Учебное пособие 80039

Задание 7. Определить какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 14 % годовых, 10000 руб. по следующим вариантам:

1)начисление процента в конце каждого года;

2)начисление процента в конце каждого месяца;

3)начисление процента в конце каждого квартала.

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 4 Методы оценки земельных ресурсов

как составляющих имущественного комплекса предприятия

Цель работы: ознакомление с методами оценки земельных ресурсов как составляющей имущественного комплекса предприятий и приобретение навыков оценки рыночной стоимости земельных ресурсов.

Задание 1. Определите рыночную стоимость земельного участка площадью 7 гектаров, если темпы роста земельной ренты 2 % в год. Исходные данные:

Величина земельной ренты – 0,91 млн. руб. с 1 гектара Ставка отдачи на капитал с учетом рисков инвестиций в землю – 19 %

Решение:

Рыночная стоимость земли = ЧОД /коэффициент капитализации ЧОД = 7 га * 0,91 млн. руб. с 1 гектара = 6,37 млн. руб. Коэффициент капитализации для земли = 19 % + 2 % = 21 % Рыночная стоимость земли = 6,37 млн. руб. / 0,21 = 30,3 млн. руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 7 га составляет 30,3 млн. рублей

Задание 2. Определить расходную стоимость права на заключение договора аренды, если имеются следующие данные:

Площадь земельного участка – 18 соток Арендная плата - 25 руб./кв.м. в год Коэффициент капитализации - 0,23

Решение:

Стоимость права на заключение договора аренды, определенная методом капитализации земельной ренты определяется по следующей формуле:

Стоимость права аренды = Рента за год / Коэффициент капитализации Рента за год = 1800 кв.м. * 25 руб./м2 в год = 45 000 руб.

Стоимость права аренды = 45 000/0, 23 = 195 652 руб.

Задание 3. Определить стоимость коттеджа на основании следующих ис-

11

наличие гаража 100 000 д.е., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000 д.е.

Решение.

Корректировка на размер участка составляет 250 000 д.е. (+1 000 000 х 0,25 = 250 000). Корректировка на гараж составляет - 100 000 д.е. Корректировка на площадь - 400 000 д.е. (- 8 000 · 50 = - 400 000). Суммарная корректировка составляет - 250 000 д.е. Следовательно, стоимость коттеджа можно оценить в 750 000 д.е.

Задание 4. Оценить стоимость земельного участка, если известны следующие данные.

Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 год. Требуется

Решение:

Стоимость единого объекта недвижимости = 985 * 34 000 = 33 490 000 руб. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые из-

держки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей за 1 кв.м. Формула расчета накопленного износа:

Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни Износ = 20 / 80 = 0,25%

Рыночная стоимость здания = 985 * 38 500 *(1-25 %) = 28 441 875 рублей. Стоимость земельного участка = 33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 рублей.

Задание 5. Определите стоимость земли методом капитализации доходов, если земельный участок, приспособленный под пасеку, приносит доход 50 000 руб. в месяц, а установленная ставка капитализации - 16 %.

Решение:

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.

Стоимость земли составит: 50 000 : 0,16 = 312 500 руб.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определить размер денежной корректировки на местоположение при следующих исходных данных:

Односемейный жилой дом, расположенный вблизи оживленной магистрали, сдается в аренду за плату на 50 д.е. в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Месячный валовой рентный множитель в этом массиве составляет 120 д.е.

12

Задание 2. Определить стоимость земли по методу переноса. Исходные данные представлены в табл. 4.

Таблица 4

Исходные данные

Рассчитать стоимость земельного участка у объекта недвижимости со стоимостью застроенного участка 255 млн. р.

Задание 3. Определить:

1.Корректировку на разницу в площади.

2.Корректировку на наличие парковки.

3.Корректировку на наличие лоджии.

Известна следующая информация по рыночным продажам (табл. 5).

Таблица 5

Данные об объектах недвижимости

Задание 4. Определить поправки и стоимость объекта оценки, если имеется следующая информация по сопоставимому объекту:

Цена – 400 тыс. руб.

Условия продажи – хуже на 5 % Местоположение – лучше на 15 % Физические характеристики – хуже на 4 % Условия финансирования – лучше на 6 % Геология – лучше на 3 %.

Задание 5. Определить:

1.Корректировку на разницу в площади.

2.Корректировку на наличие сада.

3.Корректировку на наличие водоема.

Исходные данные по рыночным продажам земельных участков представлены в табл. 6.

13

Таблица 6

Данные об объектах недвижимости

Задание 6. Необходимо определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 руб., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16 %, срок ее экономической жизни - 9 лет. Анализ эксплуатации действующих авто-заправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные: в течение часа с одной колонки в среднем в сутки (24 ч) продают 28 л бензина; средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов (0,06 руб.); с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 5 Рыночная оценка бизнеса

Цель работы: приобретение навыков определения рыночной стоимости бизнеса.

Задание 1. Необходимо оценить стоимость гудвилл и определить рыночную цену бизнеса. Известно, что:

-рыночная стоимость активов компании равна 100 млн. руб.;

-нормализованная чистая прибыль – 12 млн. руб.;

-средняя рентабельность активов – 10 %;

-ставка капитализации – 15 %.

Решение:

Ожидаемая прибыль составит: 100*10 % = 10 млн. руб. Следовательно, избыточная прибыль составит: 12 – 10 = 2 млн. руб. Величина гудвилл составит: 2 / 0,15 = 13,33 млн. руб.

Рыночная стоимость компании составит: 10*13,33=133,3 млн. руб.

Задние 2. Определить значение коэффициента капитализации методом суммирования при следующих исходных данных:

- объектом оценки является право аренды офисного центра; - ставка по государственным обязательствам составляет 8,4 %; - риск оценен в 5 %; - привлечение дополнительных ресурсов не потребуется.

Продажа права аренды такого объекта занимает около трех месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет.

14

Решение.

Необходимо рассчитать все «составляющие». Норма возврата капитала составляет 10 %, так как предполагается полный возврат капитала по истечении 10 лет (100 % / 10). Безрисковая ставка равна 8,4 %. Компенсация за риск 5%. Компенсация за управление инвестициями отсутствует. Компенсацию за низкую ликвидность можно оценить в 2,1 %, вследствие того, что время продажи в среднем составляет 1/4 года (3 месяца), а годовая безрисковая ставка 8,4%. (8,4 / 4 = 2,1). Тем самым суммарное значение коэффициента капитализации можно оценить в 0,1 + 0,084 + 0,03 + 0,02 + 0,021 = 0,255.

Задание 3. Оценить ожидаемый коэффициент «Цена/Прибыль» для открытой компании на момент до широкой публикации ее финансовых результатов за отчетный год, если известно, что:

прибыль за год, руб. 27 000 000;

прибыль, прогнозируемая на следующий год, руб. 29 000 000;

ставка дисконта для компании, рассчитанная по модели оценки капитальных активов 25 %.

Темп роста прибылей компании стабилизирован. Остаточный срок жизни бизнеса компании - неопределенно длительный.

Решение.

Для определения рыночной цены компании, которая учитывала бы широко объявленные финансовые результаты, можно попытаться оценить ее вероятную величину Ц согласно модели Гордона.

1.Для этого необходимо рассчитать величину Ц (применительно к прибылям прогнозного года как начального года в остаточном периоде бизнеса; прибыли здесь будут использоваться вместо денежных потоков как более грубый измеритель чистых доходов предприятия):

Ц= 29 000 000/(0,25 – а) = 164 772 720 руб.,

где а - долгосрочный (стабилизированный) темп роста прибылей компании. На основании сравнения прибылей за текущий и последующий года он равен: (29 000 000 - 27 000 000)/27 000 000 = 0,074.

2.Коэффициент «Цена/Прибыль» на рассматриваемый момент времени и рассчитываемый по текущей (в данном случае пока оценочной) цене 100% акций компании, соотнесенной с прибылью за последний завершенный финансовый период, оказывается равен:

164772 720/27 000 000 = 6,10.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации:

1)ЧОД в ближайшие 4 года: 1 год – 210 2 год – 340 3 год – 600 4 год – 900

15

2)цена продажи недвижимости в конце 4 года = 1100

3)ставка дохода на СК инвестора = 15 %

4)инвестор получает в банке кредит на сумму 1000 на 10 лет под 10 %. Долг погашается ежегодными равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Задание 2. Определить наиболее инвестиционно привлекательный проект при следующих исходных данных.

Затраты по проекту А = 700 млн. руб. Поток доходов: 1 год = 190 млн. руб.

2 год = 340 млн. руб.

3 год = 390 млн. руб.

4 год = 500 млн. руб.

Ставка дисконтирования = 13 % Затраты на проект Б = 2000 млн. руб. Доходы в течение 4 лет ежегодно = 700

млн. руб. Ставка дисконтирования = 8 %.

Задание 3. Определить стоимость объекта при условии, объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120 000 руб. за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5 % ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500 000 руб. по завершению пятого года. Ставка дисконтирования 12 %.

ют 35% потенциального валового дохода.

Задание 5. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 руб., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000 руб., а общий износ здания оценивается в 20 %.

Задание 6. Определить ежемесячные денежные поступления собственник при следующих исходных данных:

- склад площадью 18 000 м2 сдан на условиях чистой аренды из расчета

300руб. за 1 м2 в год;

-склад обременен ипотечным долгом в 110 000 руб., который должен быть погашен ежемесячными платежами в течение 20 лет, при 9 % годовых.

Задание 7. Определить чистую текущую стоимость проекта, если известно, что совет директоров принимает решение об инвестировании 10000 долл. в инвестиционный проект. Чистый годовой доход 4000 долл. США. Срок реализации инвестиционного проекта 8 лет. В конце восьмого года проект будет продан за 50000 долл. США.

16

Задание 8. Оценить здание, построенное в 1990 г.,

-срок службы 100 лет;

-площадь 1000 кв. м;

-затраты на воспроизводство 1 кв. м - 6000 руб.;

-дата оценки 01.10.2020 г.;

-хронологический возраст здания соответствует его эффективному возрасту;

-чистый операционный доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, составляет 200 000 тыс. р. в первый год;

-ставка доходности оценивается в 15 %;

к концу срока экономической жизни здание полностью обесценивается.

Задание 9. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, генерирующего ежегодно 350 000 руб. потенциального дохода. Имеются следующие данные об аналогах: цена продажи 1-го объекта 1000 000 руб., потенциальный валовый доход = 250 000 тыс. руб.; цена продажи 2-го объекта 1 500 000 руб., потенциальный валовый доход = 410 000 руб.; цена продажи 3-го объекта 1 200 000 руб., потенциальный валовый доход = 300 000 руб.

17

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Васильева, Л. С. Анализ и оценка бизнеса [Электронный ресурс]: учеб.- метод. пособие / Л. С. Васильева, М. В. Петровская. – М.: Российский университет дружбы народов, 2017. - 68 с. - ISBN 978-5-209-08040-4. URL: http://www.iprbookshop.ru/90972.html

2.Соколова, А.А. Оценка стоимости бизнеса [Электронный ресурс]: практикум / В.В. Гарибов; А.А. Соколова. - Ставрополь: Северо-Кавказский федеральный университет, 2016. - 106 c.URL: http://www.iprbookshop.ru/66085.html

3.Шульгатый, О.Л. Оценка стоимости бизнеса [Электронный ресурс]: учеб.-метод. пособие / О.Л. Шульгатый. - Краснодар, Саратов: Южный

[Электронный ресурс]: методические указания к выполнению курсовой работы для студентов бакалавриата специальности "Экономика" очной и заочной форм обучения / Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т; сост. Э. Ю. Околелова. - Воронеж, 2014. - 1 электрон. опт. диск.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение……………………………………………………………….………..…….....3 Лабораторная работа № 1. Основные характеристики предприятия как имущественного комплекса………………………………….….………..…….….5 Лабораторная работа № 2. Виды стоимости недвижимости.

Принципы оценки предприятия.……………..………………………….……….….....5 Лабораторная работа № 3. Методы оценки объектов недвижимости.…..……….….7 Лабораторная работа № 4. Методы оценки земельных ресурсов как составляющих имущественного комплекса предприятия.............................…...11

Лабораторная работа № 5. Рыночная оценка бизнеса………….........................…....14 Библиографический список.……………………………………………………....…..18

18