§ 3. Правовое положение иностранцев-собственников

по внутреннему праву государств

Общий принцип приравнивания иностранцев к собственным гражданам используется повсеместно во внутреннем праве государств, но при этом он сопровождается более или менее серьезными ограничениями, объем и характер которых зависит в конечном счете от степени демократичности власти и заинтересованности ее во внешнеэкономических и других международных связях. В зависимости от государственной политики иностранцы в той или иной стране пользуются в отношении собственности большим или меньшим объемом прав. Меняется подход и в историческом плане. Например, такое ограничение, как неспособность иностранцев наследовать и оставлять наследство, формально было отменено во Франции революцией 1789 г. и лишь под влиянием последней постепенно в других странах. В Англии только в 1870 г. были отменены ограничения для иностранцев относительно владения недвижимостью. М.И. Брун <1> следующим образом классифицировал современные ему законодательства в сфере имущественных прав иностранцев: 1) уравнивающие иностранцев с собственными гражданами путем "трактатов" (дипломатическая взаимность); 2) обусловливающие равенство иностранцев равенством собственных подданных в отечестве иностранца (законодательная взаимность); 3) признающие иностранцев в принципе равноправными, но с некоторыми выраженными в законе изъятиями. В качестве примера, относящегося к первому случаю, приводилась Франция, где в Гражданский кодекс была внесена соответствующая оговорка: равноправность иностранцев была поставлена в зависимость от дипломатической, а не законодательной взаимности, чтобы применение норм Кодекса не зависело от колебаний иностранных законодательств. Принцип законодательной взаимности применялся в Германии. Вместе с тем для приобретения недвижимости иностранцами требовалось разрешение властей. К третьей группе были отнесены, в частности, Дания, Испания, Италия, Голландия, Болгария, Россия. В принципе различия между подданными этих стран и иностранцами в сфере имущественных прав не существовало и только некоторые права были недоступны иностранцам. Так, в дореволюционной России иностранцы в сфере имущественных прав в принципе были уравнены с подданными, они могли наследовать недвижимость, но для явки им был назначен двухгодичный срок. В конце XIX в. были введены ограничения в Туркестанском крае: недвижимость там могли приобретать только иностранцы из сопредельных среднеазиатских государств. Горный промысел был разрешен иностранцам только на их собственных землях. В десяти польских губерниях, а также в губерниях Бессарабской, Виленской, Витебской, Волынской, Гродненской, Киевской, Лифляндской, Минской и Подольской иностранцы вообще не могли приобретать недвижимость вне портов и городов ни в собственность, ни в отдельное пользование и владение, нанимать могли только дома и квартиры. Наследовать недвижимость иностранцы могли только по нисходящей линии и после супругов и лишь в том случае, если наследник поселился в России до 1887 г. С 1898 г. иностранцам не разрешалось приобретать недвижимость на Кавказе, за исключением случаев, когда она приобреталась для указанных в законе промышленных целей, и притом с разрешения высшей местной власти.

--------------------------------

<1> Брун М. Права иностранцев // Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. Полутом 48. СПб. С. 845 - 849.

После Второй мировой войны, когда в Уставе ООН был, как отмечалось, закреплен принцип равенства всех перед законом, законодательство отдельных стран стало развиваться в целом в этом направлении.

Можно сказать, что в настоящее время в большинстве иностранных государств в отношении предоставления иностранцам прав собственности действует принцип приравнивания их к собственным гражданам, но, как правило, с ограничениями, связываемыми с определенным режимом отдельных территорий, с длительностью нахождения иностранца в стране, его работой в этой стране, инвестированием в экономику страны и т.п. Приведем в качестве примеров правовой режим собственности иностранцев, действующий в некоторых странах.

В Аргентине в принципе нет ограничений в отношении собственности иностранцев: последние имеют те же права, что и собственные граждане, за исключением земель в приграничных областях - здесь есть некоторые ограничения. Так же в Бразилии, где ограничения касаются только собственности, расположенной в регионах, важных для национальной безопасности, в частности в прибрежных и приграничных областях. В Эквадоре надо запрашивать разрешение на покупку земли в 30-мильной зоне от берега или границы; в некоторых областях, которые рассматриваются как зона национальной безопасности, иностранцы вообще не могут покупать землю. В Панаме, где в принципе иностранцы имеют в отношении собственности те же права, что и панамские граждане, они не могут покупать землю в 10-километровой зоне от границы и на островах, которые не были объявлены зоной особого развития. В Перу ограничения действуют в приграничной полосе шириной 50 км. В Канаде ограничения касаются определенных территорий. Так, на острове Принца Эдварда нерезиденты должны получать разрешение на покупку более пяти акров земли, а в Саскачеване не разрешается приобретать в собственность участки земли, превышающие десять акров. В то же время в Квебеке и некоторых других провинциях ограничений на приобретение собственности иностранцами нет. Либеральный режим установлен для иностранцев-собственников во Франции, Италии, Испании, Германии, Англии, Финляндии. Так, в Испании не существует ограничений, за исключением "военных" земель и земель, прилегающих к государственной границе. Вообще же, в странах ЕС, предусматривающих ряд ограничений в отношении собственности иностранцев, установлены более льготные правила для граждан других стран - членов ЕС. Например, на Кипре если в принципе иностранцы могут купить только недвижимость, расположенную на участке не более одного акра, то для граждан ЕС такого ограничения нет. В Чехии граждане стран ЕС, как и другие иностранцы, могут приобретать недвижимость, если они постоянно проживают в этом государстве или если женаты на чешской гражданке. Однако ожидается снятие для граждан стран ЕС этих ограничений в 2009 г., когда истечет пять лет после вступления Чехии в ЕС. Смягчается более строгое, чем в других европейских странах, законодательство Швейцарии. Эти изменения отражают широкие изменения в этой стране, где все меньшее число людей считает, что она должна оставаться изолированной, и где все большее число жителей зависит от туризма. Сейчас граждане стран ЕС, Норвегии, Исландии, Лихтенштейна, которые работают в Швейцарии, имеют те же права на приобретение недвижимости, что и собственные граждане. Другие работающие в данной стране иностранцы пользуются исключением из общего правила, лишь если они используют собственность как "первичную резиденцию". Из общего правила исключаются и другие иностранцы, если они постоянно проживают в стране и устанавливают налоговые отношения с местными властями. В то же время в некоторых туристических областях (Альпы, лыжные курорты) для иностранцев есть дополнительные ограничения, вплоть до полного запрета иметь недвижимость. Федеральным правительством установлен также лимит в отношении размера (дома) - 200 кв. м. В Цюрихе и Женеве не разрешается приобретать собственность в целях инвестирования. Предлагаемая ревизия законодательства (Закона 1970 г.) имеет в виду отменить эти ограничения на федеральном и кантональном уровне.

В Мексике вопросы собственности иностранцев получили выражение в Конституции этой страны: "Только мексиканцы по рождению или по натурализации или мексиканские компании имеют право приобретать в собственность землю, воды и их принадлежности либо получать концессию на эксплуатацию природных объектов или вод. Государство может предоставить такое право иностранцам при условии, что они выразят согласие перед Министерством иностранных дел о рассмотрении себя в качестве национальных граждан в том, что касается собственности; нарушение данной договоренности влечет применение мер уголовной ответственности и лишение права на приобретенную собственность. Но ни при каких обстоятельствах иностранцы не вправе приобретать право собственности на землю и воды в 100-километровой приграничной зоне и 50-километровой зоне вдоль побережья" (ст. 27).

В Турции ст. 35 Закона о собственности (в ред. от 3 июля 2003 г.) устанавливает, что иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики. Существенен, однако, факт соблюдения взаимности. Основополагающим в применении принципа взаимности является признание иностранным государством за гражданами Турецкой Республики и турецкими торговыми компаниями прав таких же, что и за своими гражданами или торговыми компаниями, образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с национальным законодательством.

Принцип взаимности предполагает, согласно позиции турецкого законодателя, наличие не только законодательной основы, но и практического механизма ее применения. В случае отсутствия в иностранном государстве механизма соблюдения условий взаимности на практике в отношении граждан этого государства применяются ограничения, аналогичные действующим в отношении граждан Турецкой Республики.

Решения по заявкам на приобретение недвижимого имущества гражданами государств, не включенных на сегодняшний день как в список стран, которые соблюдают в отношении Турции принцип взаимности (таких стран около 90), так и в список стран, которые этот принцип не соблюдают (более 30 стран), принимаются после запроса в Главное управление по делам недвижимости (Россия не включена ни в тот ни в другой список).

Для некоторых категорий иностранцев соблюдение принципа взаимности не считается в Турции обязательным (лица без гражданства, беженцы, иностранные физические и юридические лица, осуществляющие инвестирование в сферу туризма, если они приобретают имущество в туристических районах и центрах). Для иностранцев установлены также следующие ограничения: не допускается продажа, передача в пользование, сдача в аренду иностранным физическим и юридическим лицам объектов недвижимого имущества, расположенных в военных закрытых районах и зонах безопасности (Закон N 2565 о закрытых военных районах и зонах безопасности); для приобретения иностранными физическими лицами недвижимого имущества площадью свыше 30 га необходимо разрешение Кабинета министров (исключение составляет недвижимое имущество, полученное путем наследства) (ст. 35 Закона о собственности N 2644). В 2007 г. регулирование несколько смягчено, в частности, в отношении представления сведений о разрешенных для приобретения собственности зонах.

В США действует достаточно либеральный (в смысле изъятий из национального режима) режим для иностранцев.

В Китае есть определенные ограничения. Так, иностранцы могут приобрести здесь дом, если они прожили в этой стране по крайней мере один год и если будут использовать его для личных потребностей.