Методическое пособие 735

Рис. 4. График зависимости теплопроводности ячеистых бетонов в зависимости от марки по плотности

Полученные прямые для разных материалов характеризуются практически полной параллельностью, обеспечивающейся значением коэффициента b.

Фрагменты кладки из блоков марки D400 прошли испытание на сжатие с разными эксцентриситетами приложения нагрузки. Были проверены соотношения между прочностью разноразмерных образцов и влияние сухого пазогребневого вертикального шва на прочность кладки. Результаты исследования сведены в табл. 6.

Экспериментальная работа по выявлению роли кладочного шва в прочности кладки из ячеистобетонных блоков была проведена на пяти сериях образцов, выполненных из бетона одной партии. Пять вариантов исполнения шва: на цементно-песчаном растворе М100 (=10 мм); на растворе для тонкошовной кладки (=2 мм) без шлифовки блоков; на растворе для тонкошовной кладки (=1,5 мм), перепады между смежными блоками устраняются шлифовкой блоков; на пенополиуретановой монтажной пене (толщина шва задается местными неровностями блоков) без шлифовки; насухо (без заполнения горизонтальных швов). Результаты испытаний на сжатие показаны в табл. 7 и на рис. 5.

Для оценки прочности фрагменты кладки из блоков прошли также испытания на сжатие с различными эксцентриситетами приложения нагрузки. В результате проведения комплексных испытаний установлено, что прочность кладки с тонким швом выше, чем кладки с растворными швами стандартной толщины [9].

31

Научный вестник Воронежского ГАСУ. Строительство и архитектура

Рис. 5. Диаграмма «нагрузка — деформация», усредненная для каждого из типов кладочного шва (длинным штрихом показаны линии тренда)

Разработана конструкция анкеров и проведены испытания несущей способности крепежных элементов для монтажа кронштейнов в кладке под навесные фасадные системы [2].

С учетом того, что в процессе эксплуатации влажностное состояние материалов ограждающих конструкций изменяется не только от конструктивных особенностей и свойств материалов, но и в зависимости от температурно-влажностных и других климатических условий, авторами выполнен комплекс исследований. Экспериментально определялись следующие характеристики: паропроницаемость, изотермы сорбции, капиллярное всасывание воды, влагопроводность, теплопроводность [3, 11, 18]. В лабораторных условиях исследованы биологическая и климатическая стойкость цементных композитов и получены количественные зависимости стойкости материалов от водоцементного отношения, наполнителей и пигментов различной природы [15].

Учитывая, что эксплуатационные условия приводят к изменению цветовой окраски фасадов зданий, является важным проведение оценки цветовых характеристик используемых материалов. Разработанный авторами [13] программный комплекс пригоден для оценки декоративных свойств как вновь создаваемых композиционных материалов, так и эксплуатирующихся в условиях воздействия физических, химических, биологических и климатических факторов.

Выводы

Использование предложенной системы ограждающих конструкций при возведении зданий способствовало получению значительного экономического эффекта. Полученный экономический эффект обусловливается снижением материалоемкости на стадиях производства материалов и монтажа стеновой конструкции, заменой кладочного раствора общего назначения на раствор для тонко-шовной кладки.

Кроме экономического эффекта от внедрения разработанных систем ограждающих конструкций на стадии строительства, достигнута ежегодная экономия при эксплуатации

32

65 кВт·ч/(кв. м·год) (для климатических условий Москвы). Экономия при этом составляет более 50 руб. на один квадратный метр отапливаемой площади в год, что для многоэтажного здания составляет более 650 тыс. руб. в год.

Библиографический список

1.Баженов, Ю. М. Ограждающие конструкции с использованием бетонов низкой теплопроводности

(основы теории, методы расчета и технологическое проектирование) / Ю. М. Баженов, Е. А. Король, В. Т. Ерофеев, Е. А. Митина. — М.: АСВ, 2008. — 320 с.

2.Вылегжанин, В. П. Крепление навесных конструкций к газобетонным стенам / В. П. Вылегжанин, В. А. Пинскер, Г. И. Гринфельд // Еврострой. — 2014. — № 74. — С. 37—40.

3.Гагарин, В. Г. К вопросу о применении ветрогидрозащитных мембран в навесных фасадных системах с вентилируемой воздушной прослойкой / В. Г. Гагарин, В. В. Козлов, К. И. Лушин, П. П. Пастушков // На- учно-технический вестник Поволжья. — 2013. — № 3. — С. 120—122.

4.Гагарин, В. Г. Методика определения суммарного сопротивления паропроницанию наружных отделочных слоев фасадных теплоизоляционных композиционных систем с наружными штукатурными слоями / В. Г. Гагарин, П. П. Пастушков // Вестник МГСУ. — 2012. — № 11. — С. 140—143.

5.Гагарин, В. Г. Количественная оценка энергоэффективности энергосберегающих мероприятий / В. Г. Гагарин, П. П. Пастушков // Строительные материалы. — 2013. — № 6. — С. 7—9.

6.Гагарин, В. Г. Теория состояния и переноса влаги в строительных материалах и теплозащитные свойства ограждающих конструкций зданий: дис. … д-ра техн. наук / В. Г. Гагарин. — М., 2000. — 396 с.

7.Гринфельд, Г. И. Производство автоклавного газобетона в России. История, современность, перспективы / Г. И. Гринфельд // ALITinform: Цемент. Бетон. Сухие смеси. — 2011. — № 2. — С. 59—65.

8.Гринфельд, Г. И. Ограждающие конструкции из газобетонных блоков с облицовкой навесными фасадами / Г. И. Гринфельд // Строительные материалы. — 2009. — № 10. — С. 75—76.

9.Гринфельд, Г. И. Сравнительные испытания фрагментов кладки из автоклавного газобетона с различным исполнением кладочного шва / Г. И. Гринфельд, А. П. Харченко // Жилищное строительство. — 2013. — № 11. — С. 30—34.

10.Гринфельд, Г. И. Теплофизические испытания фрагмента кладки стены из газобетонных блоков марки по плотности D400 / Г. И. Гринфельд, В. А. Пинскер, В. П. Вылегжанин // Инженерно-строительный журнал. — 2009. — № 8. — С. 17—19.

11.Гринфельд, Г. И. Кладка из автоклавного газобетона с наружным утеплением. Особенности влажностного режима в начальный период эксплуатации / Г. И. Гринфельд, П. Д. Куптараева // Инженерностроительный журнал. — 2011. — № 8. — С. 41—50.

12.Ерофеев, В. Т. Влияние кварцево-песчаного наполнителя на теплопроводность цементных компо-

зитов / В. Т. Ерофеев, С. А. Коротаев, С. А. Панфилов, Ю. А. Фомин, Е. А. Митина, Э. М. Балатханова, И. В. Ерофеева // Приволжский научный журнал. — 2013. — № 4 (36). — С. 55—60.

13.Ерофеев, В. Т. Программный комплекс для оценки изменения декоративных свойств композиционных материалов, эксплуатирующийся в условиях воздействия физических, химических биологических и климатических факторов / В. Т. Ерофеев, В. В. Афонин, М. М. Зоткина, В. В. Римшин, О. В Старцев, В. Б. Зоткин, И. В. Ерофеева, И. М. Медведев / Заявка № 2014661531 от 13.11.2014. Свидетельство о гос. регистрации программы для ЭВМ № 2015610108. Дата гос. регистрации в Реестре программ для ЭВМ 12.01.2015.

14.Ерофеев, В. Т. Защита зданий и сооружений от биоповреждений биоцидными препаратами на основе гуанидина / В. Т. Ерофеев, П. Г. Комохов, В. Ф. Смирнов, Д. А. Светлов, С. В. Казначеев, А. Д. Богатов, Е. А. Морозов, О. Д. Васильев, Ю. М. Макаревич, В. А. Спирин, Н. А. Пацюк. — СПб: Наука, 2009. — 192 с.

15.Зоткина, М. М. Изменение декоративных свойств пигментированных цементных композитов в ре-

зультате воздействия биологических агрессивных сред / М. М. Зоткина, В. Б. Зоткин, Д. В. Емельянов, И. В. Ерофеева, Е. А. Захарова, Н. В. Черушова, В. В. Афонин // Актуальные вопросы строительства и архитектуры. — 2015. — Вып. 12. — С. 45—48.

скрепленной теплоизоляцией / П. П. Пастушков, К. И. Лушин, Н. В. Павленко // Жилищное строительство. — 2014. — № 6. — С. 42—44.

33

Научный вестник Воронежского ГАСУ. Строительство и архитектура

20. Пастушков, П. П. Расчетное определение эксплуатационной влажности автоклавного газобетона в различных климатических зонах строительства / П. П. Пастушков, Г. И. Гринфельд, Н. В. Павленко, А. Е. Беспалов, Е. В. Коркина // Вестник МГСУ. — 2015. — № 2. — С. 60—69.

21.Schoch, T. The Influence of Moisture on the Thermal Conductivity of AAC / T. Schoch, O. Kreft // 5th International Conference on Autoclaved Aerated Concrete «Securing a Sustainable Future», September, 14—17. — Bydgoszcz, Poland, 2011. — P. 361—370.

22.Aksoezen, M. Building Age As an Indicator for Energy Consumption / M. Aksoezen, M. Daniel,

U.Hassler, N. Kohler // Energyand Buildings. — 2015. — Vol. 87. — P. 74—86.

23.Jelle, B. P. Traditional, State-of- the-Art and Future Thermal Building Insulation Materials and Solutions —

Properties, Requirements and Possibilities / B. P. Jelle //Energy and Buildings. — 2011. — Vol. 43, № 10. —

P.2549—2563.

24.Al-Homoud, M. S. Performance Characteristics and Practical Applications of Common Building Thermal Insulation Materials / M. S. Al-Homoud // Building and Environment. — 2005. — Vol. 40, № 3. — P. 353—366.

25. Jager, A. Verklebung von Planziegelmauerwerk mit Poliurethankleben / A. Jager, C. Kuhlemann, E. Habian, M. Kasa, S. Lu // Mauerwerk 15. — 2011. — №4. — P. 223—231.

References

1. Bazhenov, Yu. M. Ograzhdayushchie konstruktsii s ispol'zovaniem betonov nizkoi teploprovodnosti (osnovy teorii, metody rascheta i tekhnologicheskoe proektirovanie) / Yu. M. Bazhenov, E. A. Korol', V. T. Erofeev, E. A. Mitina. — M.: ASV, 2008. — 320 s.

2. Vylegzhanin, V. P. Kreplenie navesnykh konstruktsii k gazobetonnym stenam / V. P. Vylegzhanin,

V.A. Pinsker, G. I. Grinfel'd // Evrostroi. — 2014. — № 74. — S. 37—40.

3.Gagarin, V. G. K voprosu o primenenii vetrogidrozashchitnykh membran v navesnykh fasadnykh sistemakh s ventiliruemoi vozdushnoi prosloikoi / V. G. Gagarin, V. V. Kozlov, K. I. Lushin, P. P. Pastushkov // Nauchno-tekhnicheskii vestnik Povolzh'ya. — 2013. — № 3. — S. 120—122.

4.Gagarin, V. G. Metodika opredeleniya summarnogo soprotivleniya paropronitsaniyu naruzhnykh otdelochnykh sloev fasadnykh teploizolyatsionnykh kompozitsionnykh sistem s naruzhnymi shtukaturnymi sloyami / V. G. Gagarin, P. P. Pastushkov // Vestnik MGSU. — 2012. — № 11. — S. 140—143.

5. Gagarin, V. G. Kolichestvennaya otsenka energoeffektivnosti energosberegayushchikh meropriyatii /

V.G. Gagarin, P. P. Pastushkov // Stroitel'nye materialy. — 2013. — № 6. — S. 7—9.

6.Gagarin, V. G. Teoriya sostoyaniya i perenosa vlagi v stroitel'nykh materialakh i teplozashchitnye svoistva ograzhdayushchikh konstruktsii zdanii: dis. … d-ra tekhn. nauk / V. G. Gagarin. — M., 2000. — 396 s.

7.Grinfel'd, G. I. Proizvodstvo avtoklavnogo gazobetona v Rossii. Istoriya, sovremennost', perspektivy /

G.I. Grinfel'd // ALITinform: Tsement. Beton. Sukhie smesi. — 2011. — № 2. — S. 59—65.

8.Grinfel'd, G. I. Ograzhdayushchie konstruktsii iz gazobetonnykh blokov s oblitsovkoi navesnymi fasadami / G. I. Grinfel'd // Stroitel'nye materialy. — 2009. — № 10. — S. 75—76.

9.Grinfel'd, G. I. Sravnitel'nye ispytaniya fragmentov kladki iz avtoklavnogo gazobetona s razlichnym is-

polneniem kladochnogo shva / G. I. Grinfel'd, A. P. Kharchenko // Zhilishchnoe stroitel'stvo. — 2013. — № 11. —

S.30—34.

10.Grinfel'd, G. I. Teplofizicheskie ispytaniya fragmenta kladki steny iz gazobetonnykh blokov marki po

plotnosti D400 / G. I. Grinfel'd, V. A. Pinsker, V. P. Vylegzhanin // Inzhenerno-stroitel'nyi zhurnal. — 2009. —

№8. — S. 17—19.

11.Grinfel'd, G. I. Kladka iz avtoklavnogo gazobetona s naruzhnym utepleniem. Osobennosti vlazhnostnogo rezhima v nachal'nyi period ekspluatatsii / G. I. Grinfel'd, P. D. Kuptaraeva // Inzhenerno-stroitel'nyi zhurnal. — 2011. — № 8. — S. 41—50.

12.Erofeev, V. T. Vliyanie kvartsevo-peschanogo napolnitelya na teploprovodnost' tsementnykh kompozitov / V. T. Erofeev, S. A. Korotaev, S. A. Panfilov, Yu. A. Fomin, E. A. Mitina, E. M. Balatkhanova, I. V. Erofeeva // Privolzhskii nauchnyi zhurnal. — 2013. — № 4 (36). — S. 55—60.

13.Erofeev, V. T. Programmnyi kompleks dlya otsenki izmeneniya dekorativnykh svoistv kompozitsionnykh materialov, ekspluatiruyushchiisya v usloviyakh vozdeistviya fizicheskikh, khimicheskikh biologicheskikh i klimati-

cheskikh faktorov / V. T. Erofeev, V. V. Afonin, M. M. Zotkina, V. V. Rimshin, O. V Startsev, V. B. Zotkin, I. V. Erofeeva, I. M. Medvedev / Zayavka № 2014661531ot 13.11.2014. Svidetel'stvo o gos. registratsii programmy

34

A.V. Cherevatova // Vestnik BGTU im. V. G. Shukhova. — 2009. — № 3. — S. 115—119.

18.Pastushkov, P. P. Vliyanie vlazhnostnogo rezhima ograzhdayushchikh konstruktsii s naruzhnymi shtukaturnymi sloyami na energoeffektivnost' teploizolyatsionnykh materialov: dis. … kand. tekhn. nauk / P. P. Pastushkov. — M., 2013. — 169 s.

19.Pastushkov, P. P. Otsutstvie problemy vypadaniya kondensata na vnutrennei poverkhnosti sten so skreplennoi teploizolyatsiei / P. P. Pastushkov, K. I. Lushin, N. V. Pavlenko // Zhilishchnoe stroitel'stvo. — 2014. — № 6. — S. 42—44.

20.Pastushkov, P. P. Raschetnoe opredelenie ekspluatatsionnoi vlazhnosti avtoklavnogo gazobetona v raz-

lichnykh klimaticheskikh zonakh stroitel'stva / P. P. Pastushkov, G. I. Grinfel'd, N. V. Pavlenko, A. E. Bespalov,

E.V. Korkina // Vestnik MGSU. — 2015. — № 2. — S. 60—69.

21.Schoch, T. The Influence of Moisture on the Thermal Conductivity of AAC / T. Schoch, O. Kreft // 5th International Conference on Autoclaved Aerated Concrete «Securing a Sustainable Future», September, 14—17. — Bydgoszcz, Poland, 2011. — P. 361—370.

22. Aksoezen, M. Building Age As an Indicator for Energy Consumption / M. Aksoezen, M. Daniel,

U.Hassler, N. Kohler // Energyand Buildings. — 2015. — Vol. 87. — P. 74—86.

23.Jelle, B. P. Traditional, State-of-the-Art and Future Thermal Building Insulation Materials and Solutions —

Properties, Requirements and Possibilities / B. P. Jelle //Energy and Buildings. — 2011. — Vol. 43, № 10. —

P.2549—2563.

24.Al-Homoud, M. S. Performance Characteristics and Practical Applications of Common Building Thermal Insulation Materials / M. S. Al-Homoud // Building and Environment. — 2005. — Vol. 40, № 3. — P. 353—366.

25. Jager, A. Verklebung von Planziegelmauerwerk mit Poliurethankleben / A. Jager, C. Kuhlemann, E. Habian, M. Kasa, S. Lu // Mauerwerk 15. — 2011. — №4. — P. 223—231.

SYSTEM PROTECTING DESIGNS,

PROVIDES INCREASED ENERGY SAVINGS IN BUILDINGS

G. I. Grinfel'd, E. V. Korkina, P. P. Pastushkov, N. V. Pavlenko, I. V. Erofeeva

National Association of Manufacturers of Autoclave Gas Concrete

Russia, Moscow, tel.: +7-927-276-96-75, e-mail: erofeeva.ira2014@yandex.ru G. I. Grinfel'd, Executive Head

National Research Institute of Construction Physics of the Russian Academy of Architercture and Construction Science Russia, Moscow, tel.: (495)482-40-76, e-mail: niisf@niisf.ru

E. V. Korkina, PhD in Engineering, Researcher

P. P. Pastushkov, PhD in Engineering, Senior Researcher

N. V. Pavlenko, PhD in Engineering, Senior Researcher I. V. Erofeeva, Junior Researcher

Statement of the problem. Heating of residential, public and industrial buildings consumed more than 20 % of the country’s fuel and energyresources. The actual heat losses in residential buildings is by20— 30 % above design. Therefore it is increasinglyimportant todevelop energy-saving technologies.

Results. It is found that in order to reduce heat loss from buildings and to increase the efficiency of energy consumption it is possible to use modern design solutions for thermal insulation of buildings. This is achieved through the use of cellular concrete and effective products for filling in the light openings. Effective formulations of compositions based on cement and nanostructured binders for the manufacture of aerated concrete are developed. As a result of complex studies, it is established that the strength of masonryof concrete blocks with thin seams is higher than the masonrymortar joints standard thickness. Along with the physical tests the water vapor permeability, sorption isotherms, capillary water absorption, hydraulic conductivity, thermal conductivityof wallingare investigated.

Conclusions. The paper proposed a constructive solution to fencing on the criterion of efficiency, the cost-efficient solution is set forth.

Keywords: protecting designs, energy efficiency, cellular concrete, cement and nanostructured binders, masonry of aerated concrete blocks.

35

Научный вестник Воронежского ГАСУ. Строительство и архитектура

УДК 332.62:658.012

ВНЕДРЕНИЕ МЕХАНИЗМА КОНТРОЛЛИНГА В УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ВОЗНИКАЮЩИЕ РИСКИ

Е. А. Чеснокова, Н. А. Понявина, Д. И. Емельянов

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет Россия, г. Воронеж, тел.: (473)276-40-08, e-mail: oseun@yandex.ru

Е. А. Чеснокова, канд. экон. наук, доц. кафедры организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Н. А. Понявина, канд. техн. наук, доц. кафедры организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью

Д. И. Емельянов, канд. техн. наук, доц. кафедры организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью

Постановка задачи. Рассмотрены текущее состояние и динамика развития управляющих компаний с целью выявления несовершенств механизмов управления, оценки состояния различных сторон деятельности компаний и выработки оптимальных управленческих решений.

Результаты. Произведена оценка специфического риска, связанного с деятельностью управляющих компаний. Проведен качественный анализ, заключающийся в выявлении рисков с помощью сбора и обработки информации об объекте риска и его окружении. Предложены методические подходы к формированию механизма контроллинга для обеспечения качества управления и контроля деятельности управляющих компаний. Представлена оценка риска при принятии управленческих решений в деятельности управляющих организаций.

Выводы. Приведенная в статье методика оценки рисков даёт возможность получить объективную количественную и стоимостную оценкупринимаемых экономических решений в условиях риска.

Ключевые слова: управление недвижимостью, контроллинг, механизм контроллинга, управляющие организации, риск, интегральный показатель эффективности деятельности.

Введение. Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Управление недвижимостью — это вид предпринимательской деятельности, который подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционных, строительных, риелторских, владения и пользования, залоговых и обменных, доверительного управления [1].

Также управление недвижимостью — это один из хорошо развитых сегментов строительной отрасли во многих западных странах и достаточно новая услуга для российской реальности ведения бизнеса. Но стоит отметить, что к ней все больше проявляют интерес и все чаще прибегают к ее использованию представители бизнеса нашей страны.

1. Методические подходы к формированию механизма контроллинга. В России на сегодняшний момент не предусмотрено понятие комплексного менеджмента — единого, стандартизированного и документально закрепленного подхода к управлению недвижимостью; управляющие компании (УК) в основном продают клиенту элементы управления, такие как набор техники, действующей на объекте, персонала, работающего там же, но не саму услугу управления.

© Чеснокова Е. А., Понявина Н. А., Емельянов Д. И., 2016

36

Такая ситуация заставляет прибегнуть к поиску более эффективных и совершенных инструментов управления. Сложность управленческой деятельности на современном этапе определяется смещением акцента с анализа прошлого на прогноз будущего. Отличительными особенностями УК являются исключительно сложные проблемные ситуации, противоречия между методами достижения поставленных целей, трудности в оценке приоритетности целей и достигнутых результатов. Решению данных проблем призван содействовать механизм контроллинга, эффективность которого доказана мировым опытом его использования.

Основными задачами контроллинга являются анализ текущего состояния и динамика развития УК, выявление на основе этого анализа несовершенств механизмов управления, оценка состояния различных сторон их деятельности и выработка оптимальных управленческих решений.

Вопросы обеспечения качества управления и контроля УК являются весьма актуальной задачей. Базой для создания эффективных механизмов управления и контроля является создание городских информационно-аналитических систем непрерывного сбора, обработки, анализа и адресной доставки информации (ГИАС), необходимой для принятия управленческих решений и создания условий для успешного исполнения последних. Если обратить внимание на западный опыт, то США и Европа много лет работают по единому CRMстандарту по управлению взаимоотношениями с клиентами. СRМ структурирует все отдельные элементы управления в единый комплекс, обеспечивает кoммуникацию между элементами управления и эксплуатации недвижимoсти, фoрмирует систему управления, излагает базовые основы коммуникации с клиентом УК, контрoлирует качество услуг для объектов любoго класса [7].

Контроль деятельности любой организации, в том числе и УК, базируется на оценках различных характеристик их деятельности, при этом все характеристики деятельности можно разбить на два класса. К первому классу отнесём все характеристики, которые поддаются точному определению: показатели финансовой деятельности, материального и ресурсного обеспечения, кадровый состав и др. Ко второму классу относятся данные, численное измерение которых носит субъективных характер. Сюда можно отнести мнение эксперта о какой-нибудь стороне деятельности УК, оценка качества предоставления услуг потребителями и т. п. [15].

2. Методика оценки рисков. Механизм контроллинга более эффективен в тех сферах, где деятельность УК наиболее подвержена влиянию изменчивости факторов внешней и внутренней среды. При любых формах контроля деятельности УК как со стороны потребителей услуг, так и со стороны административных органов основой является анализ их состояния. В силу того, что показателей, описывающих состояние УК, достаточно много, и среди них может быть большой разброс в разные стороны от нормативных показателей, возникает потребность выработать механизм, позволяющий достаточно эффективно контролировать ситуацию. Одним из способов контроля является использование обобщённого интегрального критерия R, задаваемого по формуле

где весовой коэффициент α [0, 1] означает соотношение значимости точных и качественных показателей: при α, близких к нулю, более значимой является экспертная оценка, при α, близких к единице, — точные показатели. Коэффициент β [0, 1] означает вес экспертных оценок Э(z) и удельных экспертных оценок Эˆ(zˆ).

Задаются граничные значения Rmin и Rmax и предполагается, что необходимо выполнять

Rmax R Rmin,

где сравниваются величины R(Uk), k = 1, …, N, для определения показателей эффективности деятельности УК и принятия управленческих решений.

37

Научный вестник Воронежского ГАСУ. Строительство и архитектура

Рассмотрим проблему взаимосвязи УК с точки зрения их взаимодействия на рынке оказания услуг, связанных с обслуживанием объектов ЖКК, инвестиционной деятельностью и др. Пусть оценкой деятельности УК является вектор

F= (F1, F2, …, Fk),

аFi, i = 1, 2, …, k, являются показателями, отражающими виды деятельности УК. Поскольку деятельность УК связана с рынком, то случайности и неопределённости, присущие рынку, приводят к тому, что и показатели Fi являются случайными величинами.

Отражая рыночную оценку УК с помощью показателя Fi, можно оценить уровень риска УК с помощью оценки уровня риска показателя. При этом надо иметь в виду, что риск присутствует у каждой УК, т. е. риск присущ всему рынку, на котором обращаются УК. Поэтому важна оценка уровня риска отдельной УК относительно среднерыночного уровня риска. Это является задачей оценки рискованности актива относительно рискованности рынка активов.

Поэтому при анализе деятельности УК естественно воспользоваться методиками, использующимися при исследовании обращающихся на финансовом рынке активов.

Пусть имеется набор УК U1, U2, …, Un. Будем рассматривать произвольную УК Uk, k = 1, 2, …, n, как некоторый актив, изменяющийся случайным образом. Например, в качестве Uk может выступать интегральный показатель эффективности деятельности УК. Статистический анализ деятельности управляющей компании позволяет вычислить её доходность ρ в момент времени t, так что

Ukt (1 k )Ukt 1 .

Рыночный общий показатель всех УК определяется как

U = U1+U2+ … +Uk.

Обозначим через Uk0 и Uk1 значения показателей в моменты времени t = 0 и t = 1 соот-

ветственно. Тогда

U1 U11 U21 ... Un1 (1 1)U10 (1 2 )U20 ... (1 n )Un0 (1 )U0.

Обозначим через r ставку безрискового актива, обращающегося на рынке. Важную роль при анализе поведения актива Uk является его «бета» β(Uk), определяемая соотношением

где величина β(Uk) определяется соотношением

(Uk ) Cov( k , ) .

D( )

Здесь Е означает среднее значение актива, D — дисперсию актива, а Cov — ковариацию активов. Величина βk = β(Uk) является мерой чувствительности, мерой реакции актива на изменения рынка, позволяющей оценить отклонение актива от среднерыночного уровня. Перепишем (2) в виде

E( k ) r (Uk )E( r).

Это означает, что среднее значение «премии» ρk - r пропорционально среднему значению рыночной премии ρ - r с коэффициентом пропорциональности β(Uk).

Из этого соотношения следует, что при β(Uk) = 0 средне Eρk = r, а в случае β(Uk) = 1 имеем Eρk = Eρ, т. е. при β = 0 среднее равно безрисковому активу, а при β = 1 — среднерыночному. Поэтому с помощью β-актива можно судить о его рискованности.

38

Коэффициент β можно использовать для оценки риска актива по табл.

Таблица

Соответствие коэффициента β степени риска

Коэффициент β естественным образом используется при распределении ресурса размером 1 среди УК оптимальным образом. Обозначим через d1, d2, …, dn доли ресурса, предназначенные для УК с номером 1, 2, …, n соответственно, и

d (d1,d2,...,dn ),

(d) d1 1 ... dn n .

Образуем для актива Uk величину

(Uk ) k E k (Uk )( E ).

Величины η(Uk) и ρ - Eρ являются некоррелированными, поэтому

D( k ) k2D( ) D( k ).

Эта формула означает, что риск актива Uk складывается из двух рисков: систематического риска 2k D( ), присущего рынку, и несистематического риска D( k ), присущего активуUk.

Таким образом, для ρ(d) получаем аналогичную формулу:

D (d) 2 (d)D( ) D (d).

Здесь

n

(d) di i ,

i 1

n

(d) di i .

i 1

Так как

Это означает, что за счёт диверсификации несистематический рискредуцируется [8, 13]. Применение данной методики основывается на статистических данных, описывающих

структуру и динамику Uk, а также на системе контроля в виде заданных ограничений значений критериев. Основным инструментом здесь является минимизация несистематического

39

Научный вестник Воронежского ГАСУ. Строительство и архитектура

риска, определяемого показателем η. Данная методика позволяет с наименьшим риском распределять ресурс среди УК согласно их эффективности и принимать оптимальные управленческие решения по повышению эффективности их деятельности.

Выводы

1.Установлено, что механизм контроллинга направлен на обеспечение эффективности управления с помощью сбалансированной системы показателей, которые отражают наиболее важные характеристики деятельности УК, а именно финансового состояния, организации работ по содержанию и обслуживанию жилого фонда, качественных характеристик.

2.Предложенная методика оценки рисков и диверсификации несистематических рисков в деятельности организаций обеспечивает получение объективной количественной и стоимостной оценки принимаемых экономических решений.

Библиографический список

1.Грабовый, П. Г. Экономика и управление недвижимостью / П. Г. Грабовый. — 2-е изд., перераб. и доп. — М., 2012. — 576 с.

2.Емельянов, Д. И. Система управления рисками на предприятиях как одна из форм внутреннего контроля / Д. И. Емельянов, Н. Н. Образцов, А. А. Тихоненко, В. А. Осьмухина // Научный вестник Воронежского ГАСУ. Сер.: Высокие технологии. Экология. — 2012. — № 1. — С. 328—332.

3. Емельянов, Д. И. Моделирование в решении задач управления проектами / Д. И. Емельянов, А. А. Тихоненко, М. С. Овчинникова // Научный вестник Воронежского ГАСУ. Сер.: Высокие технологии. Экология. — 2012. — № 1. — С. 333—340.

4.Мищенко, В. Я. Моделирование устойчивой организационно-технологической системы воспроизводства городской инфраструктуры / В. Я. Мищенко, Н. А. Понявина, А. Н. Назаров // Научный вестник Воронежского ГАСУ. Сер.: Высокие технологии. Экология. — 2010. — № 1. — С. 74—80.

5.Мищенко, В. Я. Планирование деятельности и организационной структуры и управляющих компаний. / В. Я. Мищенко, Д. И. Емельянов, Е. А. Солнцев, А. Н. Назаров // Научный вестник Воронежского ГАСУ. Сер.: Высокие технологии. Экология. — 2010. — № 1. — С. 81—84.

6.Мищенко, В. Я. Планирование проведения ремонтно-строительных работ с целью достижения максимального срока эксплуатации строительных объектов. / В. Я. Мищенко, Д. А. Драпалюк, Н. А. Понявина // Промышленное и гражданское строительство. — 2010. — № 9. — С. 28—31.

7.Перспективы развития регионального жилищного строительства на примере Воронежской области / В. Н. Семенов [и др.]; под общ. ред. В. Н. Семенова. — Воронеж, 2011. — 139 с.

8.Погребенная, Е. А. Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью: дис. … канд. экон. наук / Е. А. Погребенная. — Пенза, 2010. — 199 с.

9.Погребенная, Е. А. Анализ факторов влияющих на процесс управления жилищно-коммунальным комплексом города / Е. А. Погребенная, А. Н. Назаров, В. А. Осьмухина // Научный вестник Воронежского ГАСУ. Сер.: Высокие технологии. Экология. — 2012. — №1. — С. 353—356.

10.Понявина, Н. А. Основные подходы к управлению жилищными организациями на основе органи- зационно-технологической надежности / Н. А. Понявина, Е. А. Чеснокова // Технические науки: тенденции, перспективы и технологии развития: сб. науч. тр. по итогам междунар. науч.-практ. конф. — Волгоград, 2015. — С. 122—128.

11.Понявина, Н. А. Анализ методов управления недвижимостью в России и за рубежом / Н. А. Понявина, Е. А. Чеснокова, В. И. Захарова // Вопросы современной экономики и менеджмента: свежий взгляд и новые решения: сб. науч. тр. по итогам III междунар. науч.-практ. конф. — Екатеринбург, 2016. — С. 23—26.

12.Попельнюхов, С. Н. Использование зарубежного опыта управления недвижимостью в России / С. Н. Попельнюхов // Недвижимость: экономика и управление. — 2009. — № 3—4. — С. 56—60.

13. Трухина, Н. И. Планирование и контроль в управлении организаций жилищной сферы / Н. И. Трухина, Е. А. Погребенная // Труд и социальные отношения. — 2010. — № 3. — С. 57—61.

14.Трухина, Н. И. Управление инвестиционным проектом воспроизводства недвижимости с учетом рисков / Н. И. Трухина, И. И. Чернышихина // Вестник МГСУ. — 2012. — № 9. — С. 227—233.

15.Чеснокова, Е. А. Особенности планирования и контроля в управлении организаций жилищной сферы на основе надежности системы / Е. А. Чеснокова, Н. А. Понявина, С. Ю. Арчакова // Научные перспективы XXI века. Достижения и перспективы нового столетия: III Междунар. науч.-практ. конф. — 2014. — С. 12—15.

16.Bascle, G. Controlling for Endogeneity with Instrumental Variables in Strategic Management Research / Guilhem Bascle // Strategic organization. — 2008. — Vol. 6, № 3. — Р. 285—327. —DOI: 10.1177/1476127008094339.

40