служил для другого. Первый земельный участок считался служебным (praedium serviens), а второй – господствующим (praedium dominans).
Наряду с вещными, существовали и личные сервитуты, в которых пользование выгодами в чужом имуществе предоставлялось определённому как физическому, так и юридическому лицу.
К видам личных сервитутов относились: ususfructus, usus, habitatio, operae servorum vel animalium.
Ususfructus – это самое обширное право пользования чужой вещью. Под узуфруктом понималось право пользования чужими вещами и извлечения из них плодов при сохранении в неприкосновенности их хозяйственного назначения. Пользователь становился собственником естественных плодов с момента сбора их – perceptio. Пока действовал узуфрукт, собственник не имел права на доходы от вещи, и его собственность была голой - nuda proprietas.
Узуфруктуарий должен был заботиться о состоянии вещи, поддержании её постоянной доходности. Узуфрукт не подлежал ни наследованию, ни отчуждению, однако осуществление личного пользования (но не права) могло быть отчуждено. Со смертью узуфруктуария ususfructus прекращался, и наследники были обязаны собственнику возвратить предмет пользования.
Quasi ususfructus. В отличие от узуфрукта, он распространялся также и на потребляемые вещи. Пользователь становился собственником объекта узуфрукта и должен был под обеспечение обещать, что по окончании своего пользования выплатит твёрдо установленную стоимость принятого.
Usus – это форма пользования чужой вещью более ограниченного размера. Пользователю предоставлялась возможность из плодов столько, сколько ему было нужно для удовлетворения своих потребностей. Передавать своё право другому лицу, делить его, пользователю не разрешалось. Пользователь должен был осуществить своё право и возвратить вещь собственнику в надлежащем виде.
Habitatio – это право пожизненно обитать в чужом доме или в его части. В праве Юстиниана оно считалось самостоятельным правом, и управомоченному лицу разрешалось сдавать его внаём, что вызывало споры среди классиков.
Operae servorum vel animalium – пожизненное право пользования чужими рабами или животными. Управомоченный мог пользоваться этими объектами самостоятельно или отдавать внаймы.
Согласно другой классификации, сервитуты по содержанию делятся на положительные и отрицательные. К положительным относятся сервитуты, выражающиеся в согласии на вторжение в среду господства собственника со стороны
241
другого лица (например, право прохода соседа к колодцу на соседнем участке), а к отрицательным – состоящие в отказе, воздержании от действий (в частности, обязанность не строить здание выше определённой высоты).
Возникновение и прекращение сервитутов. Рассмотрим основания воз-
никновения сервитутов. 1. Договор.
Форма договора зависела от конкретного исторического периода, когда происходило установление сервитута.
Вдревнейший период порядок установления сервитута зависел от того, на какой земле происходило установление сервитута.
На римской земле сервитуты устанавливались только посредством mancipatio или in iure cessio. В провинции сервитуты заключались с помощью pactio и stipulation, а в более поздний период сервитуты могли устанавливаться и при помощи quasi tradition. В период императора Юстиниана произошло упразднение цивильных сделок, сервитуты стали устанавливаться только преторскими способами.
2. Судебное решение.
Сервитут возникал с момента вступления в силу судебного решения. Необходимость судебного решения могла возникнуть при разделе земельного имения на части, когда требовалось установление выгоды одного участка в пользу другого.
Влитературе приводится интересный случай установления сервитута судебным решением, а именно установление могильного сервитута, под которым понималось право прохода через соседний участок к кладбищу, на котором были похороны предки сервитуария. Для установления такого сервитута заинтересованное лицо предъявляло иск собственнику того участка, который, по мнению истца, был наиболее удобен для прохода или проезда к могилам предков. Ответчик мог возражать, что другой сосед будет менее отягощён таким сервитутом 558.
3. Завещательный отказ.
Речь идёт о случае, когда собственником земельного участка на наследников
взавещании возлагался завещательный отказ в пользу соседей, предоставляющий им право прохода через унаследованный земельный участок.
4. Приобретательная давность.
Положения о приобретательной давности менялись на протяжении развития римского права.
558 Копылов А. В. Указ. соч. С. 30 – 31.
242
Для установления сервитута по приобретательной давности требовалось соблюдение следующих условий:
1. Длительность осуществления.
Срок приобретательной давности менялся от 2 до 10, 20, 30 и 40 лет в зависимости от местонахождения и принадлежности господствующего и служебного земельных участков. Когда применялся 2-годичный срок, то в невыгодное положение ставились собственники служащих участков, так как соседи могли фактически пользоваться чужой зёмлей. Поэтому период, когда действовал такой срок давности, сменился упразднением преторской давности для установления сервитутов. И уже в более поздний срок были введены указанные выше сроки исковой давности: 10 лет – в случае установления сервитута, если собственники господствующего и служащего земельного участка жили в одной провинции; 20 лет – при проживании в разных провинциях: 30 – в отношении государственной земли; 40 – в отношении церковной земли.
2. Правомерность пользования земельным участком.
В случае наличия возражений со стороны собственника служащего земельного участка, при прекарном или тайном пользовании земельным участком пользование считалось неправомерным.
3. Непрерывность срока пользования земельным участком.
Срок прерывался в случае прекращения фактического пользования земельным участком или предъявлением собственником служащего земельного участка иска.
4. Намеренность осуществлять сервитут в отношении чужого земельного
участка как собственное право.
Прекращение сервитутов. При прекращении сервитута происходит восстановление в полном объёме права собственности, обременённого сервитутом.
Основания прекращения сервитута:
1) уничтожение вещи, служащей объектом сервитутных прав. Гибель ве-
щи могла быть как фактической, так и юридической. В первом случае служащий участок мог быть уничтожен физически (например, в случае его затопления) или утраты естественных свойств такого участка (источник воды, из которого бралась вода из служащего участка, иссяк). Ко вторым относились случаи, когда
«praedium serviens переходил в разряд rex extra commercium, оккупировался не-
приятелем либо отчуждался казной, императором или его супругой в качестве
243
свободного от сервитутов» 559. Причём могла иметь место гибель как господствующего, так и служащего земельных участков;
2)отказ управомоченного в процессуальных формах уступки своего права собственнику (in iure cessio);
3)приобретение собственником служащего участка господствующего участка, в результате происходило слияние обоих прав: nemini (nulli) res sua servit;
4)выполнение условий и наступление срока, на который сервитут устанавливался;
5)путём погасительной давности. Погасительная давность была двух видов – non usus и usucapio libertatus. Non usus – вид погасительной давности, заключав-
шийся в простом неосуществлении сельского сервитута управомоченным лицом,
аusucapio libertatus – вид погасительной давности, который применялся к городским сервитутам. Сроки погасительной давности варьировались в зависимости от исторического периода от двух до двадцати лет;
6)существенные перемены в характере объекта личного сервитута, изменявшего свою способность к личному использованию, например при гибели здания от огня, смерти управомоченного или умаления его правоспособности – capitis deminutio – всех степеней. В праве Юстиниана такое действие производили только высшее и среднее умаление правоспособности – capitis deminutio maxima и media.
Защита сервитутов. Предусматривались римским правом и специальные
гражданско-правовые средства защиты сервитутов. Примером такого особого способа защиты является конфессорный иск (actio confessoria). Предъявляя такой иск, управомоченное лицо могло требовать как устранения притязаний со сторо-
ны третьих лиц на сервитут, так и устранения препятствий фактического харак-
тера в его использовании.
Вслучае предъявления такого иска истец должен был доказать: а) основания
испособы установления сервитута; б) факт нарушения сервитута. С целью восстановления положения, судья мог обязать ответчика дать обязательство истцу не нарушать сервитут под угрозой уплаты штрафа. Впоследствии с ответчика могли быть взысканы и убытки.
Другой формой защиты сервитутов стал иск actio confessoria Publiciana. По этому иску истец должен был лишь доказать, что он является добросовестным владельцем господствующего земельного участка, и такой иск нельзя было применять против собственника служащего земельного участка.
559 Копылов А. В. Указ. соч. С. 37.
244
Еще одним средством защиты являлись интердикты, которые давали право требовать охраны своего фактического состояния обладателя определённого сервитута без необходимости доказывать своё сервитутное право.
Сервитуты в современном гражданском праве зарубежных стран. Инсти-
тут сервитутов стран континентальной Европы заимствован из римского права. Франция. Согласно ст. 637 Французского гражданского кодекса 560, сервитут
есть обременение, наложенное на имение для использования и выгоды имения, принадлежащего другому собственнику. Сервитутам посвящён разд. IV «О сервитутах или земельных повинностях» кн. 2 ФГК (ст. 637 – 710). В ФГК выстроена стройная система регулирования сервитутных отношений. При этом участники сервитутных отношений равны. В ст. 638 ФГК закреплено, что сервитут не устанавливает никакого преимущества одного имения перед другим.
Источниками сервитутов являются:
–естественное расположение участка;
–обязательства, установленные законом;
–соглашение между собственниками.
Говоря о сервитутах, которые происходят из расположения участков, ФГК преследует цель сделать всё, чтобы географическое положение участка одного собственника никоим образом не отягощало бы жизнь его соседа. Так, согласно ст. 643 ФГК, если, начиная с выхода участка, где они берут своё начало, воды источника образуют поток, имеющий характер естественных и проточных вод, то собственник не может отклонить эти воды от их естественного течения во вред пользующимся водам на нижерасположенных участках.
К сервитутам, установленным законом, ФКГ относит:
–сервитуты, установленные в целях общественной пользы или пользы коммуны. Эти сервитуты имеют своим предметом бечевник вдоль судоходных и сплавных рек, постройку или ремонт дорог и другие общественные или коммунальные работы (ст. 650 ФГК);
–сервитуты в пользу частных лиц.
Так, любой собственник, земля которого прилегает к стене, имеет право сделать стену общей целиком или в части, выплатив хозяину стены половину расходов, которые он понёс, или половину расходов, вызванных постройкой части стены, которую он хочет сделать общей, и половину стоимости земли, на которой стена построена (ст. 661 ФГК).
560 Французский гражданский кодекс / науч. ред. и предисл. канд. юрид наук Д. Г. Лаврова; пер. с фр. А. А. Жуковой, Г. А. Пашковской. СПб. : Юрид. Центр Пресс, 2004.
245
Исчерпывающий перечень частных сервитутов в ФГК не закрепляется, а говорится о возможности собственникам устанавливать на свои имения или для своих имений такие сервитуты, какие им угодно, но с тем, однако, чтобы установленные повинности не налагались ни на лицо, ни в пользу лица, но только на имение и в пользу имения, и с тем, чтобы эти повинности не содержали ничего противоречащего общественному порядку (ст. 686 ФГК).
Выстроены в ФГК и классификации сервитутов:
–сервитуты устанавливаются или для пользования строениями (городские), или для пользованиями земельными участками (сельские) (ст. 687 ФГК);
–сервитуты бывают непрерывные или осуществляемые с перерывами. Непрерывные сервитуты – это такие, пользование которыми является или
может быть постоянным без необходимости действий человека; таковы проведение воды, сток с крыши, вид и другие сервитуты этого рода. Сервитуты, осуществляемые с перерывами, – это такие, которые требуют действия человека для своего осуществления; таковы право прохода, право черпать воду, пастьба и другие подобные сервитуты (ст. 688 ФГК);
– сервитуты бывают явные или неявные. Явные сервитуты – это такие, которые выявляют себя внешними устройствами, такими, как дверь, окно, водопровод. Сервитуты неявные – это такие, которые не имеют внешних признаков существования, как, например, запрещение возводить строения на участке или не строить выше определённой высоты (ст. 689 ФГК).
Основаниями возникновения сервитутов являются сделки или тридцатилетнее владение (ст. 690, 691 ФГК).
Основания прекращения сервитутов:
1.Вещи оказываются в таком состоянии, что невозможно пользоваться ими
(ст. 703 ФГК).
2.Участок, в пользу которого сервитут установлен, и участок, на который установлен сервитут, объединяются в одних руках (ст. 705 ФГК).
3.В случае непользования сервитутом в течение тридцати лет (ст. 706 ФГК). Германия. В Германском гражданском уложении 561 подробно регулируются
сервитутные отношения. Сервитутам посвящена ч. 4 кн. 3 «Вещное право», которая состоит из разд. 1 «Земельные сервитуты», разд. 2 «Узуфрукт», разд. 3 «Ограниченные личные сервитуты» (§ 1018 – 1093).
561 Гражданское уложение Германии : ввод. закон к Гражд. уложению / пер. с нем.; науч. ред. А. Л. Маковский. – 2-е изд., доп. М. : Волтерс Клувер, 2006.
246
Под земельным сервитутом понимается обременение в пользу соответствующего собственника другого земельного участка одним из следующих способов:
–чтобы он имел право использовать чужой земельный участок в определённых случаях;
–чтобы на чужом земельном участке не могли совершаться конкретные действия;
–чтобы в отношении указанного другого участка не осуществлялось право, которое следует из права собственности на обременённый земельный участок (§ 1018).
В соответствии с § 1019 земельный сервитут может состоять лишь в таком обременении, которое предоставляет преимущество при пользовании участком правомочному лицу.
ГГУ выделяет три вида узуфрукта: узуфрукт в отношении вещей, узуфрукт на права, узуфрукт на имущество. Так, узуфрукт вещи – это обременение её таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело право извлекать выгоды от пользования вещью (§ 1030).
Ограниченный личный сервитут – это обременение земельного участка таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, обладало правом пользоваться земельным участком при определённых обстоятельствах либо чтобы ему было предоставлено другое правомочие, которое может составить содержание земельного участка (§ 1090).
Швейцария. Согласно § 691 Швейцарского гражданского уложения 562, каждый собственник обязан разрешать прокладку водопроводов, труб для осушения, газовых и тому подобных, равно как и электрических, воздушных или подземных проводов за предварительное полное возмещение причинённых этим убытков, поскольку эти действия не могут быть произведены без использования его участка или лишь с чрезмерными затратами. Сервитут может быть установлен и для прохода в здание.
Урегулированы сервитутные отношения и в странах других континентов. Так, в Японии такой комплекс отношений получил наименование «право соседства». Под сервитутом в гражданском праве Японии понимается право пользования одной недвижимости (участка земли) для удобства и выгоды другой (другого) 563.
«Право соседства» проявляется в различных формах, в частности в форме коллективного домовладения (в многоквартирных жилых домах), где наряду с собственностью отдельных лиц существует часть совместной собственности.
562Гражданское и торговое право зарубежных стран : учеб. пособие / под общ. ред. В. В. Безбаха, В. К. Пучин-
ского. М. : МЦФЭР, 2004. С. 246.
563Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. М., 1983. С. 196 – 197 (Цит. по : Щенникова Л. В. Указ. соч. С. 134).
247
Другими формами являются право захода на соседний участок (например, при ремонте ограды, проходящей по границам участка (ст. 209 Японского гражданского кодекса), право прохода через прилегающий участок (ст. 210, 211 ЯГК) 564.
ВСША под сервитутами понимаются: поземельные обременения или поземельные повинности, которые могут составлять принадлежности другого недвижимого имущества, доставляя владельцу последнего выгоды в чужом имуществе. А. Кларк насчитал 17 видов сервитутов, в частности право прохода, проезда, право рыбной ловли, право требовать остановки, право на погребение и на место в церкви 565.
Сервитуты в российском гражданском праве.
1. Сервитуты в дореволюционном российском гражданском праве.
Формой прав на чужие вещи, аналогичные древнеримским сервитутам, считаются угодья. Дело в том, что главную ценность в сельском имении составляла пахотная земля. Другие земли имения, иным образом служившие владельцу недвижимости (леса, луга, места звериных и иных промыслов), назывались по отношению к пашне угодьями. Права на угодья в чужом имуществе предоставляли их владельцу возможность физического воздействия на чужую землю (рубка леса, заготовка леса, разведение пчёл и т.д.) 566.
Вэто же время возникла и другая группа сервитутных прав – право участия частного, под которыми понималось право запрещать соседу совершать определённые действия в отношении своего земельного участка. В Соборном уложении 1649 г. 567 можно видеть следующие ограничения:
– никто не мог возвести постройку на меже между своим и соседним участком;
– никто не должен был делать печи и кухни, примыкающие к стене своего соседа;
– никто не имел права из своих более высоких хором лить воду, сметать сор или делать «другую какую-либо пакость» на более низкие хоромы соседа;
– запрещалось примыкать плотину к другому берегу;
– запрещалось строить плотину или мельницу, если от этого подтоплялись
находившиеся вверх по реке мельницы, пашни и покосы других землевладель-
цев (ст. 238, 277 – 279) 568.
564Зенин И. А. Гражданское и торговое право зарубежных стран : учеб. пособие. М. : Высшее образова-
ние, 2006. С. 65 – 66.
565Кларк А. Калифорнийское гражданское уложение. Б.м, б.г. С. 5 – 60 (Цит. по : Щенникова Л. В. Указ.
соч. С. 135).
566Копылов А. В. Указ. соч. С. 39 – 40.
567Отечественное законодательство XI – XX веков : пособие для семинаров / под ред. проф. О. И. Чистякова. М. : Юристъ, 1999. Ч. 1.
568Копылов А.В. Там же. С. 40.
248
ВСводе законов гражданских 569 под правом участия частного понималось право постороннего участия в выгодах чужого имущества, установленное единственно и исключительно в пользу кого-либо из частных владельцев (ст. 433).
Вцелом необходимо отметить, что господство общинных начал и отсутствие мелких землепользователей не способствовало развитию сервитутов. И только наделение крестьян землёй, что сопровождалось возникновением общих выгонов и выпасов, водопоев и другого, способствовало их трансформации в постоянные сервитуты. Кроме того, и проведение аграрной реформы XX в. (прежде всего Закон от 14 июня 1910 г. и Положение о землеустройстве 1911 г. 570) должны были дать толчок развитию для сервитутов в России, но, увы, исторические события не позволили этому произойти. Однако и сам термин «сервитут» в общероссийском законодательстве появился довольно поздно, а именно в Положении о нотариальной части 571. Что же понималось под сервитутом? Сервитут – это посредничество для полюбовного развёртывания чересполосных угодий общих владений. В целом можно отметить, что отсутствовала единая терминология, посвящённая сервитутным отношениям, что пытались восполнить в своих работах учёные. Так, В.И. Синайский определял сервитут как вещное право пользования чужим имуществом в каком-либо известном отношении, принадлежащее определённым лицам 572. По мнению Г.Ф. Шершеневича, сервитут представляет собой вещное право пользования чужой вещью в интересе определённого лица 573.
Признаки сервитута. К признакам сервитута в доктрине относили следующие: 1. Сервитутное относится к вещным, а не обязательственным правам. Серви-
тут имеет объектом своего воздействия вещь, а не действия по поводу использования объекта.
2. Сервитут – это вещное право на чужую, а не на свою вещь. Поэтому не может быть сервитут в отношении своей вещи.
3. Сервитут даёт право пользования чужой вещью, но в каком-либо ограниченном объеме. Именно своим положительным содержанием, как пользование выгодами чужой вещи, сервитут, по мнению Г.Ф. Шершеневича, отличается от права участия частного как ограничения собственника в свободном пользовании своей вещью, когда оно может вредно отразиться на интересах других лиц 574.
569Свод законов Российской империи. Птг., 1914. Т. X.
570Свод законов Российской империи. Птг., 1914. Т. X.
571Свод законов Российской империи. Птг., 1914.XVI.
572Синайский В. И. С. Русское гражданское право. М. : Статут, 2002. С. 256. (Классика российской цивилистики).
573Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М. : Спарк, 1995. С. 226.
574Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 226.
249
Вопрос о соотношении сервитутов с правами участия частного был предметом споров. Г.Ф. Шершеневич, наряду с Д.И. Мейером, В.И. Синайским, относил право участие частного к законному ограничению права собственности в интересах соседей.
Другие учёные (Н.Л. Дювернуа, Гольмстен) в праве участия частного видели сервитут, а третьи рассматривали его как легальный или принудительный сервитут, являющийся чем-то средним между обычными (договорными) сервитутами и ограничениями права собственности (И. Горонович).
Полагаем, что первая точка зрения предпочтительнее, так как право участия частного отличается от сервитута основаниями возникновения и содержанием. Если основанием возникновения сервитута, как правило, является соглашение между собственниками соседних участков, то право участия частного возникает путём прямого указания закона. Сервитут предоставляет право его субъекту права пользоваться чужой вещью, выходящей за пределы его права собственности, а право участия частного стесняет собственника в осуществлении его прав.
4. Сервитут предусматривает пассивность собственника служащей вещи как
при положительном, так и отрицательном пользовании. В первом случае такой
собственник должен терпеть воздействие субъекта сервитута в отношении своей
вещи. Во втором случае он должен воздерживаться от собственных действий в
использовании своей вещи. Единственное исключение, когда собственник обя-
зывался совершать активные действия, предусматривалась в ст. 1184 Свода
гражданских узаконений губерний Прибалтийских, согласно которой собствен-
ник обязанного здания должен ту стену или тот столб, на которых возведено
строение пользующегося сервитутным правом, содержать в исправности и под-
держивать начинкой 575.
5. Сервитут устанавливается в интересах определённых лиц. Если сервитут принадлежит конкретному лицу, то он – личный, а если принадлежит лицу как собственнику вещи, то он – вещный.
Возникновение и прекращение сервитутов. К основаниям возникновения сервитутов относятся:
1. Договор, совершённый крепостным порядком (п. 2 ст. 159 Положения о нотариальной части и ст. 446 Свода законов гражданских). Несоблюдение установленной формы влекло недействительность договора.
575 Бутковский В. Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских. Т. 1. Рига, 1914. С. 488.
250
2. Закон.
К случаям установления сервитута на основании закона относились:
–право собственника имения, окружённого со всех сторон чужой поземельной недвижимостью, проходить или проезжать через неё к своему участку (ст. 444 – 451 Свода законов гражданских);
–право въезда священнослужителей и причетников в леса, принадлежащие селениям их приходов с целью использования леса для собственных нужд, а не на продажу (ст. 458 Свода законов гражданских).
Все другие основания возникновения сервитутов, вызывали споры.
3. Завещание.
По мнению Л.В. Щенниковой, российской спецификой можно считать возникновение сервитута непосредственно по завещанию. Завещательный отказ
также требовал заключения договора наследника с отказополучателем, облекаемого в нотариальную форму 576.
А.В. Копылов отмечает, что завещательный отказ обязывал наследника толь-
ко заключить соглашение с отказополучателем о сервитуте в пользу последнего, а само сервитутное право возникало позднее по утверждении этой сделки (договора наследника с легатарием – Н.К.) старшим нотариусом, то есть обычным договорным порядком 577. Приходит к выводу о том, что из завещания следует, что наследник лишь обязан установить сервитут, и В.И. Синайский 578.
4. Приобретательная давность.
По общему правилу, приобретательная давность также не могла служить основанием возникновения сервитутов, так как ее применение ограничивалось только правом собственности. Кроме того, как в доктрине того времени, так и в кассационной практике по гражданским делам Сената не признавалась возможность владения сервитутными правами. Исключения из этого правила устанавливались только для Закавказья, где право въезда казённые и частные л е- са (ст. 457 Свода законов гражданских) и право пользования оросительными водами (ст. 289 Устава сельского хозяйства) создавались явным и бесспорным пользованием в течение не менее десяти лет.
Особая позиция была высказана Г.Ф. Шершеневичем, который полагал, что право прав угодий в чужом имуществе могли устанавливаться давностью, но не в виде определённого срока пользования, за исключением которого факт превращается в право, а в виде признания незапамятной продолжительности отношений, которое должно быть удостоверено не свидетелями, ссылающимися на рассказы отцов, а до-
576Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 129.
577Копылов А.В. Указ. соч. С. 51.
578Синайский В.И. Указ. соч. С. 258.
251
кументами, писцовыми книжками и иными актами 579. Ему возражает А.В. Копылов, отмечающий, что «незапамятная продолжительность отношений» является разновидностью римского vetustas, соответственно только правоподтверждающим, а не правопорождающим юридическим фактом, к которому прибегали при отсутствии иных доказательств наличия у лица определённого титула, следовательно, относиться к приобретательной давности никак не может 580.
5. Судебное решение не упоминалось в числе оснований возникновения сервитутов в общероссийском законодательстве. Однако в Своде гражданских узаконений губерний Прибалтийских (ст. 1251, 1253) можно было встретить указание на судебное решение как на основание возникновения сервитутов.
Основания прекращения сервитутов.
1.Совпадение права собственности на служащую и господствующую вещь в одном лице.
2.Гибель объекта сервитутного права.
Как и в римском праве, такая гибель могла носить как фактический, так и юридический характер.
3. Односторонний отказ от сервитутного права.
Такой отказ также должен был быть утверждён старшим нотариусом, а запись должна была быть внесена в реестр крепостных дел.
4. Договор о прекращении сервитута, заключённый собственниками соседних недвижимых вещей в нотариальной форме.
Кроме общих оснований прекращения сервитута, российскому праву были известны и специальные способы:
1. Истечение погасительной давности.
Сервитутное право прекращалось, если управомоченный субъект не осуществлял пользование земельным участком в течение десяти лет.
2.Прекращение права въезда в казённые леса путём выдела земельного участка (п. 2 ст. 459 Свода законов гражданских). Такой выдел осуществлялся передачей части территории въезжего леса в собственность владельца господствующего земельного участка из расчёта 20 десятин на 100 четвертей служащего участка (ст. 770 Устава лесного).
3.Истечение срока договора о праве застройки, если сервитут был установлен застройщиком.
4.Продажа служебного земельного участка с публичных торгов, если сервитуарий до их окончания не заявил о своём праве.
579Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 230.
580Копылов А. В. Указ. соч. С. 51.
252
Недостатком дореволюционного гражданского законодательства является отсутствие разветвлённой системы сервитутов, а также эффективной системы их защиты. Это не означает, что российское право не знало различных видов сервитутов. Так, к земельным сервитутам, в частности, относились:
–право въезда в лес, которое состояло в пользовании строевым и дровяным лесом на чужом земельном участке (ст. 453 Свода законов гражданских);
–сервитут звериной, птичьей охоты или рыбной ловли, который давал право заниматься такой деятельностью на соседском земельном участке;
–оконный сервитут – право лица, строящегося дом на границе своего участка, выводить окна во двор соседа (ст. 446 Свода законов гражданских).
В Своде гражданских узаконений губерний Прибалтийских выделалась уже более объёмная группа по содержанию сервитутов. Выделялись сельские, среди них дорожные, водные и иные виды сервитутов, а также городские (домовые) сервитуты. Если к первым относились право прохода, проезда и прогона скота и другие, то к городским, в частности, право опереть строение на стену соседа, право строиться выше соседского дома.
Среди способов защиты сервитутов можно назвать иск о нарушении прав участия частного. Такой иск рассматривался исключительно мировыми судьями. Истец по такому иску должен был доказать основание пользования чужим имуществом, а ответчиком мог выступать только собственник или застройщик чужой земли. По данному иску применялся годичный срок исковой давности.
Сервитуты по Проекту Гражданского уложения. В Проекте Гражданского уложения 581 предусматривалась возможность закрепления как публичных, так и частных сервитутов. Глава II Проекта (ст. 777 – 786) закрепляла ограничения права собственности на пользу общую. Так, недвижимое имущество и без согласия собственника могло быть отчуждено, временно занято или обременено сервитутом, когда это необходимо для государственной или общественной пользы, но не иначе, как за справедливое вознаграждение и притом в указанном в законе порядке (ст. 777). Глава III Проекта (ст. 787 – 815) была посвящена ограничениям права собственности на пользу соседей. Например, в силу ст. 800 Проекта собственник имения, окружённого со всех сторон чужими землями, если из этого имения нет выхода на дорогу общего пользования, вправе требовать от соседей за соответственное вознаграждение отвода земли под дорогу, необходимую для доступа к имению и хозяйственного им пользования.
581 Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право : проект Высочайше учреждённой Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлечёнными из трудов Редакционной комиссии) / под ред. И. М. Тютрюмова; сост. А. Л. Саатчиан. М. : Волтерс Клувер, 2008.
253
Однако Гражданское уложение не было принято, и в развитии сервитутных отношений в российском праве наступила пора забытия.
Сервитуты в современном российском гражданском праве. Возрождение сервитутного права в России связано с принятием первой части Гражданского кодекса РФ, ряд норм которого посвящён сервитутам (ст. 274 – 277 ГК РФ). Сервитут относится к ограниченным вещным правам. Однако позиция об отнесении сервитута к вещным правам разделяется не всеми. Так, О.А. Поротикова отмечает, что «сервитуты, напротив, несмотря на отнесение к вещным правам, имеют все основания считаться обязательствами», так как «из всех известных цивилистике критериев разграничения вещных и обязательственных прав только один, на наш взгляд, практически не может быть оспорен: вещные права мыслятся как бессрочные, постоянные, а обязательства всегда предполагают конечную дату, даже при отсутствии прямо выраженного срока» 582.
Понятие сервитута. В действующем ГК РФ урегулирован такой вид сервитута, как земельный сервитут, под которым понимается принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Определение сервитута, содержащееся в п. 1 ст. 274 ГК РФ, соответствует признакам сервитута, разработанным в римском праве.
Сервитутные отношения предусматривают:
–наличие двух недвижимых вещей, принадлежащих разным собственникам, когда один земельный участок служит другому земельному участку;
–соседство земельных участков.
В отличие от римского права, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
Кроме того, сервитутам присущи и признаки, характерные вещным правам: объектом сервитутов является вещь; содержанием сервитута является непосредственное господство лица над вещью; абсолютный характер сервитутов, в том числе и абсолютный характер защиты сервитутов.
Помимо признаков сервитута, разработанных в римском праве, учёные выделяют и иные признаки сервитутов. Так, Л.В. Кузнецова выделяет такие черты сервитута: 1) объективность и исключительность сервитута; 2) его превентив-
582 Поротикова О. А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М., 2008.
254
ность; 3) минимальность обременения имущества при возникновении сервитута; 4) особую процедуру его установления 583. В современном гражданском праве можно встретить различные определения сервитута. Согласно ст. 1 Федерального закона № 122-ФЗ от 17 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 584, сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Далее законодатель пишет, что сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. В связи с вышеизложенным не согласимся с А.В. Копыловым в том, что в ФЗ № 122 сервитут рассматривается не как самостоятельное ограниченное вещное право, а как ограничение (обременение) других вещных прав (права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования) на недвижимое имущество 585. При этом А.В. Копылов ссылается на п. 1 ст. 4 ФЗ № 122, согласно которому наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда 586. Вместе с тем такие разночтения не в последнюю очередь обусловлены отсутствием единства в правовом регулировании сервитута. Поэтому вполне обоснованным должно быть закрепление в ГК РФ общих норм, регулирующих сервитутные отношения в России, что и получило отражение в Проекте изменения разд. II Гражданского кодекса РФ, в который была включена гл. 20² «Сервитут». Кроме того, недостатком действующего законодательства является и отсутствие единых понятий, в частности сервитута.
В соответствии с п. 1 ст. 301 Проекта земельный участок, здание, строение или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строе-
583Кузнецова Л. В. Частный сервитут в российском гражданском праве : основные черты // Журнал российского права. 2011. № 6.
584Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
585Копылов А. В. Указ. соч. С. 61.
586Далее в своей работе А.В. Копылов отмечает, что для обозначения таких ограничений (обременений) в законодательстве используется термин «публичный сервитут».
255
ние или сооружение, в том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута. Предусматриваются в Проекте и положения о том, что сервитут не лишает собственника служащей вещи владения, пользования и распоряжения ею (п. 3 ст. 301); должен осуществляться наиболее экономичным способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению и с причинением служащей вещи и её собственнику наименьшего неудобства (п. 4 ст. 301); является бессрочным, если иное не установлено ГК РФ (п. 5 ст. 301).
Положительным моментом Проекта является закрепление в нём положений о
1
содержании сервитута (ст. 301 ), согласно которым:
–в силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определённым образом (отрицательный сервитут) (п. 1);
–на собственника служащей вещи не может быть возложена обязанность выполнять какие-либо действия (в том числе работы или услуги) для обладателя сервитута или в его интересах (п. 2);
–собственник служащей вещи не вправе изменять эту вещь так, чтобы единственным или преобладающим последствием таких изменений было ограничение или затруднение в осуществлении сервитута либо создание невозможности его осуществления (п. 3);
–Собственник господствующей вещи не вправе производить какие-либо изменения в служащей вещи сверх пределов, необходимых для осуществления сервитута. Любая постройка (сооружение) или иное изменение в служащей вещи, необходимые или полезные для осуществления сервитута, производятся за счёт собственника господствующей вещи. Указанные затраты обладателя сервитута не входят в плату за сервитут (п. 4);
В положениях о старшинстве сервитутов говорится о том, служащая вещь может быть обременена несколькими сервитутами, если установление последу-
ющего сервитута не приводит к невозможности использования вещи по назначе-
2
нию (п. 1 ст. 301 ), а также о невозможности установления последующего сервитута, который приведет к невозможности осуществления ранее установленного
2
сервитута (п. 2 ст. 301 ).
256
Виды сервитутов. В действующем законодательстве сервитуты разбросаны по различным нормативно-правовым актам.
Прежде всего сервитуты, а именно земельные, закрепляются в ГК РФ. В ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ перечислены следующие виды сервитутов:
–право прохода и проезда через соседний земельный участок;
–право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через соседний земельный участок;
–право пользоваться источником воды, находящимся на чужом земельном участке, для обеспечения водоснабжения и мелиорации.
Перечень сервитутов, перечисленный в ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ, является незамкнутым. Возможно установление и других сервитутов для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В ч. 2 п. 4 ст. 340 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора – судом.
В соответствии с Земельным кодексом РФ 587 земельные сервитуты делятся на публичные и частные (ст. 23). Если частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1), то публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2). Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Публичные сервитуты могут устанавливаться для следующего:
1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инже-
нерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
587 Земельный кодекс Российской Федерации : принят Государственной Думой 28.09.2001 г. // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
257
3)размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4)проведения дренажных работ на земельном участке;
5)забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6)прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7)сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8)использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
9)временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10)свободного доступа к прибрежной полосе.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ). В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).
Аналогичная по строению была установлена иерархия сервитутов и в ранее действовавшем Водном кодексе РФ 588. Право ограниченного пользования водным объектом (водный сервитут) могло выступать в формах публичного и частного водных сервитутов (ст. 43 Водного кодекса РФ). Публичные и частные водные сервитуты могли устанавливаться в целях (ст. 44 Водного кодекса РФ):
– забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;
588 Водный кодекс Российской Федерации : принят Государственной Думой 18.10.1995 г. // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471.
258
–водопоя и прогона скота;
–использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.
Действующий Водный кодекс РФ 589 уже не оперирует понятием «сервитут»,
втом числе частный и публичный. Как и ранее, говорится о водных объектах общего пользования. Вопрос о природе отношений, возникающих при публичном сервитуте, дискуссионен. Впервые термин «публичный сервитут» появился
вземельном законодательстве в Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Рос-
сийской Федерации после 1 июля 1994 г., утверждённых Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 590.
Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливались следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны обеспечить (п.4.10):
а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для
ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публич-
ных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в
соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.
По мнению, А.В. Копылова ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, «публичные сервитуты» не имеют, представляя собой только ограничения права собственности в силу закона. Такие ограничения вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, а составляют только пределы реализации права собственности 591. Приводит интересный пример в своей работе Л.Б. Шейнин. Так, он пишет о том, что в нормах лесного права в свое время содержалось утверждение, что пользование лесом туристами, отдыхающими, иными относительно безобидными для леса лицами (не лесозаготовителями) относится к разряду публичных сервитутов. Это утверждение подверглось
589 Водный кодекс Российской Федерации : принят Государственной Думой 12.04.2006 г. // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.
590СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
591Копылов А. В. Указ. соч. С. 62.
259
обоснованному сомнению. Ведь сервитут должен быть «привязан» к конкретному его обладателю, он не может распространяться на неопределенное число лиц. По закону он подлежит государственной регистрации. Но привязать документально право пользования лесом к неопределенному количеству лиц невозможно ни юридически, ни технически. Ограниченное право многих людей пользоваться лесом нельзя назвать сервитутом, хотя бы и публичным 592.
Л.В. Щенникова как раз и видит специфику публичных сервитутов в том, что обусловливаются они не интересами конкретного собственника недвижимости, а общественными интересами 593.
По мнению М.А. Арсланалиева, законодатель признает основным отличием сервитута от других видов ограничений целевой признак, хотя он и крайне непоследовательно подходит к определению целей установления сервитута, и под сервитутом понимает вещное право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, устанавливаемое исключительно с целью обеспечения права эксплуатации смежного с ним недвижимого имущества и только в том случае, если оно не может быть реализовано без установления сервитута 594. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими федеральными законами (ст. 6 Водного кодекса РФ).
Остальные водные объекты предоставляются в пользование на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 Водного кодекса РФ). На основании договоров водопользования водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, предоставляются в пользование для:
1)забора (изъятия) водных ресурсов из поверхностных водных объектов;
2)использования акватории водных объектов, в том числе для рекреационных целей;
3)использования водных объектов без забора (изъятия) водных ресурсов для целей производства электрической энергии (п. 1 ст. 11 Водного кодекса РФ).
На основании решений о предоставлении водных объектов в пользование водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, предоставляются, в частности, в пользование для:
592Шейнин Л. Б. Недвижимость : пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М. : Деловой мир, 2011.
593Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М. : БЕК, 1996. С. 51.
594Арсланалиев М. А. Понятие сервитута в гражданском праве России // Цивилист. 2010. № 1.
260
1)обеспечения обороны страны и безопасности государства;
2)сброса сточных вод и (или) дренажных вод;
3)строительства причалов, судоподъемных и судоремонтных сооружений;
4)создания стационарных и (или) плавучих платформ, искусственных островов на землях, покрытых поверхностными водами (п. 2 ст. 11 Водного кодекса РФ).
Не требуется заключение договора водопользования или принятие решения о предоставлении водного объекта в пользование в случае, если водный объект используется, в частности, для:
1)судоходства (в том числе морского судоходства), плавания маломерных судов;
2)осуществления разового взлета, разовой посадки воздушных судов;
3)забора (изъятия) из подземного водного объекта водных ресурсов, в том числе водных ресурсов, содержащих полезные ископаемые и (или) являющихся природными лечебными ресурсами, а также термальных вод;
4)забора (изъятия) водных ресурсов в целях обеспечения пожарной безопасности,
атакже предотвращения чрезвычайных ситуаций и ликвидации их последствий;
5)забора (изъятия) водных ресурсов для санитарных, экологических и (или) судоходных попусков (сбросов воды) (п. 3 ст. 11 Водного кодекса РФ).
В Лесном кодексе РФ 595 лишь упоминается право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут) и делается отсылка к применению гражданского и земельного законодательства (ст. 9, 38). Как видно из проведённого выше анализа, некоторые сервитуты повторяются в различных кодексах. По нашему мнению, назрела необходимость унификации сервитутов с целью построения их системы. Поэтому вызывает одобрение подход, заложенный в Про-
8
екте изменения разд. II Гражданского кодекса РФ. В ст. 301 закрепляются виды сервитутов, перечень которых является замкнутым:
1. Сервитуты перемещения могут предусматривать право прохода, право прогона скота, включая право прохода, или право проезда, включая право про-
9
гона скота и прохода (ст. 301 ):
–сервитут прохода позволяет осуществить проход людей и перемещение вещей для личного пользования через служащий объект недвижимого имущества для нужд собственника господствующей вещи (п. 2);
–сервитут прогона скота позволяет осуществлять перемещение скота и проход людей через служащую вещь без применения транспортных средств (п. 3);
–сервитут проезда позволяет осуществлять проход людей, прогон скота, проезд и перемещение грузов через служащую вещь с возможностью улучшения зе-
595 Лесной кодекс РФ : принят Государственной Думой 8.11.2006 г. // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.
261
мельного участка для обеспечения нормальных условий эксплуатации транспортных средств (п. 4).
9
Согласно п. 5 ст. 301 , условиями сервитута перемещения могут быть определены обязательные для собственника господствующей вещи ограничения по высоте, ширине, характеру покрытия, предельно допустимой нагрузке на существующие или создаваемые сооружения, используемые для осуществления сервитута.
2. Строительные сервитуты устанавливаются в случае, когда строительство, капитальный ремонт и реконструкция зданий и сооружений невозможны без использования чужих земельных участков и (или) иных объектов недвижимости. К таковым
10
относятся сервитуты стройки и опоры (ст. 301 ). Сервитут стройки допускает временное размещение в границах служащей вещи в целях проведения работ строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных работ в целях доступа к подземной части здания, строения или сооружения, являющегося господствующей вещью с по-
10
следующим восстановлением служащей вещи (п. 2 ст. 301 ).
Возведение временных строений на служащей вещи без согласия собственника служащей вещи не допускается. Сервитут стройки устанавливается на период строительства, капитального ремонта или реконструкции здания или сооружения при недостаточности земельного участка для осуществления строительных работ. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения, расположенного в границах служащей вещи, для опоры конструкций здания или сооружения, возво-
10
димого или реконструируемого в границах господствующей вещи (п. 3 ст. 301 ). В установлении сервитута опоры не может быть отказано, если в соответствии со строительными нормами и правилами требуется такая опора.
3. Сервитут мелиорации устанавливается с целью обеспечения нормальной эксплуатации господствующего земельного участка для подвода или отвода во-
11
ды с господствующего и на господствующий земельный участок (ст. 301 ). Сервитут мелиорации позволяет осуществлять отведение и подведение грун-
товых и поверхностных вод, вод от наземных и подземных источников при необходимости осушения или обводнения земельного участка. С этой целью обладатель сервитута вправе устраивать сток воды и проводить для его устройства необходимые земляные работы, осуществлять строительство наземных, надземных или подземных сооружений, их эксплуатацию, текущий и капитальный ре-
262
монт. Условиями сервитута мелиорации могут быть определены характеристики (ширина, глубина и др.) стока.
4. Горный сервитут устанавливается для пользования участком недр, являющимся господствующей вещью, в целях добычи полезных ископаемых (кроме общераспространённых) в отношении земельного участка, расположенного над площадями залегания полезных ископаемых или иного земельного участка, не-
12
обходимого для использования участка недр (ст. 301 ).
В силу горного сервитута допускается создание и размещение в границах служащей вещи оборудования и сооружений в целях осуществления добычи полезных ископаемых шахтным методом и (или) методом бурения. Горный сервитут не предоставляет право вести добычу полезных ископаемых открытым (карьерным) способом и размещать в границах служащей вещи отходы производства (отвалы горных пород, шламохранилища, хвостохранилища).
4. Коммунальный сервитут устанавливается для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения (водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий электропередач, сооружений связи и иных
13
подобных объектов) (ст. 301 ). В силу коммунального сервитута собственник господствующей вещи вправе осуществлять строительные, эксплуатационные, ремонтные, восстановительные работы в отношении объекта коммунального назначения, осуществлять его реконструкцию в границах служащей вещи, для чего может производить земляные работы, размещать специальную технику, устройства и приспособления, необходимые для осуществления сервитута. Собственник объекта коммунального назначения, являющегося объектом капитального строительства и расположенного на чужом земельном участке, вправе требовать установления коммунального сервитута.
Субъекты, объект и содержание сервитутов. Участниками сервитутных от-
ношений являются лицо, обременяемое сервитутом, в роли которого может выступать только собственник земельного участка, а также лицо, в пользу которого устанавливается сервитут (сервитуарий). Сервитуарием уже может выступать не только собственник, но и обладатели иных ограниченных вещных прав.
Объектом сервитутов выступают недвижимые вещи.
Содержание сервитутного отношения составляют правомочия его субъекта. Как правило, объём таких правомочий устанавливается соглашением собственников служащей и господствующей вещей.
263
Несомненным достоинством Проекта является закрепление положений о со-
1
держании сервитута в ст. 301 .
Собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определённым образом (отрицательный сервитут) (п. 1). При этом он не вправе производить какие-либо изменения в служащей вещи сверх пределов, необходимых для осуществления сервитута. Любая постройка (сооружение) или иное изменение в служащей вещи, необходимые или полезные для осуществления сервитута, производятся за счёт собственника господствующей вещи. Указанные затраты обладателя сервитута не входят в плату за сервитут (п. 4). В свою очередь, на собственника служащей вещи не может быть возложена обязанность выполнять какие-либо действия (в том числе работы или услуги) для обладателя сервитута или в его интересах (п. 2). Он не вправе изменять эту вещь так, чтобы единственным или преобладающим последствием таких изменений было ограничение или затруднение в осуществлении сервитута либо создание невозможности его.
Основания возникновения и прекращения сервитута. Российским законодательством предусматриваются следующие основания возникновения сервитута.
1. Договор. Как способ установления сервитута, договор предусмотрен, в частности, в п. 3 ст. 274 ГК РФ, в ст. 27 Федерального закона № 122-ФЗ от 17 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». О возможности установления сервитута соглашением сторон го-
1
ворит и п. 5 ст. 301 Проекта.
Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Договор об установлении сервитута заключается в про-
1
стой письменной форме. В соответствии с п. 5 ст. 301 Проекта соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Такой договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
264
В соответствии с п. 2 ст. 27 ФЗ № 122, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
2.Решение суда. Такое основание установления сервитута применяется в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. Спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
3.Акты государственных органов и органов местного самоуправления.
Полагаем, что такой способ возникновения, как акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания в соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ № 122, может служить основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.Закон. В разделе работы, посвящённом видам сервитутов, мы рассматривали случай, когда сервитут возникает в силу прямого указания закона. Это положение ч. 2 п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.
Ранее в законодательстве предусматривался еще один такой случай в ст. 553 ГК РФ, которым регулировались права на недвижимость при продаже земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продавался без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохранялось право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима была для её использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не были определены, продавец сохранял право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участ-
265