ка, которая была занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

5.Завещательный отказ. Вопрос о возможности завещательного отказа выступать в качестве основания возникновения сервитута так же, как и в римском праве, является предметом споров. По мнению А.В. Копылова, применение такого способа не противоречит основным началам и смыслу гражданского законодательства 596. Но в любом случае сервитут возникает не с момента исполнения завещательного легата принявшим наследство наследником, а только после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

6.Приобретательная давность. С развитием гражданского права перечень оснований возникновения сервитутов будет расширен приобретательной давностью. Поэтому, если лицо открыто, добросовестно и непрерывно осуществляет право ограниченного пользования соседним земельным участком в течение 15 лет, оно приобретает сервитут на этот земельный участок.

Основания прекращения закреплены в ст. 276 ГК РФ. Однако в ст. 276 ГК РФ

называются лишь два основания прекращения сервитутов. К основаниям прекращения сервитутов относятся:

1.Отпадение оснований, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Это может произойти в случае, если у сервитуария появится возможность удовлетворить свои нужды за счёт собственного земельного участка (например, появится источник воды, необходимый для орошения выращиваемых сельскохозяйственных продуктов) или утратит интерес к использованию чужого земельного участка (например, если прекратит использование земельного участка).

2.Если в результате обременения сервитутом земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (п. 2 ст. 276 ГК РФ). Прекращение сервитута по данному основанию собственник вправе требовать только в судебном порядке. За рамками ст. 276 ГК РФ остались иные основания прекращения сервитута. К таковым можно отнести:

– слияние права собственности на служащий и господствующий земельные участки в одном лице;

– расторжение соглашения об установлении сервитута;

– односторонний отказ от сервитутного права со стороны сервитуария.

596 Копылов А. С. Указ. соч. С. 71.

266

Впоследних из названных случаев сервитут прекращается с момента регистрации сделок в Едином государственном реестре прав. Кроме того, основания прекращения сервитуты возможны в следующих случаях:

– гибель земельного участка (по нашему мнению, как служащего, так и господствующего земельных участков). А.В. Копылов полагает, что речь идёт о гибели praedium dominans. Но в результате того же смыва может погибнуть не только господствующий, но и служащий земельный участок;

– истечение срока действия сервитута. Так, в соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть срочным или постоянным, и существование такого срочного сервитута прекращается с истечением срока его действия;

– прекращение ограниченного вещного права сервитуария. Сервитут прекращается с уничтожением ограниченного вещного права, принадлежащего сервитуарию.

Если обратиться к нормам специальных нормативно-правовых актов, то п. 1 ст. 48 ЗК РФ в части прекращения частных сервитутов отсылает к основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ).

ВПроекте уже закреплена более развернутая система оснований прекраще-

6

ния сервитута (ст. 301 ), а именно:

1.Отпадение обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута.

2.Совпадение в одном лице права собственности на земельный участок и здание, строение или сооружение, расположенное на таком земельном участке, сервитут, обременяющий земельный участок, прекращается.

3.Объединение служащей и господствующей вещи.

4.Пользование служащей вещью в соответствии с её изменившимся назначением оказывается невозможным при сохранении сервитута.

5.Истечение предельного срока, на который установлен сервитут.

6.По решению собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещь, или по решению суда, вынесенному по иску соб-

ственника господствующей или служащей вещи.

6

Далее в п. 7 ст. 301 Проекта предусматривается, что в случае если для осуществления сервитута требовалось изменение служащей вещи, до прекращения сервитута обладатель обязан привести служащую вещь в первоначальное положение за свой счет, если иное не предусмотрено соглашением.

267

Защита сервитутов. Как уже отмечалось выше, в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В действующем ГК РФ не предусматривается специального вещного иска для защиты сервитутного права от возможных нарушений со стороны собственника служащей вещи или третьих лиц. Поэтому сервитуарий может воспользоваться для защиты своих прав от нарушений, предусмотренных ст. 301 – 304 ГК РФ (ст. 305 ГК РФ).

Сервитуарий может воспользоваться и обязательственно-правовыми средствами для защиты сервитута. В качестве таких исков называются: иск к контрагенту (собственнику служащей недвижимости) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (п. 1 ст. 393 ГК РФ), иск о возмещении причинённого вреда (ч. 1 п. 1 ст. 1064 ГК РФ) 597.

Иные виды ограниченных вещных прав на земельные участки. Пункт 2

ст. 223 Проекта о внесении изменений. В ГК РФ предлагается закрепить следующие виды ограниченных вещных прав: право постоянного землевладения (гл. 20); право застройки (гл. 20.1); право ограниченного владения земельным участ-

ком (ст. 297.1).

Правом постоянного землевладения является право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис) (п. 1 ст. 299 Проекта о внесении изменений в ГК РФ). Право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника, а в случаях, предусмотренных законом, – по иным основаниям. Право постоянного землевладения подлежит государственной регистрации. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, переданным в постоянное землевладение.

Признаками права постоянного землевладения являются: бессрочность, за исключением случаев, когда оно установлено на определенный срок (такой срок не может быть менее пятидесяти лет); платность; отчуждаемость. Основанием возникновения права постоянного землевладения является договор об установлении права постоянного землевладения.

597 Копылов А. В. Указ. соч. С. 72.

268

Лицо, имеющее право постоянного землевладения, обязано использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения земельного участка, а также вносить установленную плату за право постоянного землевладения. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе, а в случае, предусмотренном договором, обязано, осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств. Возведение на земельном участке зданий или сооружений допускается при условии предоставления лицу, имеющему право постоянного землевладения, права застройки земельного участка (гл. 20.1). Лицо, имеющее право постоянного землевладения, приобретает в собственность плоды, продукцию и доходы, полученные от использования земельного участка.

Право застройки. Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (п. 1. ст. 300 Проекта о внесении изменений в ГК РФ). Право застройки может быть основанием возведения на чужом земельном участке как одного, так и нескольких зданий и сооружений. В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с п. 2 или 3 ст. 298.6 ГК РФ), а их права определяются в соответствии с гл. 19.4 ГК РФ.

Право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об установлении права застройки. Право застройки подлежит государственной регистрации. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком. Право застройки имеет такие признаки, как срочность (такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет); платность; отчуждаемость. Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке: реконструировать их, сносить и возводить новые. Лицо, имеющее право застройки, обязано:

– в установленный срок возвести на земельном участке здания и сооружения;

269

–использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации;

–обязано вносить установленную договором плату за право застройки.

Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.

Право застройки в отношении здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной. Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки. Право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.

Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения. К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (п. 6 ст. 298.5).

Право ограниченного владения земельным участком. В случае если соб-

ственник здания или сооружения не имеет иного вещного права или договора с собственником земельного участка, то он вправе владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению (право ограниченного владения земельным участком) (ст. 297.1 Проекта о внесении изменений в ГК РФ).

В таком случае собственник земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания или сооружения права на расположенный под ним земельный участок.

Собственник здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сносить и реконструировать принадлежащее ему здание или сооружение постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Поврежде-

270

ние (гибель) здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. Собственник поврежденного (погибшего) здания или сооружения имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка. Права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок прекращаются, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения (гибели). Собственник здания или сооружения вправе требовать по своему выбору от собственника земельного участка предоставления ему права застройки, права постоянного землевладения или права аренды земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию или сооружению. Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать выкупа земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Глава 4 Вещные права на жилые помещения

Вещным правам на жилое помещение посвящены гл. 18 ГК РФ и разд. 2 ЖК РФ. Объектом вещного права выступает жилое помещение. В литературе, как уже отмечалось, предлагаются различные системы вещных прав. Так, Е.А. Баринова, деля вещные права на поименованные в качестве вещных (ст. 216 ГК РФ) и непоименованные, к последним относит: право аренды, наём жилого помещения, ссуду, права членов семьи собственника жилья и всякое другое пользование чужим имуществом, отвечающее следующим признакам: юридическая связь с вещью, подчиняющая вещь господству управомоченного; интерес управомоченного в пользовании вещами и удовлетворение его собственными действиями, без посредничества других лиц 598.

Свою систему вещных прав на жилые помещения выстраивает Д.А. Формакидов:

1.Право собственности.

2.Право владения.

3.Ограниченные вещные права некоторых юридических лиц на жилые помещения:

– право хозяйственного ведения;

– право оперативного управления;

598 Баринова Е. А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права : сб. статей / под ред. О. Ю. Шилохвоста. М. : Норма, 2012. Вып. 6. С. 166.

271

– право учреждения самостоятельного распоряжения собственными доходами.

4.Обеспечительные вещные права на жилые помещения:

– залог жилого помещения;

– удержание жилого помещения.

5.Право проживания.

6.Права на жилые помещения нанимателей и ссудополучателей 599.

Конечно же, к вещным правам на жилое помещение относится право собственности. Возникают на жилые помещения и такие вещные права как право хозяйственного ведения и право оперативного управления. В случае признания вещно-правовой природы залога и удержания, можно говорить о таких ограниченных вещных правах на жилое помещение, как залог жилого помещения и удержание жилого помещения. Несомненно, что к ограниченным вещным правам на жилое помещение относится и право членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ).

К числу вещных прав на жилые помещения многие учёные относят право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у граждан на основании договора (купли-продажи недвижимости под условием их пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 1 ст. 602 ГК РФ) либо завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ.). По вопросу о правовой при-

роде права пользования жилым помещением, возникающим в силу договора пожизненного содержания с иждивением, нет единой точки зрения. Разно-

гласия вызывает вопрос о том, могут или не могут вещные права возникать на основании договора.

Так, С.А. Хохлов пишет: «Я хотел бы обратить ваше внимание на статью 216 Гражданского кодекса, которая пошла по линии воспроизведения вещных прав, а не простого определения, что такое вещное право и что нужно по каким-то критериям относить к вещным правам. Права, возникающие из договора, как правило, не могут рассматриваться, судя по этому перечню, как вещные права. И то, что в статье 216 указано в отношении вещных прав, не распространяется на случаи, когда право возникает только из договора» 600.

Иной позиции придерживается М.И. Брагинский: «Определённое распространение получили договоры, которые самим фактом своего создания порождают у контрагента вещное право, прежде всего право собственности… Рождённое из вещного договора право, в отличие от остальных, возникающих из обяза-

599Формакидов Д. А. Вещное право проживания. СПб. : Юрид. Центр Пресс, 2006. С. 68 – 69.

600Хохлов В. А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. 1995. № 8.

272

тельственных договоров, имеет своим непосредственным предметом вещь. И как таковое право является с самого начала не относительным, а абсолютным» 601.

В ЖК РФ в ст. 34 закрепляется положение о том, что гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ 602, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Обращает на себя внимание, что ст. 34 ЖК РФ находится в разд. II «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение». В отношении трёх вышеназванных ограниченных вещных права (право членов семьи собственника жилого помещения, право пользования жилым помещением, возникающее у гражданина в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением) в литературе предлагается использовать обобщающее название «право проживания», под которым предлагается понимать принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу, устанавливаемое пожизненно или на иной срок, возникающее в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном законом, у членов семьи собственника жилого помещения 603. Необходимость объединения обозначенных прав в единое вещное право обусловливается наличием у них сходных черт, несмотря на различные основания возникновения – закон, завещание и договор. Предлагается единая терминология для обозначения подобных правоотношений и в других странах: в Германии – правом пользования зданием, в Польше – жилищным сервитутом; в Чехословакии – правом пользования квартирой, принадлежащей другому лицу 604.

Спорен вопрос об отнесении прав нанимателей и ссудополучателей к вещным правам. Так, О.А. Красавчиков обосновывает свою позиции о признании права нанимателя в домах государственного и муниципального жилищного фонда вещным правом тем, что оно бессрочно, передается по наследству совместно проживающему члену семьи, имеет абсолютный характер защиты и характери-

601Брагинский М. И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика : сб. памяти А.С. Хохлова / отв. ред. А. Л. Маков-

ский. М., 1998. С. 117 – 118.

602Статья 33 ЖК РФ посвящена праву пользования жилым помещением, предоставленным по завеща-

тельному отказу.

603Формакидов Д. А. Указ. соч. С. 67 – 68.

604Формакидов Д. А. Указ. соч. С. 66 – 67.

273

зуется наличием ограниченных правомочий распоряжения жильём в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов 605.

Д.А. Формакидов же, признавая вещный характер прав на жилое помещение нанимателей и ссудополучателей, тем не менее не рассматривает их в качестве разновидностей права проживания. В качестве причин выступают следующие: во-первых, право нанимателя и ссудополучателя жилого помещения всегда возникает на основании акта уполномоченного органа и договора социального найма либо договора ссуды. Содержание указанных прав определяется условиями этого договора и может быть различным. Содержание же права проживания всегда строго определено законом, кроме того, наниматели жилья по договору социального найма имеют право сдавать принадлежащие им жилые помещения в поднаём, а также передавать свои права по наследству. Право проживания, напротив, всегда носит строго личный характер 606. Рассмотрим право пользо-

вания жилым помещением членами семьи собственника.

Правовая природа права пользования жилым помещением членами се-

мьи собственника. Данное право предусмотрено ст. 292 ГК РФ, которая включена в гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». ГК РФ признает право пользования за членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения, что является одним из признаков, характерных для вещного права.

Данное право имеет свой прообраз в римском праве. Праву пользования жилым помещением членами семьи собственника более всего соответствовал usus, основанием возникновения которого являлось соглашение, заключаемое между собственником и членами его семьи о вселении в жилое помещение; usus был неотчуждаем, так как пользователь мог пользоваться вещью только лично и не мог передавать его другим лицам; прекращение права пользователя возможно было только в случае его смерти или гибели вещи.

Вещно-правовая природа права пользования жилым помещением членами семьи собственника признаётся всеми учеными, хотя при исследовании вопроса о правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи соб-

605 Красавчиков О. А. Основы жилищного законодательства. Предмет регулирования и юридическая природа Основ советского жилищного законодательства // Межвузовский сборник научных трудов.

Свердловск. 1981. С. 22.

606 Формакидов Д. А. Указ. соч. С. 68.

274

ственника в литературе отмечалось, что договорный характер возникновения данного права дает право признать его «обязательственным правом арендного типа» 607. И действительно, в основе возникновения права пользования жилым помещением, как правило, лежит соглашение. Так, вселяя после заключения брака своего супруга в квартиру, принадлежащую на праве собственности, супруги заключают соглашение. Обычно это происходит путем конклюдентных действий. Однако, как отмечают ученые, «в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом»; абсолютный характер этого права и прямое указание на этот счет в законе не позволяют развивать дискуссию о его правовой природе, возникнув изначально из договора, право супруга собственника на его жилое помещение приобретает в дальнейшем абсолютный характер, не теряя при этом признаков обязательственного права 608.

Эволюция вопроса о правах членов семьи собственника на жилое помещение. С

1 марта 2005 г. вступил в законную силу Жилищный кодекс Российской Федерации 609. Кроме того, 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 22 декабря 2004 г.

№213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ». Право пользования жилым помещением признаётся за членами семьи соб-

ственника. П.В. Крашенинников, анализируя ст. 292 ГК РФ и положения Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., пришел к выводу, что за понятием «члены семьи собственника» скрываются четыре категории лиц.

Во-первых, это члены семьи собственника жилого помещения в точном смысле этого понятия, как оно сложилось в жилищном законодательстве, то есть лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, это бывшие члены семьи собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи (вследствие развода, прекращения совместного ведения хозяйства).

В-третьих, это члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, это бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, так как граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие се-

607Суханов Е. А. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей (глава 18). М., 1995.

608Гонашвили Г. Л. Права на жилое помещение при расторжении брака // Законодательство. 2002. № 2.

609СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

275

мейные отношения с гражданином, который совершил сделку по отчуждению принадлежавшего ему жилья 610.

Как видно, число лиц, которые сохраняли право пользования жилым помещением при отчуждении его собственником, значительно. Покупатель, приобретая квартиру, даже при должной степени осмотрительности не может предвидеть всех возможных пользователей. Например, в жилом помещении проживали дети, родители которых не регистрировали детей с тем, чтобы не нести расходы на оплату коммунальных услуг, или из мест лишения свободы возвращалось лицо, которое отбыло наказание. В первоначальной редакции п. 8 ст. 60 ЖК РСФСР жилое помещение сохранялось за лицами, осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке – до приведения приговора в исполнение. Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» 611 положения ч 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, признаны не соответствующими ст. 40 (ч. 1) и 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, а положение п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР – ст. 19, 46 (ч. 1) Конституции Российской Федерации. Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. Соответствующие изменения в ЖК РСФСР были внесены лишь в 2001 г. Федеральным законом от 22 марта 2001 г. «О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР» 612, которым жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случае осуждения к лишению свободы – в течение срока отбывания наказаний. В случае отчуждения жилого помещения без указания пользователей лю-

610 Крашенинников П. В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение // В кн. : Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика : сб. памяти С.А. Хохлова / отв. ред. А. Л. Маковский. М. : Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 303 – 304.

611СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.

612СЗ РФ. 2001. № 17. Ст. 1647.

276

бой из них сохранял право пользования. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Это означает, что такая сделка является незаключенной. На практике это привело к тому, что стороны возвращались в исходное состояние, а покупатели квартир фактически «оказывались на улице».

Теперь же законодатель поступил наоборот, прямо поставив права членов семьи в зависимость от прав собственника жилого помещения. Тем самым в действующей редакции п. 1 ст. 292 ГК РФ была предпринята попытка реализации «абсолютивистской» концепция по вопросу о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения, в соответствии с которой права членов семьи собственника должны быть поставлены в полную зависимость от его прав, тогда как до 1 января 2005 г. член семьи собственника при отчуждении жилого помещения сохранял самостоятельное право на него.

Следует отметить, что с действующей редакцией п. 1 ст. 292 ГК РФ связана и иная проблема. В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Согласно ст. 127 ЖК РСФСР 1983 г., члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при вселении не было оговорено иное. Обращает на себя внимание различие в формулировках ГК РФ и ЖК РСФСР в части решения вопроса о необходимости совместного проживания членов семьи с собственником жилого помещения. Соответственно в зависимости от того, имеет ли совместное проживание с собственником определяющее значение, сформировались две точки зрения.

В соответствии с первой точкой зрения такое проживание не имеет определяющего значения по смыслу п. 1 ст. 292 ГК РФ в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, то есть супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, не-

277

трудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи 613.

Сторонники второй точки зрения считают, что если сам собственник не проживает в данном жилом помещении, то отсутствуют, следовательно, и предпосылки для возникновения у заинтересованных лиц самостоятельного права на это жилое помещение 614.

Согласно п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. То есть непосредственно в самом положении, определяющем объем прав членов семьи собственника жилого помещения, не дается ответ на вопрос о необходимости совместного проживания с собственником для возникновения самостоятельного права пользования у лица как члена семьи собственника. И лишь в п. 1 ст. 31 ЖК РФ при решении круга лиц, относящихся к членам семьи собственника, говорится о таком признаке, как необходимость совместного проживания с собственником в принадлежащем ему помещении.

Вместе с тем на практике последовательное применение указанного правила в строгом соответствии с формулировкой, изложенной в ЖК РФ, приведет к тому, что право пользования может не возникнуть у довольно значительного числа лиц. Например, сын, являясь собственником, вселяет в свою квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, родителей, но совместно с ними не проживает. Или родители покупают квартиру для проживания своего ребенка, поступившего в высшее учебное заведение в другом городе. Разве это означает, что у перечисленных лиц не возникло право пользования жилым помещением? Ведь в п. 1 ст. 31 ЖК РФ говорится прежде всего о необходимости совместного проживания с собственником для лиц, которые являются его близкими (супруг, родители и дети). Кроме того, в настоящее время можно быть собственником не одной, а нескольких квартир и поселить супругу, родителей и детей в разные квартиры. Исходя из такой логики право пользования возникает только у того члена семьи собственника, который проживает совместно с собственником, а у других такого права не возникает.

Поэтому необходимо, чтобы собственник вселил в квартиру пользователей как членов своей семьи. Поэтому по аналогии со ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г. необ-

613Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. 1997. № 3.

614Формакидов Д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 2.

278

ходимо изменить формулировку «проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении» на «вселяемые в качестве таковых собственником в принадлежащее ему жилое помещение» или привести её в соответствие с п. 1 ст. 292 ГК РФ.

Таким образом, можно прийти к выводу, что изменения, произошедшие в последнее время в сфере регулирования отношений по пользованию жилым помещением, породили новые проблемы, которые нуждаются в разрешении.

Члены семьи собственника жилого помещения, за которыми признается право пользования, по нормам действующего законодательства. Право пользования жилым помещением признаётся за членами семьи собственника. Вступив в силу с 1 марта 2005 г., Жилищный кодекс РФ 615 еще более обострил проблему определения круга лиц, которые входят в состав членов семьи.

В соответствии с п. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

К супругам относятся лица, брак которых зарегистрирован в установленном порядке в органах загса; лица, совершившие религиозный брак, приравненный к гражданскому. Супруг собственника при рассмотрении спора в суде должен предоставить доказательства регистрации брака.

По мнению И. Черкашиной, к супругам необходимо относить и лиц, фактические брачные отношения которых признаны судом 616. Однако затем она пишет о том, что, несмотря на наличие отношений, характерных для законного брака, суды не должны позволять посторонним лицам использовать режим приобретения права постоянного пользования жилым помещением, предусмотренный для супругов; их следует отнести к «иным лицам» и признавать (а не относить) членами семьи только в случаях, предусмотренных для «иных лиц». Представляется, что и по ЖК РФ «фактические супруги» могут быть признаны членами семьи собственника в качестве «иных граждан».

Право пользования жилым помещением возникает у супруга с момента вселения, если только при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым супругом. Таким соглашением

615СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

616Черкашина И. Судебная защита права пользования жилым помещением // Российская юстиция. 2004. № 5, 6.

279

может выступать брачный договор. Право пользования жилым помещением основано на регистрации брака, а основанием прекращения соответственно является расторжение брака. И если до принятия ЖК РФ на практике возникала проблема, обусловленная отказом нотариусов удостоверять брачные договоры, содержащие условия об освобождении супругом, вселившимся в жилое помещения, принадлежащее на праве собственности другому супругу, после развода, то в настоящее время в соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. В первую очередь, это положение относится к бывшему супругу.

Супруг, в отличие от родителей и детей, не является родственником своего супруга. Супруги находятся в состоянии свойства, под которым понимается отношение определенной близости между людьми, возникающее не по непосредственному родству, а из брачного союза (отношения между супругом и кровными родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов). В отношения свойства, например, находятся родители супругов, братья супругов. Последние из названных лиц могут быть вселены как члены семьи собственника в качестве «иных лиц».

Далее в число близких родственников включаются родители и дети собственника. Именно в отношении указанных лиц особую актуальность приобретает вопрос о том, могут ли данные лица стать бывшими членами семьи собственника, так как в соответствии с п. 4 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Родители и дети собственника всегда остаются его родственниками, даже если они не поддерживают фактические отношения. Другое дело, может ли в таком случае собственник потребовать прекращения права пользования принадлежащим ему жилым помещением. Что касается супруга, то в случае развода он становится бывшим членом семьи собственника жилого помещения, право пользования за ним не сохраняется, если соглашением между бывшими супругами не было достигнуто соглашение о его сохранении после развода. Если такого соглашения не было и у бывшего супруга собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществле-

280

ния права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего супруга собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим супругом на определенный срок на основании решения суда. ЖК РСФСР 1983 г. в ч. 2 ст. 127 предусматривал, что к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные ст. 131 – 137 Кодекса, регулирующими отношения по найму жилых помещений, принадлежащим гражданину на праве собственности. В соответствии с указанными нормами между собственником и его бывшими членами семьи должен был заключаться договор найма жилого помещения, но на практике такой договор практически никогда не заключался. Причиной такого положения стало недостаточное урегулирование в законодательстве положений об элементах, последствиях уклонения от его заключения.

Одним из главных вопросов, который возникал при применении вышеуказанного положения, был следующий: в течение какого срока сохранялось право пользования жилым помещением пусть и на основе договора найма жилого помещения? Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» 617, ЖК РСФСР 1983 г. применялся постольку, поскольку они не противоречили ч. 2 Кодекса. В гл. 35 ГК РФ предусмотрены предельные сроки для договора коммерческого найма жилого помещения. Естественно, что для наймодателя было выгодно заключение краткосрочного договора, а для нанимателя – долгосрочного договора, и достичь консенсуса в решении вопроса о сроке заключаемого между собственником жилого помещения и его бывшим членом семьи практически было невозможно. Так, в соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Последнее правило о пятилетнем сроке договора найма жилого помещения, как уже отмечалось, выгодно нанимателю. Поэтому в большинстве случаев не достигалось соглашение о заключении договора найма жилого помещения. Такой срок, несомненно, должен был быть предусмотрен законом. В целях разрешения указанной проблемы делались предложения по внесению соответствующих изменений в ЖК РСФСР: предусмотреть положе-

617 СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411.

281

ние, согласно которому отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора найма жилого помещения между ними и собственником на условиях, обычных для данной местности; срок действия такого договора должен быть не менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети – до достижения ими совершеннолетия 618. Естественно, что в таком случае права бывших членов семьи собственника утрачивали вещно-правовой характер, а их отношения становились обязательственно-правовыми по своей природе.

Необходимо отметить, что действие положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 Федерального закона от 22 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 619). В некоторых случаях понятие «член семьи» трактуется более узко в законодательстве. Так, в соответствии с Постановлением Государственной думы Федерального собрания от 3 июня 1998 г. «О повторном рассмотрении Федерального закона «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» 620 члены семьи иностранного гражданина – дети, не достигшие возраста восемнадцати лет, супруг, а также родители иностранного гражданина, находящиеся на иждивении иностранного гражданина. Но в окончательную редакцию Федерального закона от 21 июня 2002 г. «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» 621 указанное определение не было включено.

Еще более узко определяется круг членов семьи в соответствии с Постановлением Министерства труда Российской Федерации от 7 октября 1993 г. № 159 «Об утверждении порядка исчисления среднего совокупного дохода на члена семьи» 622, в соответствии с пунктом пять которого в составе членов семьи при определении размера среднего совокупного дохода учитываются муж, жена, находящиеся на их иждивении дети, не достигшие 18 лет (дети – инвалиды с

618 Крашенинников П. В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение // В кн. : Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика : сборник памяти С. А. Хохлова / отв. ред. А. Л. Маковский. М. : Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 305.

619СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.

620СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3267.

621СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3032.

622Российские вести. 1993. 28 октября.

282

детства – независимо от возраста). И только лишь в неполных семьях в составе семьи учитывается родитель, который воспитывает ребенка и проживает совместно с ним. Особо оговаривается, что дети, находящиеся на полном государственном обеспечении, а также военнослужащие, проходящие военную службу по призыву, в составе семьи не учитываются. Наоборот, в иных нормативноправовых актах перечень лиц, которые входят в состав семьи путем прямого указания в законе, довольно широк. Так, согласно ст. 12 Федерального закона от 5 августа 2004 г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» 623 к членам семьи военнослужащего относятся: 1) супруга или супруг; 2) несовершеннолетние дети; 3) дети старше восемнадцати лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста восемнадцати лет; 4) дети в возрасте до двадцати трех лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; 5) лица, находящиеся на иждивении военнослужащего.

Большинство же нормативно-правовых актов при решении вопроса об определении круга лиц, которые входят в состав членов семьи, отсылают к Федеральному закону от 30 ноября 2001 г. «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» 624, в ст. 9 которого определяется, что право на трудовую пенсию по случаю потери кормильца имеют нетрудоспособные члены семьи умершего кормильца, состоявшие на его иждивении.

Такими нетрудоспособными членами семьи умершего кормильца в соответствии с п. 2 ст. 9 вышеназванного закона признаются:

1) дети, братья, сестры и внуки умершего кормильца, не достигшие возраста 18 лет, а также дети, братья, сестры и внуки умершего кормильца, обучающиеся по очной форме в образовательных учреждениях всех типов и видов независимо от их организационно-правовой формы, в том числе в иностранных образовательных учреждениях, расположенных за пределами территории Российской Федерации, если направление на обучение произведено в соответствии с международными договорами Российской Федерации, за исключением образовательных учреждений дополнительного образования, до окончания ими такого обучения, но не дольше чем до достижения ими возраста 23 лет или дети, братья, сестры и внуки умершего кормильца старше этого возраста, если они до достижения возраста 18 лет стали инвалидами. При этом братья, сестры и внуки умершего кормильца признаются нетрудоспособными членами семьи при условии, что они не имеют трудоспособных родителей;

623СЗ РФ. 2004. № 34. Ст. 3532.

624СЗ РФ. 2001. № 52 (ч. 1). Ст. 4920.

283

2)один из родителей или супруг либо дедушка, бабушка умершего кормильца независимо от возраста и трудоспособности, а также брат, сестра либо ребенок умершего кормильца, достигшие возраста 18 лет, если они заняты уходом за детьми, братьями, сестрами или внуками умершего кормильца, не достигшими 14 лет и имеющими право на трудовую пенсию по случаю потери кормильца в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта, и не работают;

3)родители и супруг умершего кормильца, если они достигли возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины) либо являются инвалидами;

4)дедушка и бабушка умершего кормильца, если они достигли возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины) либо являются инвалидами, при отсутствии лиц, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации обязаны их содержать. Указанный перечень лиц совпадает с кругом лиц, которые имеют право на возмещение вреда в результате смерти кормильца в соответствии со ст. 1088 ГК РФ. Только ГК РФ добавляет в их число лиц, состоявших на иждивении умершего и ставших нетрудоспособными в течение пяти лет после его смерти, а также конкретизирует, что в число детей входят и дети умершего, родившиеся после его смерти.

В п. 1 ст. 31 ЖК РФ говорится о том, что другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Представляется, что при такой редакции п. 1 ст. 31 ЖК РФ не так уж важно, кем является гражданин – другим родственником, нетрудоспособным иждивенцем или вообще иным гражданином, так как любое лицо может быть признано членом семьи собственника, если последний вселил это лицо в жилое помещение в качестве такового. Получается, что не было никакой необходимости перечислять всех указанных лиц в качестве возможных членов семьи.

Применительно к отношениям найма Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» 625 указывал на то, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений». В ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г. говорилось о том, что другие род-

625 Сборник постановлений пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М. : Спарк, 1994.

284

ственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. ЖК РФ 2004 г. в п. 1 ст. 69 указывает на необходимость для признания других родственников, нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма их вселения нанимателем в качестве членов его семьи и ведение с ним общего хозяйства. Иные лица в исключительных случаях по действующему ЖК РФ могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и только лишь в судебном порядке.

Это означает, что для вселения в качестве члена семьи собственника всех других лиц, за исключением супруга, родителей и детей, в отличие от члена семьи нанимателя, необходимо лишь вселение как таковое в качестве члена семьи собственника. Именно в отношении других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан должно быть сохранено положение о необходимости их совместного проживания с собственником для признания их членами семьи собственника. Другое дело, что возникает проблема определения того, были ли указанные лица вселены в качестве членов семьи собственника жилого помещения. Поэтому необходимо предусмотреть в ЖК РФ механизм, который бы формализовал отношения собственника с такими лицами, например путем закрепления в ЖК РФ нормы, предусматривающей необходимость заключения письменного соглашения собственника с такими лицами. Можно предусмотреть лишь исключения для определенных категорий лиц (например, нетрудоспособных иждивенцев), необходимость совместного проживания с которыми обусловлена возрастом или состоянием здоровья, что предопределяет необходимость заботы и опеки над ними. А самое главное – предусмотреть последствия незаключения такого соглашения. Именно собственник должен решать, кто относится к членам его семьи. Кроме того, с моментом вселения пользователя возникают и иные юридические последствия. В соответствии с п. 1 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Согласно п. 1 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 31 ЖК РФ, дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. ГК РФ опять же указывает на то, что соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Прежде всего, в п. 1 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 31 ЖК РФ речь идет о расходах, связанных с оплатой содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг. Это означает, что иск может быть предъ-

285

явлен к любому проживающему в жилом помещении, вселенном в него в качестве члена семьи собственника. При определении такого пользователя лицо, предъявляющее иск, будет руководствоваться формальным критерием, а именно лицами, имеющими регистрацию по месту жительства в данной квартире.

В соответствии ст. 2 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» 626 под местом жительства понимаются жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Члены семьи собственника и пользуются жилым помещением по иному предусмотренному законом основанию.

Однако регистрация по месту жительства или её отсутствие не может являться определяющим фактором для решения вопроса о круге членов семьи, у которых возникает право пользования жилым помещением. Согласно ст. 3 вышеназванного Закона, регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

Данное положение неоднократно приводил в своих постановлениях Конституционный Суд Российской Федерации, отмечая, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 Закона), в том числе права на жилище 627.

Так, районным судом г. Хабаровска было рассмотрено дело по иску Н. к К. о признании не приобретшим права на жилое помещение и снятия с регистрационного учета. При рассмотрении дела было установлено, что ответчик не являлся членом семьи собственника, в установленном порядке в квартиру не вселялся, не проживал в этой квартире в качестве члена семьи собственника и не оплачивал коммунальные услуги, а зарегистрирован в квартире был с согласия истицы

626Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 32. Ст. 1227.

627См. : По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л. Н. Ситаловой : постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 г. № 3-П // СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1708.

286

для обеспечения возможности трудоустроиться. Решением суда исковые требования Н. были удовлетворены.

Пробелом действующего жилищного законодательства является и неурегулированность вопроса о возможности вселения в жилое помещение несовершеннолетних детей членами семьи собственника. Применительно к договору найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда сохранилось правило о возможности вселения к родителям их несовершеннолетних детей без согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя (ст. 70 ЖК РФ). Ранее ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР также предусматривалось, что на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи. Аналогичное правило предусмотрено по договору коммерческого найма жилого помещения и ст. 679 ГК РФ, согласно которой при вселении несовершеннолетних детей не требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Причем вселение несовершеннолетних лиц в жилое помещение допускается без учета требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 679 ГК РФ).

При вселении в жилое помещение несовершеннолетние дети приобретают право пользования жилым помещением. Однако в соответствии с п. 2 ст. 672 ГК РФ проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Кроме того, и само предоставление жилого помещения по договору социального найма жилого помещения возможно только с учетом всех требований, закрепленных в ЖК РФ. Так, жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется малоимущим гражданам, которыми являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Кроме того, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (п. 3 ст. 69 ЖК РФ). Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что сам наниматель и член его семьи – это сонаниматели. Иная ситуация сопряжена с возможностью вселения в жилое помещение несовершеннолетних детей членов семьи собственника без согласия самого собственника. Сам собственник в свое время вселил в качестве члена семьи

287

гражданина. Право пользования жилым помещением, возникающее у такого лица, производно от прав собственника. Вселение такого несовершеннолетнего ребенка влечет увеличение платежей за содержание и ремонт жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги.

Влитературе предлагается внести изменения в ст. 31 ЖК РФ в части закрепления возможности вселения в занимаемое жилое помещение членами семьи собственника своих несовершеннолетних детей независимо от согласия собственника 628. Представляется, что вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей членов семьи собственника возможно только с согласия собственника жилого помещения (особенно это касается несовершеннолетних детей других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан). В противном случае это приведёт к тому, что собственник не сможет контролировать процесс вселения в его жилое помещение лиц, включая несовершеннолетних. Кроме того, вселяя в жилое помещение лиц в качестве членов семьи, собственник исходит в том числе и из площади своего жилого помещения.

Всоответствии с п. 16 Постановления Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» 629 гражданин для регистрации по месту жительства должен представить документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер 630, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда о признании права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, либо иной документ или его надлежаще заверенная копия). В нашем случае получается, что основанием для заселения в жилое помещение будет заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, то есть лица, которому самому предоставлено жилое помещение в пользование.

Вкачестве аргумента для внесения соответствующих изменений в ст. 31 ЖК

РФ высказывается проблема соответствия такой нормы положениям ст. 54, 55 Семейного кодекса РФ, в первой из названных статей которого говорится о праве каждого ребенка жить и воспитываться в семье, насколько это возможно, праве знать своих родителей, праве на их заботу, праве на совместное с ними про-

628 Формакидов Д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 2.

629СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

630В соответствии со ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

288

живание, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам. Получается, что законное право ребенка будет удовлетворяться за счёт собственника жилого помещения, а не его родителей, которые в первую очередь должны заботиться о своем ребенке, в том числе и путем предоставления ему жилого помещения для проживания. Кроме того, если собственник будет категорически возражать против такого вселения, то при настойчивости родителя-пользователя жилого помещения, это приведет к конфликтам, что в результате может привести уже к утере права пользования таким родителем по причине прекращения семейных отношений. Таким образом, принятие нового ЖК РФ не только не решило многих проблем, связанных с правовым положением членов семьи собственника, но и породило новые.

Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения. Го-

воря об объеме прав, принадлежащих членам семьи собственника, согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Что касается закрепленных в ЖК РФ обязанностей членов семьи собственника жилого помещения, то они обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Указанные права и обязанности остаются и за бывшими членами семьи собственника, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением. Кроме того, указывается и на то, что дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ). Причем положение о солидарной с собственником ответственности дееспособных членов семьи собственника было закреплено в 2001 году. На практике складывалась парадоксальная ситуация, когда лица пользовались жилым помещением собственника и отказывались нести расходы, связанные с его использованием. Однако собственник мог воспользоваться нормами о неосновательном обогащении, так как такое лицо пользовалось жилым помещением, сберегая при этом денежные средства, которые оно должно было бы потратить, снимая жилое

289

помещение. Но в таком случае собственник должен был в любом случае нести расходы по обязательствам, вытекающим из использования жилым помещением, и только потом обращаться с иском о взыскании неосновательного обогащения к такому пользователю, который продолжал проживать в жилом помещении, принадлежащим собственнику. Говоря о субсидиарной ответственности дееспособных членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещения, по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, следует иметь в виду солидарный характер самих таких обязательств. Ситуация, предусмотренная в ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ, является тем самым случаем, когда солидарная обязанность (ответственность) установлена законом (п. 1 ст. 322 ГК РФ). Представляется, что указанное правило должно действовать и в отношении бывших членов семьи собственника жилого помещения, которые сохранили право пользования жилым помещением. Особо должен оговариваться вопрос о плате за пользование жилым помещением бывшим членом семьи собственника, включая плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги. Именно с данным вопросом связано большинство проблем на практике. В силу важности данного вопроса необходимо урегулировать вопрос о платности пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника, внеся соответствующие изменения в ст. 31 ЖК РФ.

Влитературе отмечают, что в части регулирования прав и обязанностей нормы ЖК РФ требуют его доработки. Предлагается дополнить ЖК РФ следующими обязанностями: бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию; соблюдать правила пожарной безопасности и санитарногигиенические правила; использовать жилое помещение с наименьшими стеснениями для собственника и других граждан, проживающих в этом помещении 631. Представляется, что первые две из перечисленных обязанностей конкретизируют те обязанности, которые уже названы в п. 2 ст. 31 ЖК РФ.

Вотношении третьей обязанности нет необходимости ее закреплять, так как уже в первой статье (ст. 209) разд. II «Право собственности и другие вещные права» Гражданского кодекса РФ, посвященной раскрытию содержания права собственности, указывается на то, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

631 Формакидов Д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 2.

290

Следует обратить внимание и на положение ст. 293 ГК РФ, закрепляющей право органа местного самоуправления предупредить собственника о необходимости устранения нарушений в случае, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Представляется, что в отношении органа местного самоуправления должна быть закреплена обязанность предупреждения собственника о необходимости устранения нарушения, а при повторном нарушении обязанность предъявлять иск такому лицу. Такие же действия должны быть совершены и в отношении членов семьи собственника, так как члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником.

Предпосылки отчуждения жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника. В декабре 2004 г. были внесены изменения в ГК РФ в п. 4 ст. 292 ГК РФ в части необходимости получения согласия опеки и попечительства для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние лица, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Необходимость получения такого согласия возникает только в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). В п. 4 ст. 292 ГК РФ неоднократно вносились изменения. В первоначальной редакции данного пункта предусматривалось, что только с согласия органа опеки и попечительства допускается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Если обратиться к нормам гл. 3 ГК РФ «Граждане (физические лица)», то в соответствии с п. 1 ст. 31 ГК РФ опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или неполностью дееспособных граждан. Опека и

291

попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов (п. 4 ст. 31 ГК РФ).

В соответствии с Законом Хабаровского края от 31 марта 1999 г. «Об организации деятельности по осуществлению опеки и попечительства на территории Хабаровского края» 632 опека и попечительство – это форма обеспечения защиты прав и охраняемых законом интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, совершеннолетних лиц, признанных судом недееспособными или ограниченно дееспособными. Нельзя не заметить, что в п. 4 ст. 292 ГК РФ в первоначальной редакции речь шла обо всех несовершеннолетних, включая и тех, которые не находятся под опекой и попечительством. Несомненно, что, принимая данную норму в такой редакции, законодатели руководствовались благими намерениями. Однако на практике это вызвало больше проблем для благополучных семей.

Существенным недостатком вышеуказанной нормы стало отсутствие согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В результате сложилась парадоксальная ситуация. Лица, наименее защищенные, особенно недееспособные, оказывались в наиболее сложной ситуации в случае, когда проводилось отчуждение жилого помещения без соблюдения их законных прав и интересов, так как отчуждение такого жилого помещения зачастую и проводилось его законным представителем. Именно в таком случае и было бы необходимо участие органа опеки и попечительства. Вышеизложенные возражения и обусловили внесение изменений в п. 4 ст. 292 ГК РФ. С согласия органа опеки и попечительства допускалось отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Как видно, в новой редакции сохранилось положение о несовершеннолетних членах семьи собственника. Поэтому неудивительно, что в свете тех целей, которые преследовал законодатель при внесении изменений в ГК РФ, и в связи с принятием Жилищного кодекса РФ, были внесены соответствующие изменения

632 Сборник нормативных актов законодательной думы Хабаровского края. 1999. № 3.

292

в п. 4 ст. 292 ГК РФ, а необходимость получения согласия органа опеки и попечительства предусмотрена в отношении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, для отчуждения большинства жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, в настоящее время согласия органов опеки и попечительства не требуется.

Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи собственника. Одной из острых проблем явился вопрос о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения. Итак, собственник вселил лицо в качестве члена семьи собственника. Затем он перестает считать его таковым, и возникает проблема уже выселения такого лица из жилого помещения. Применительно к нашей проблеме в соответствии с п. 31 вышеуказанного Постановления Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию», снятие гражданина с регистрационного учёта по месту жительства возможно только на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства или при выселении из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

В связи с вышеуказанным нельзя не отметить, что снятие с регистрационного учета возможно и при сохранении права на жилую площадь. Так, К., являясь собственником квартиры, обратилась в суд с иском о снятии с регистрационного учета А., бывшего мужа своей дочери, обосновывая свои требования тем, что он после расторжения брака с ее дочерью с декабря 2001 г. из спорной квартиры выехал, проживает по другому адресу у родителей, однако добровольно с регистрационного учета в ее квартире не снимается, чем нарушает ее права собственника, так как она вынуждена оплачивать за него коммунальные платежи 633.

633 Обзор судебной практики Липецкого областного суда по гражданским делам.

293

Суд иск К. удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам с таким выводом суда первой инстанции согласилась, указав на то, что суд правильно определил юридически значимые по делу обстоятельства, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, верно применил норму материального права и обоснованно пришел к выводу об обоснованности требований истицы о снятии А. с регистрационного учета в принадлежащей ей на праве собственности квартире, исходя из того, что регистрационный учет является административной мерой учета, и наличие или отсутствие такой регистрации не влияет на право граждан на данное жилое помещение. Судом проверялся лишь довод истицы, который ею был заявлен в исковом заявлении, а именно то, что А. подлежит снятию с регистрационного учета в спорной квартире, так как он в ней не проживает, со ссылкой на Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения и выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, которыми предусмотрено снятие гражданина с регистрационного учета в случае изменения места жительства гражданина. Вопрос же о праве или отсутствии права ответчика на пользование спорным жилым помещением судом не обсуждался, так как таких требований не заявлялось. В любом случае при несогласии бывшего члена семьи собственника выселение возможно на основании вступившего в законную силу решения суда. Поэтому необходимо урегулировать следующие вопросы.

Необходимо формализовать момент прекращения у такого лица семейных отношений с собственником с тем, чтобы затем суд при рассмотрении вопроса о сроке сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, принял во внимание и его, так как зачастую он бывает довольно значительным. Это может быть сделано путем заполнения собственником заявления установленной формы в соответствующем органе.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Такие соглашения практически не заключаются.

Так, Г. обратилась в суд с иском к Л. о признании последнего утратившим право на жилое помещение и снятии с регистрационного учета по месту жительства. Ответчик женился на дочери Г., поэтому временно был вселен и зареги-

294

стрирован по месту жительства в спорной квартире. Как выяснилось при рассмотрении дела, ответчик перестал быть членом семьи собственника жилого помещения, так как расторг брак с дочерью истицы. Было установлено, что Л. вселялся в квартиру временно и в настоящее время выселился в другое постоянное место жительства, в спорной квартире не проживает, коммунальные услуги не оплачивает. Решением суда исковые требования Г. были удовлетворены.

Соглашением, которым может предусматриваться сохранение права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника, может являться брачный договор. Брачный договор может устанавливать на случай расторжения брака обязанность одного из супругов предоставить в пользование ка- кую-либо вещь и сохранить пользование той вещью, которая использовалась в период брака. Далее в ЖК РФ предусматривается, что если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Представляется, что если можно объяснить необходимость появления такого правила в отношении бывших супругов, нетрудоспособных иждивенцев, то в отношении иных граждан такое положение является несправедливым. Получается, что собственник, взявший на себя заботу о ком-либо из дальних родственников, должен еще определенное время, не установленное строго законом, предоставить право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Например, собственник в свое время вселил к себе в двухкомнатную квартиру совершеннолетнего племянника, который в настоящее время находится в поисках работы и другого жилого помещения не имеет, а в это время его единственный сын женился и стал проживать в этом же помещении с женой. Собственник обращается к племяннику с требованием о выселении. Племянник не выселяется. Получается, что определенное время за племянником как лицом, у которого отсутствует иное жилое помещение, нет постоянного заработка, может быть сохранено право пользования жилым помещением собственника, тогда как молодая семья сына может за это время прекратить свое существование.

Следовательно, во-вторых, необходимо предусмотреть максимальный размер срока, в течение которого за бывшим членом семьи собственника жилого поме-

295

щения такой категории может быть сохранено право пользования, иначе возникает замкнутый круг. Лицо утверждает, что оно является членом семьи, а собственник говорит о прекращении семейных отношений. И только на основании решения суда лицо может быть признано утратившим право пользования жилым помещением. Однако действующее законодательство предусматривает для собственника иной вариант проведения, а именно совершение с жилым помещением сделки по его отчуждению. Именно об этом говорит п. 2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Круг лиц, которые могут требовать взыскание алиментов, определяется нормами Семейного кодекса РФ, и он довольно многочислен. Алименты могут взыскиваться при соблюдении установленных Семейным кодексом РФ требований: дети от родителей (ст. 80, 84, 85); родители от детей (ст. 87); супруг от супруга и бывшего супруга (ст. 89, 90); несовершеннолетние братья и сестры от совершеннолетних братьев и сестёр (ст. 93); несовершеннолетние внуки от своих дедушки и бабушки (ст. 94); дедушка и бабушка от внуков (ст. 95); нетрудоспособные нуждающиеся лица, осуществляющие фактическое воспитание, от трудоспособных воспитанников (ст. 96); отчимы и мачехи от пасынков и падчериц (ст. 97).

Получается, что собственник жилого помещения в соответствии с ГК РФ может его продать, и ему это «выгоднее», чем предоставлять свое жилое помещение в пользование кому-то из бывших членов семьи на определенный срок на основании решения суда или обеспечивать их иным жилым помещением. Такой вариант событий предусматривается и ЖК РФ, в п. 5 ст. 31 ЖК РФ которого говорится о возможности прекращения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника до истечения срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Пользование жилым помещением в этом случае прекращается досрочно одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если исчезли обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

296

Помимо прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника в связи с прекращением семейных отношений такими основаниями являются гибель жилого помещения, смерть пользователя, отказ пользователя от принадлежащего ему права. Такой отказ может быть совершен как путем прямого, так и косвенного волеизъявления. Конечно, для собственника приоритетным было бы закрепление такого отказа в письменной форме.

Своеобразная ситуация может возникнуть в случае смерти собственника жилого помещения и вступления в наследство лица, не связанного семейными отношениями с членами семьи умершего собственника. У наследника могут быть свои супруг, дети и родители данного собственника, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, которые им будут вселены в жилое помещение качестве членов своей семьи. Круг членов семьи наследника может полностью или в части не совпасть с кругом членов семьи наследодателя. За членами семьи наследодателя, которые одновременно не являются членами семьи наследника, право пользования жилым помещением не сохраняется. Но, строго говоря, анализируемая ситуация не подпадает под действие п. 4 ст. 31 ЖК РФ. В п. 4 ст. 31 ЖК РФ говорится о несохранении за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Такие члены семьи наследодателя не являлись бывшими членами семьи наследника жилого помещения и соответственно у них не могли прекратиться семейные отношения с наследником.

Таким образом, нельзя не отметить, что изменениями, которые были внесены в законодательство при принятии соответствующих нормативно-правовых актов, преследовались благие цели. Вместе с тем появились новые проблемы. Предстоит еще большая работа по разработке положений, направленных на совершенствование законодательства в данной сфере.

Право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа.

Возникает право пользования жилым помещением и в силу завещательного отказа. Так, согласно п. 1 ст. 1137 ГК РФ, завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его

297

определенной частью. Это право по своей природе является вещным. Ему, в частности, присуще и право следования. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). В соответствии с п. 1. ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. При этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами (п. 2 ст. 33 ЖК РФ). Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ).

Прообразом этого права в римском праве можно считать habitatio (право проживания в чужом доме). Возможность наследодателя совершать завещательный отказ в отношении жилых помещений приветствуется большинством учёных. Так, С. Макаров отмечает, что, оставляя подобный завещательный отказ, завещатель имеет реальную возможность защитить жилищные права желаемых лиц, не нарушая имущественных прав наследников по завещанию. При этом, однако, имущественные права наследников по завещанию несколько ограничиваются, но подобное ограничение является волей собственника 634.

Итак, предметом завещательного отказа может быть предоставление отказополучателю на период жизни этого лица или на иной срок права пользования жилым помещением или его определенной частью, которое перешло по завещанию на наследника. Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему

634 Макаров С. Ю. Расширение гарантий наследственных прав граждан // Жилищное право. 2002. № 2. С. 47.

298

наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя. Если наследник, на которого возложен завещательный отказ, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить отказ ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследства, которая превышает размер его обязательной доли.

Завещательный отказ по своей природе представляет «одностороннее волеизъявление завещателя, не требующее согласования не только с отказополучателем, но и с наследником, на которого возлагается соответствующая обязанность» 635. В связи с этим возникает в литературе вопрос относительно защиты прав и интересов таких наследников. В.А. Микрюков полагает, что «целям защиты собственников от чрезмерного вторжения в их права в наибольшей степени соответствовало бы закрепление презумпции возмездности проживания отказополучателя в доме наследника, обязание отказополучателя, если иное не установлено завещанием, компенсировать расходы собственника по содержанию занимаемой отказополучателем части жилья» 636. О.Ю. Шилохвост приходит к выводу, что в этом случае «норма о завещательном отказе лишается своего основного социального содержания – предоставить отказополучателю, не обладающему достаточными средствами, возможность проживать в принадлежавшем завещателю жилом помещении с отнесением всех расходов на наследника, как нового собственника этого помещения» 637, и поэтому З.А. Ахметьянова считает, что законодатель, включив в ЖК РФ соответствующую норму, ограничил свободу завещания, причём необоснованно, следовало предоставить возможность наследодателю самому решать вопрос относительно возмездности или безвозмездности пользования жилым помещением в силу завещательного отказа или хотя бы оговорить законодательно, что правила п. 2 ст. 33 ЖК РФ применяются в том случае, если в завещании не предусмотрены иные условия предоставления завещательного отказа 638. По нашему мнению, никакого ограничения свободы завещания в положении, закреплённом в п. 2 ст. 33 ЖК РФ, нет.

635Хаскельберг Б. Л. Правоотношения в силу завещательного отказа и его элементы // Цивилистические исследования : сб. науч. трудов памяти профессора И. В. Фёдорова / под ред. Б. Л. Хаскельберга, Д. О. Тузова. М. : Статут, 2004. Вып. 1. С. 81 – 82.

636Микрюков В. А. Пределы обременения наследственных прав завещательным отказом // Российская юстиция. 2004. № 1. С. 28.

637Шилохвост О. Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журнал российского права. 2005. № 8. С. 57.

638Ахметьянова З. А. Указ. соч. С. 269.

299

Вп. 2 ст. 33 ЖК РФ речь идёт об обязательствах, вытекающих из пользования таким жилым помещением. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Вотличие от платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме не включает плату за пользование жилым помещением (плату за наём). Поэтому для отказополучателя пользование жилым помещением и будет безвозмездным, тогда как другие расходы он должен нести, равно как и дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ). Иначе можно говорить о неосновательном обогащении отказополучателя за счёт наследника.

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа, либо не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами п. 5 ст. 1117 ГК РФ (п. 4 ст. 1137 ГК РФ).

Глава 5 Иные вещные права

В Проекте о внесении изменений в ГК РФ в п. 2 ст. 223 в качестве ограниченных вещных прав предлагается также закрепить:

–право личного пользовладения (гл. 20.3);

–ипотека (гл. 20.4);

–право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5);

300

– право вещной выдачи (гл. 20.6).

Относительно правовой природы залоговых правоотношений нет единого мнения в отечественном гражданском праве. Как уже отмечалось в третьей главе первого раздела, в науке идёт спор о правовой природе залога, что и позволило сформировать три позиции: о вещно-правовой; обязательственно-правовой; о двойственной правовой природе залога. Однако также непоследователен был и законодатель. Если в ГК РСФСР 1922 г. залог был обозначен в числе вещных прав, то в ГК РСФСР 1964 г. залог уже назван среди способов обеспечения исполнения обязательств (ст. 186, 192 – 202). Так же как и в действующем ГК РФ, регулированию залога посвящен § 3 гл. 23 разд. III «Общая часть обязательственного права».

ВКонцепции развития гражданского законодательства говорится о том, что особенность действующего законодательства заключается в двойственном отношении к праву залога. Право залогодержателя не признаётся вещным правом. Между тем действующий ГК РФ предусмотрел для залога регулирование, которое сближает правовой режим залоговых прав с правовым режимом «классических» вещных прав. Такая двойственность создаёт трудности в правоприменении. Таким образом, учитывая неоднозначность правовой природы залога, по мнению авторов Концепции, следует оставить неизменным основное место регулирования залоговых правоотношений в ГК РФ, а именно в главе об обеспечении исполнения обязательств. Между тем в разделе о вещных правах следует указать на залог (ипотеку) как на ограничение вещных прав, установить основания его возникновения, определить ряд генеральных положений, регулирующих залог как вещное обременение. Позиция авторов Концепции получила своё закрепление в Проекте о внесении изменений в ГК РФ.

Всилу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки. Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства (акцессорная ипотека) либо без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога (независимая ипотека). Основаниями возникновения ипотеки являются договор или закон.

Предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, право собственности на

301

которые зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право постоянного землевладения и право застройки. Предметом ипотеки не могут быть вещи и права, которые возникнут в будущем. При ипотеке жилого или нежилого помещения в здании считается заложенной также принадлежащая залогодателю помещения доля в праве собственности на общее имущество здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или иные права в отношении такого участка, как существующие, так и те, которые могут быть приобретены в будущем.

Если независимая ипотека в соответствии с условиями договора ипотеки может быть передана третьему лицу, залогодатель обязан выдать залогодержателю ордерную ценную бумагу – закладную, которая удостоверяет право залога владельца закладной на указанную в ней недвижимую вещь. Передача закладной осуществляется путем совершения ее владельцем передаточной надписи на закладной и вручения закладной приобретателю. При передаче закладной права залогодержателя в отношении указанной в закладной недвижимой вещи в пределах указанной в закладной суммы переходят к ее приобретателю.

Залогодержатель вправе истребовать заложенную ему недвижимую вещь из владения залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей реализации, а также защищать свою ипотеку иными способами, предусмотренными ГК РФ. В случае утраты залогодателем владения предметом ипотеки, залогодержатель вправе предъявить иск об истребовании предмета ипотеки во владение залогодателя (ст. 227 – 229). Если залогодатель не предпринимает мер по защите своего права на заложенное имущество от нарушений, представляющих угрозу сохранности имущества, залогодержатель может требовать от других лиц прекращения нарушений, хотя бы они и не были соединены с лишением владения (ст. 230). Ипотека прекращается по общим основаниям прекращения залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ). При прекращении ипотеки залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения действий, необходимых для погашения записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае перехода права собственности на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства ипотека сохраняется. Правопреемник залогодателя становится на его место и приобретает права и обязанности залогодателя.

Право личного пользовладения (узуфрукт). Узуфрукт был известен еще римскому праву и являлся одним из самых распространенных ограниченных

302

вещных прав, так как предоставлял возможность своему владельцу пользоваться чужой вещью и извлекать из неё доходы. В отечественном гражданском праве узуфрукт не был закреплён.

Согласно п. 1 ст. 302 Проекта о внесении изменений в ГК РФ под правом личного пользования (узуфруктом) понимается предоставление собственником недвижимой вещи права предоставить другому лицу – гражданину, а в случаях, установленных законом, – некоммерческой организации (пользовладельцу) право личного владения и пользования такой вещью (узуфрукт). Использование вещи, предоставленной в личное пользовладение, в предпринимательской деятельности не допускается. Право личного пользовладения не может быть передано другому лицу, в том числе в порядке универсального правопреемства или по сделке. Объектом права личного пользовладения может быть здание, помещение или иная недвижимая вещь. Право личного пользовладения может быть предоставлено на жилое помещение, а также на не являющуюся недвижимой вещью часть в обремененном пользовладением жилом помещении – одну или несколько комнат в квартире или жилом доме. Право личного пользовладения зданием распространяется на земельный участок, на котором расположено здание. В силу права личного пользовладения помещением в здании пользовладелец пользуется общим имуществом собственников помещений в этом здании в том же объеме, что и собственник обремененного правом личного пользовладения помещения (ст. 302.1).

Основаниями возникновения права личного пользовладения являются:

–соглашение между собственником недвижимой вещи и пользовладельцем. Договор об установлении права личного пользовладения должен быть совершен

вписьменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении права личного пользовладения. Договор об установлении права личного пользовладения должен предусматривать размер платы за пользовладение или указание на то, что пользовладение является безвозмездным. Размер платы за пользовладение может быть не чаще чем один раз в семь лет, изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – по решению суда;

–наследование на основании завещания собственника недвижимой вещи. Пользовладелец обязан за свой счет содержать обремененную правом личного пользовладения вещь надлежащим образом, не допуская ее ухудшения, и нести все издержки по ее содержанию.

Права пользовладельца:

303

–владеть и пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника, от владения и пользования вещью;

–с согласия собственника улучшать предоставленную ему вещь. Он не вправе требовать от собственника вещи возмещения расходов, в том числе направленных на улучшение вещи, ее ремонт или восстановление. Иное распределение обязанностей по содержанию вещи может быть предусмотрено соглашением пользовладельца с собственником вещи.

Риск случайной гибели или случайной порчи вещи, предоставленной в личное пользовладение, несет пользовладелец.

Узуфрукт может быть двух видов – обычный и социальный. Социальное пользовладение в отношении жилого помещения возникает на основании закона

всилу совместного проживания с собственником жилого помещения. Социальное пользовладение устанавливается исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательством право требовать от этого собственника уплаты алиментов. Социальное пользовладение не может быть установлено, а установленное социальное пользовладение подлежит прекращению, если пользовладелец имеет в собственности или на условиях социального найма изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Право социального пользовладения является безвозмездным.

Собственник жилого помещения, обремененного социальным пользовладением, проживавший в этом помещении до установления пользовладения, вправе пользоваться таким жилым помещением совместно с пользовладельцем, если иное не предусмотрено законом, соглашением или решением суда. Лицо, которое приобрело в собственность жилое помещение, обремененное социальным пользовладением, зарегистрированным в установленном порядке, не имеет права им пользоваться. Пользовладелец, который имеет в отношении жилого помещения право социального пользовладения, не вправе вселять в такое жилое помещение иных лиц, кроме своих несовершеннолетних детей, в том числе усыновленных. Пользовладелец, который имеет в отношении жилого помещения право социального пользовладения, обязан содержать это помещение в соответствии с правилами содержания таких помещений, установленными законом или в предусмотренном законом порядке.

Собственник жилого помещения, обремененного социальным пользовладением, если он сохраняет право пользования таким помещением наряду с пользо-

304

владельцем, соразмерно несет расходы по содержанию данного помещения. Иное распределение расходов может быть предусмотрено соглашением собственника с пользовладельцем или решением суда.

Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно. Для некоммерческой организации срок права личного пользовладения не может превышать двадцать один год.

Право приобретения чужой недвижимой вещи. Действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера. Однако преимущественное право не позволяет надёжно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязательства – предварительный договор, обещание дарения и т.п. Между тем понуждение к исполнению обязанности в натуре по таким сделкам возможно лишь тогда, когда вещь остаётся во владении обязанного лица к моменту заявления соответствующего требования кредитором. В связи с этим ощущается отсутствие в российском законодательстве права приобретения чужой вещи как вещного права, которое может быть осуществлено и в тех случаях, когда вещь уже не находится у лица, по соглашению с которым соответствующее право было установлено. Поэтому право приобретения чужой недвижимой вещью как вещное право, предполагающее исключительное перед другими лицами право на приобретение чужой недвижимой вещи в свою собственность лицом на основании права приобретения чужой недвижимой вещи, должно восполнить этот пробел.

В случае обременения недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих лиц, в том числе ипотекой, правом застройки, без письменного согласия лица, имеющего право приобретения этой вещи, указанные права прекращаются с момента возникновения права собственности на эту вещь у данного лица, если он не согласится на сохранение указанных прав. Право приобретения чужой недвижимой вещи устанавливается на срок, определяемый соглашением между собственником недвижимой вещи и лицом, имеющим право приобретения этой вещи, но не более чем на десять лет. Если соглашением сторон не предусмотрено, что право приобретения чужой недвижимой вещи предоставляется ее собственником за плату, такое право предоставляется безвозмездно.

Коснованиям возникновения права приобретения чужой недвижимой вещью

улица относятся:

– договор с собственником недвижимой вещи;

305

–в случаях, установленных законом, на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но станет таковым после создания соответствующей недвижимой вещи.

Право приобретения чужой недвижимой вещи может возникать из любого договора, предусматривающего отчуждение недвижимой вещи. Стороны вправе заключить соглашение об установлении права приобретения чужой недвижимой вещи в отношении вещи, отчуждаемой по ранее заключенному договору. Законом может быть предусмотрено возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи при заключении договоров определенного вида.

К условиям договора о праве приобретения чужой недвижимой вещи относятся:

–данные, позволяющие определить эту вещь;

–срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;

–размер платы за право приобретения чужой недвижимой вещи, если это право предоставляется за плату;

–срок передачи вещи;

–цена и срок оплаты приобретаемой вещи.

Лицо, имеющее право приобретения чужой недвижимой вещи, может передать это право другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность. Собственник недвижимой вещи вправе выкупить право приобретения этой вещи по соглашению с лицом, имеющим это право. Право приобретения чужой недвижимой вещи прекращается в следующих случаях:

–поступление вещи в собственность лица, имеющего право приобретения этой вещи;

–выкуп собственником вещи права приобретения этой вещи;

–прекращение договора, из которого возникло право приобретения чужой недвижимой вещи;

–истечение срока существования права;

–гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом.

Право вещной выдачи. Право вещной выдачи ранее не было неизвестно нашему законодательству, тогда как в зарубежном праве оно существует. Так, согласно § 1105 Гражданского уложения Германии, земельный участок может быть обременён таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, совершались периодические предоставления за счёт земельного участка (вещное обременение). Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в опре-

306