. Указ. соч. С. 13.

Однозначная позиция судебной практики по данному вопросу в дореволюционной России не сформировалась.

И в советский период мнения относительно физического раздела дома в литературе разделились. Как сообщает И.Л. Брауде, С.Н. Братусь считал недопустимым физический раздел дома. Д.М. Генкин признавал спорным вопрос о допустимости раздела дома в натуре. И.Л. Брауде считал, что "бесспорно необходимо сохранение единства строения как недробимого целого" <1>.

--------------------------------

<1> Брауде И.Л. Указ. соч. С. 129.

По опубликованным материалам отношение Верховного Суда РСФСР в советский период к разделу дома в натуре было разным, сначала отрицательным. В докладе Гражданской кассационной коллегии Верховного Суда за 1926 г. имеется указание, что "нельзя признавать правильным такой раздел имущества в натуре, когда, например, вследствие неделимости дома суд распределяет отдельные его части, комнаты между собственниками, поскольку такой раздел фактически устанавливает лишь порядок пользования домом, но не создает самостоятельных юридических собственников имущества, чего добиваются стороны в этих случаях" <1>.

--------------------------------

<1> Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. 1941. Вып. II. С. 233.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и вслед за ними Гражданский кодекс РСФСР (ст. 106) признали часть жилого дома объектом права собственности, допустив деление как по горизонтали, так и по вертикали.X

В советский период Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. вопрос раздела и выдела отдельных частей индивидуального жилого дома усадебного типа был определен следующим образом. Деление дома в натуре возможно только тогда, когда на одном земельном участке расположены два жилых строения или сдвоенный дом, при этом необходимо учитывать, что обособленные части дома могут быть использованы в соответствии с его хозяйственным назначением - обеспечением граждан жильем. Суд должен выяснить техническую возможность раздела дома в соответствии с долями сособственников. Раздел возможен в случае, если дом обладает отдельными выходами, большой площадью или такой раздел технически и санитарно возможен после переоборудования или перестройки. В связи с разделом жилого дома в общем использовании сторон не должно оставаться каких-либо помещений и подсобных строений, выделенные части дома становятся самостоятельными объектами. Соответственно, если помещения дома не представляют собой обособленных и не зависящих друг от друга частей и превратить их в изолированные путем перестройки или переоборудования не представляется возможным, то суд должен определять порядок пользования таким домом и отказывать в возможности выдела (раздела) <1>.X

--------------------------------

<1> Бюллетень ВС СССР. 1982. N 3. С. 28 - 36.

В соответствии с Положением о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания считаются жилые дома: а) находящиеся в ветхом состоянии; б) находящиеся в аварийном состоянии; в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания <1>.X

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.X