Целевое использование объекта аренды

Формулировка о цели использования предмета аренды важна по двум причинам.

Во-первых, надо проверить, соответствует ли эта цель виду разрешенного использования участка и помещения согласно записи ЕГРН и градостроительным нормам.

Во-вторых, подробно сформулированная цель поможет получить поддержку и правовую защиту в экстренных ситуациях. Например, в 2020 году в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции на федеральном и региональном уровнях вводили ограничения осуществления отдельных видов деятельности. При этом организациям, занимавшимся этими видами деятельности, предоставили меры поддержки. В частности, арендаторам разрешили приостановить внесение арендной платы, отказаться от договора аренды или снизить арендную плату. Применить такие меры не получится, если в договоре цель аренды указали обобщенно, без указания конкретного вида деятельности: «для коммерческих целей», «для размещения офиса», «с целью оказания услуг арендатором», «под магазин».

Пример формулировки

«Объект аренды предоставляется Арендатору во временное владение и пользование для целей размещения и деятельности кафе (без осуществления обслуживания навынос, а также доставки)».

 

Условия пользования помещениями и критерии их ухудшения

Укажите в договоре конкретные условия пользования объектом аренды. Если такие условия существенно ухудшатся, вы сможете воспользоваться правом снизить арендную плату (п. 4 ст. 614 ГК). Так обойдете ограничения, которые связаны с предпринимательскими рисками.

Например, можно предусмотреть возможность снижения арендной платы, если сократится общий трафик посетителей в торговом центре. Данные о среднем трафике можно исчислять на основании независимых или совместных с арендодателем исследований или публичных источников, например сообщений о закрытии торгового центра.

Пример формулировки

«Арендодатель обязан обеспечивать общий поток посетителей (трафик) в торговом центре в размере [указать количество посетителей в час] (средний общий трафик). Арендная плата подлежит снижению на ___% по заявлению арендатора в случае снижения среднего общего трафика в торговом центре на ___%, если такое снижение длится непрерывно в течение __ дней. Заключение дополнительного соглашения о таком снижении не требуется».

 

Арендная плата

Арендную плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.

Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 120 000 (Сто двадцать тысяч) руб., включая НДС».

Пример условия договора о порядке расчета арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета $100 (Сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

По общему правилу менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. В договоре стороны могут прописать другой порядок (п. 3 ст. 614 ГК). Обратите внимание: если в договоре установлен порядок расчета и конечная сумма в каждом месяце получается разной из-за скачков курса валюты, это не считается изменением размера арендной платы. Ведь формула расчета остается прежней, меняются только показатели, которые входят в такую формулу.