3.3.3. Последовательность внесения корректировок

Независимо от использовавшегося в составе расчетов метода обоснования корректировок определяется последовательность их внесения в стоимость объектов-аналогов. В практике оценки может использоваться один из следующих вариантов внесения поправок:

1. Последовательное внесение корректировок.

2. Внесение корректировок по уровням зависимости элементов сравнения.

Первый вариант основывается на принципе внесения поправок по каждому показателю отдельно, в последовательности, соответствующей убыванию степени значимости соответствующего показателя на стоимость объекта. Каждая поправка вносится к скорректированной на основе результатов внесения предыдущих корректировок к стоимости объектов-аналогов. В этом случае расчет скорректированной стоимости объекта-аналога проводится по формуле

, (3.6)

где – стоимость i-го объекта-аналога после всех корректировок (скорректированная стоимость объекта-аналога);

– стоимость i-го объекта-аналога до внесения всех корректировок;

– значение корректировки по j-му элементу сравнения для i-го объекта аналога (в относительных величинах);

– общее количество элементов сравнения.

Второй вариант, предусматривающий внесение корректировок по уровням, предполагает выделение из общего числа элементов сравнения двух групп, объединяющих элементы по критерию взаимозависимости. К зависимым элементам относятся: вид передаваемых прав на недвижимость, условия финансирования сделки, условия продажи, рыночные условия, назначение и текущее использование объекта. Корректировки, которые учитывают эти элементы, также называются зависимыми. Процедура расчета скорректированной стоимости объекта-аналога предусматривает последовательное внесение корректировок по всем перечисленным выше элементам. В состав независимых элементов входят следующие элементы сравнения: компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости, характеристики местоположения, физические характеристики и экономические характеристики. По этим элементам применяются независимые корректировки, которые вносятся к величине стоимости объекта-аналога, полученной в результате применения всех зависимых корректировок.

Для способа внесения корректировок по уровням зависимости элементов сравнения общая формула расчета скорректированной стоимости i-го объекта-аналога имеет следующий вид:

, (3.7)

где – стоимость i-го объекта-аналога после всех корректировок (скорректированная стоимость объекта-аналога);

– стоимость i-го объекта-аналога до внесения всех корректировок;

– общее количество элементов сравнения для внесения зависимых поправок по i-го объекту-аналогу;

– общее количество элементов сравнения, для которых вносятся все поправки по i-го объекту-аналогу; разность (n – m) соответствует количеству элементов сравнения, для которых вносятся независимые поправки;

– значение корректировки по j-му зависимому элементу сравнения (в относительных величинах) для i-го объекта аналога;

– значение корректировки по l-му независимому элементу сравнения (в относительных величинах) для i-го объекта аналога.

Для целей выполнения курсового проекта рекомендуется применить последовательное внесение корректировок.

Величину весовых коэффициентов при определении средневзвешенной скорректированной стоимости объектов-аналогов для целей курсового проекта рекомендуется определять исходя из принципа расчета, обратного количеству значимых корректировок, примененных в отношении цены каждого объекта-аналога. Рассмотрим пример расчета средневзвешенной стоимости объектов-аналогов после определения величины их скорректированной стоимости (табл. 3.12).

Таблица 3.12

Пример расчета средневзвешенной величины скорректированных стоимостей объектов-аналогов

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Скорректир. стоимость, руб.		47 860	48 020	46 770	45 950	48 170
Количество корректировок		2	4	2	3	6
Общее число корректировок		17
Показатель, обратный числу корректировок		17-2=15	17-4=13	17-2=15	17-3=14	17-6=11
Базовый показатель для расчета весового коэффициента		15 + 13 + 15 + 14 + 11 = 68
Расчет удельный весовой коэффициент		15/68=0,221	13/68=0,191	15/68=0,221	14/68=0,205	11/68=0,162
Удельный вес		0,221	0,191	0,221	0,205	0,162
Взвешенная стоимость, руб.		10 577	9 172	10 336	9 420	7 804
Средневзвешенная величина стоимости объекта оценки, руб.						47 309
Площадь объекта оценки, м2						89,5
Стоимость объекта оценки (округленно), руб.						4 234 200