Учебное пособие 80039

ВВЕДЕНИЕ

Цель дисциплины состоит в формировании знаний обучающихся в области теории и практики оценочной деятельности, обучении методам оценки и управления стоимостью предприятия как имущественного комплекса, а также методам оценки и прогнозирования развития бизнеса как объекта оценки.

Задачи освоения дисциплины:

-изучение содержания основных понятий оценки в целом и оценки бизнеса

вчастности, специфики бизнеса как объекта оценки;

-анализ теоретических аспектов оценки капитала компании и долей участия в нем;

-изучение принципов оценки, профессиональных стандартов;

-определение видов бизнеса и их влияния на процесс оценки;

-изучение подходов, методов и приемов оценки стоимости предприятия как имущественного комплекса, приносящего доход;

-изучение методов расчета рыночной стоимости земельных участков (прав аренды);

-изучение методов инвестиционного анализа;

-ознакомление с информационными источниками – документацией оцениваемого бизнеса, интернет-сайтами, российскими и зарубежными справочниками и базами данных;

-развитие понимания о методах и принципах управления бизнесом. Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При

этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения (субъектов оценки) о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях фирмы:

1.Сделки купли – продажи фирм.

2.Слияние и поглощение организаций.

3.Определение налога на имущество организации, на недвижимость или на наследование.

4.Страхование организации.

5.Залоговое обеспечение кредитной линии.

6.Разработка инвестиционного проекта.

7.Ликвидация организации.

Стоимость различают:

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может, продан на открытом рынке. Этот вид стоимости применяется при реше-

3

нии всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи организации или ее активов.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости организации для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки на капитал.

Восстановительная стоимость — стоимость точной копии организации или актива с учетом действующих цен, даже если есть более экономичные аналоги.

Стоимость замещения — затраты на создание организации, имеющей эквивалентную полезность с оцениваемой, но построенную с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в страховании.

Ликвидационная стоимость — стоимость при вынужденной продаже. Залоговая стоимость — оценка организации по рыночной стоимости для

целей ипотечного кредитования.

Балансовая стоимость — затраты на приобретение объекта собственности. Балансовая собственность бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств определяется в процессе переоценки основных средств.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Лабораторные занятия предполагают решение задач с использованием программного обеспечения и ресурсов Интернет для анализа реальных объектов недвижимости.

Дисциплина «Оценка стоимости бизнеса» деятельности имеет огромное значение для формирования будущих специалистов в области экономики и обеспечивает:

-связь теоретических положений, рассматриваемых в работе, с практикой предприятия,

-самостоятельность поиска, анализа, изложения и обобщения материала,

-качество использования практического материала,

-выбор, обоснование и практическое применение методов оценки стоимости бизнеса,

-обоснованность результатов аналитического исследования и сформулированных выводов,

-сбалансированность количественных и качественных показателей и критериев оценки и обобщения аналитического материала.

4

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 1 Основные характеристики предприятия как имущественного комплекса

Цель работы: ознакомление с понятием, предметом оценки и показателями стоимости бизнеса, принципами и экономической сущностью оценки бизнеса.

Задания:

1.Составить конспект основных положений ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297.

2.Составить конспект основных положений ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298.

3.Составить конспект основных положений ФСО № 8 «Оценка бизнеса» Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 № 326.

4.Составить конспект основных положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016).

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 2 Виды стоимости недвижимости. Принципы оценки предприятия

Цель работы: приобретение навыков определения рыночной стоимости бизнеса методами доходного подхода (методом дисконтирования денежных потоков и методом капитализации дохода).

Задание 1. На основе представленных исходных данных определить, какую учитывающую риски бизнеса ставку дисконта можно применить для дисконтирования доходов, ожидаемых от расширения производства.

Исходные данные:

Средняя чистая прибыль предприятия, намеревающегося сделать инвестиции в расширение производства ранее освоенной продукции, составила в год в реальном выражении 380 000 руб. Остаточная балансовая стоимость активов предприятия равняется 1 530 000 руб. Первоначальная балансовая стоимость активов предприятия составила 2 300 000 руб.

Решение.

Норма дохода, предъявляемая к доходам от того же ( и с той же мерой риска) бизнеса, который предприятие уже занимается, может быть принята на уровне среднего дохода с ранее инвестированного в данный бизнес капитала. При этом достигнутый показатель « доход на инвестированный капитал» желательно рассчитывать применительно к средствам, действительно потраченным на приобретение нужного для оцениваемого бизнеса имущества. Эти средства отражаются фактической стоимостью покупки соответствующего имущества, по которой имущество ставится на баланс предприятия.

Таким образом, норма дохода в данном случае рассчитывается как: i = 380 000 / 2 300 000 = 0,165 (16,5 %).

5

Задание 2. Рассчитать для предприятия показатель денежного потока на основе данных, приведенных из отчетов о прибылях и убытках, движении средств, а также с учетом изменения баланса предприятия (в рублях). Поступления по контрактам на реализацию продукции:

Итого поступления по контрактам на реализацию продукции 575 000

Вновь приобретенные активы, поставленные на баланс 205 000

Решение.

Денежным потоком является сальдо между поступлениями (со знаком «плюс» и платежами (со знаком «минус») предприятия.

Поступлениями в исходных данных являются:

1) поступления от реализации продукции ( в свою очередь, делятся на поступления от продаж продукции с оплатой по факту поставки и от продукции, проданной - в том числе в предшествовавших периодах - в рассрочку);

ным (расчетным) и не соответствует какому-либо конкретному поступлению средств. Реальные платежи делались по всем следующим позициям: себестоимость реализованной продукции (прямые материальные и трудовые затраты); накладные расходы; налоги, проценты за кредит; вновь приобретенные активы, поставленные на баланс (на баланс активы ставятся по той стоимости, по которой они фактически покупались). Отчисления на износ не являются платежом, так как эти средства с предприятия не уходят.

Таким образом, сумма платежей составила:

310 000 + 75 000 + 155 000 + 38 345 + 205 000 = 783 345 руб.

Сальдо поступлений и платежей ( оно же - денежный поток) за период рав-

но: 855 000 - 783 345 = 71 655 руб.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Оценить здание, если известно, что: Площадь здания – 950 м2, Срок экономической жизни – 150 лет,

Экономический возраст – 15 лет, Стоимость строительства 1м2 – 1000 у.е.

6

Задание 2. Оценить объект недвижимости (застроенный дачный участок), если известно, что:

Стоимость строительства дачного дома – 250 000 руб., Физический возраст дачного дома – 10 лет, Стоимость земельного участка – 60 000 руб.

Известно так же что недавно за 300 000 руб. был продан расположенный в том же районе объект-аналог. Стоимость строительства на возведение дома – 255 000 руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта-аналога установлено, что его стоимость составляет 70 000 руб. Фактический возраст строений, имеющихся на двух объектах, одинаковый.

Задание 3. Определить стоимость объекта оценки доходным подходом, если известно, что в течение 8 лет недвижимость будет приносить доход в размере 2000 тыс. руб. ставка доходности 14 %. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110000 руб.

Задание 4. Рассчитать чистую текущую стоимость при ставке дисконтирования 10 % годовых при следующих исходных данных:

-объект недвижимости приобретен за 40000 долл. США;

-договор аренды с выкупом заключен на 10 лет;

-арендная плата 5000 долл.;

-в конце десятого года объект выкупается за 40000 долл. США.

Задание 5. Определить стоимость машинного комплекса производственнокоммерческой системы по изготовлению металлочерепицы методом дисконтированных денежных потоков исходя при следующих данных: объем выпускаемой продукции 70 тыс. куб. м. в год, цена продукции 4,7 долл. за 1 куб. м. Затраты на единицу продукции без учета амортизационных отчислений составляют 4,2 долл. за 1 куб. м. Стоимость здания 130 тыс. долл. Срок службы машинного комплекса 10 лет. Остаточная рыночная стоимость имущества производственнокоммерческой системы к концу десятого года 3 тыс. долл. Ставка дисконта 12 %.

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 3 Методы оценки объектов недвижимости

Цель работы: получение навыков использования различных методов оценки объектов недвижимости.

Задание 1. Определить общую стоимость объекта недвижимости методом доходного подхода, если известно, что ожидаемый поток доходов от объекта недвижимости в течение десяти лет составляет 4,5 млн. руб. в год; предполагаемая цена продажи – 3,6 млн. руб.; приемлемая ставка доходности – 15 %.

Решение:

Для определения текущей стоимости будущих денежных потоков (PV) используем фактор текущей стоимости аннуитета за десять лет.

PV = 4,5 *5,0188 = 22,58 млн. руб.

7

Текущую стоимость цены продажи рекомендуют дисконтировать по более высокой ставке доходности (допустим 18 %), поскольку риск возможной сделки здесь выше:

PV = 3,6*1/(1+0,18)10 = 3,6* 0,1911 = 0,69 млн. руб.

Тогда общая стоимость объекта недвижимости составит в сумме

22,58+0,69=23,27 млн. руб.

Задание 2. Определить стоимость гостиницы, если коэффициент капитализации для аналогичных объектов составляет 12 %.

Гостиница может приносить, при полной загрузке, ежегодный потенциальный валовый доход в 5 000 000 руб. Расходы на техническое обслуживание составляют 350 000 руб., на оплату персонала 2 200 000 руб., налог на недвижимость 180 000 руб., средняя загрузка аналогичных гостиниц в данном районе

80 %.

Решение.

Для использования основной формулы капитализации необходимо получить значение чистого операционного дохода. Действительный валовый доход с учетом загрузки составляет 4 000 000 руб. (5 000 000 · 0,8 = 4 000 000). Кроме того, необходимо вычесть операционные расходы на техническое обслуживание и оплату персонала 4 000 000 - 2 200 000 - 350 000 = 1 450 000 руб. Налоги не отно-

сятся к операционным расходам, поэтому их вычитать не нужно. Применяя основ-

ную формулу, получаем 12083333 руб. (1450000/0,12=12083333).

Задание 3. Вычислить для компании-аналога N возможные виды мультипликаторов «Цена/прибыль» и «Цена/денежный поток». Расчеты проводятся, исходя из цены одной акции и собственного капитала предприятия в целом. Фирма N имеет в обращении 250 000 акций, рыночная цена одной акции 100 руб. Данные приведены в табличной форме (табл. 1).

Таблица 1

Исходные данные

Отчет о финансовых результатах (выписка):

Решение:

1)рыночная цена одной акции 100 руб., а цена собственного капитала в целом: 250 000 шт. • 100 руб. = 25 000 000 руб.

2)валовая прибыль: выручка - затраты = 500 000 - 400 000 =

= 100 000 руб.

3) выплата процентов - 30 000 руб., а прибыль до налогообложения: 100 000 руб. - 30 000 руб. = 70 000 руб.;

8

4)принимая ставку налога на прибыль до налогообложения 30 % от 70 000 руб. - это 21 000 руб., чистая прибыль составит:

70 000 - 21 000 = 49 000 руб.

5)мультипликатор «Цена/прибыль» составит:

—для одной акции: 100 руб. : 49 000 руб. = 0,002 руб.;

—для собственного капитала в целом: 25 000 000 руб. : 49 000 руб. = =510 руб.;

6) базой для расчета мультипликатора «Цена/денежный поток» может быть любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленной амортизации, т. е. денежный поток = чистая прибыль + +амортизация = 49 000 + 120 000 =169 000 руб.

7) мультипликатор «Цена/денежный поток» составит:

—для одной акции: 100 руб. : 169 000 руб. = 0,0006 руб.;

—для собственного капитала в целом: 25 000 000 руб. : 169 000 руб.= =148 руб.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определить стоимость здания методом прямой капитализации при следующих условиях:

-ставка аренды 450 руб. в месяц;

-полезная площадь 700 кв. м;

-коэффициент недогрузки – 15 %;

-расходы составляют 35 % от действительного валового дохода;

-коэффициент капитализации – 10%.

Задание 2. Определить стоимость здания методом прямой капитализации при следующих условиях:

-ставка аренды 250 руб. в месяц;

-полезная площадь 550 кв. м;

-коэффициент недогрузки – 7 %;

-расходы составляют 30 % от действительного валового дохода;

-коэффициент капитализации – 20 %.

Задание 3. Рассчитать стоимость квартиры, расположенной на 5 этаже 12этажного дома, используя корректировку на различие в этажности, рассчитанную методом парных продаж. Объект-аналог, расположенный на верхнем этаже 12этажного дома, стоит 2 200 000 руб.

По результатам анализа рыночных данных найдена информация о ценах предложений 2-х объектов со следующими характеристиками:

1.S= 71,4 м2; панель; 2003г.; проведен ремонт (улучшенная отделка); 10/10 этаж; стоимость 2 210 000 р.

2.S = 68,7 м2; панель; 2003 г.; проведен ремонт (улучшенная отделка); 4/10 этаж; стоимость 2 305 000 р.

9

Задание 4. Рассчитать рыночную стоимость объекта.

Исходные данные: Оценивается Объект - двухэтажное офисное здание площадью 1000 кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. м, в котором проведён косметический ремонт. Аналог был продан за 600 000 руб. Имеются также следующие данные по парным продажам для расчета абсолютной корректировки на состояние (табл. 2). Принять допущение, что различие в площадях влияния на удельную стоимость не оказывает.

Задание 5. Оценить стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом на основании данных табл. 3. Рост цен составляет 1% в месяц. Весовой коэффициент принять одинаковый для всех трех сопоставимых объектов.

Примечание: ОО – объект оценки; ОА – объект-аналог

Задание 6. Определить стоимость здания методом прямой капитализации при следующих условиях:

-ставка аренды 350 руб. в месяц;

-полезная площадь 400 кв. м;

-коэффициент недогрузки – 5 %;

-расходы составляют 40 % от действительного валового дохода;

-коэффициент капитализации – 12 %.

10