3.4. Метод рентного мультипликатора

При расчете стоимости объекта недвижимости на основе сопоставления объектов-аналогов одним из методов оценки является метод рентного мультипликатора. Данный метод основывается на анализе соотношения цены продажи недвижимости и соответствующего рентного дохода (то есть дохода от сдачи объекта в аренду). Область применения метода рентного мультипликатора ограничивается следующими условиями:

• оцениваемый объект и соответственно объекты-аналоги должны относиться к классу доходной недвижимости;

• соответствующий тип недвижимости должен быть широко представлен на рынке, то есть оценщик всегда имеет возможность получить значительный объем рыночной информации о характеристиках объектов-аналогов, включая их доходность и соответствующие риски.

Взаимосвязь между ценой объекта и его доходностью измеряется рентным мультипликатором. Различают мультипликаторы валовой и чистой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи объекта к показателю годового дохода от объекта. В качестве показателя дохода может приниматься потенциальный валовой доход или действительный валовой доход:

, (3.8)

где – мультипликатор валовой ренты;

– цена объекта-аналога;

– показатель дохода объекта-аналога (ПВД или ДВД).

Мультипликатор чистой ренты – это отношение цены продажи объекта к показателю чистого операционного дохода от объекта:

, (3.9)

где – мультипликатор чистой ренты;

– цена объекта-аналога;

– показатель чистого операционного дохода объекта-аналога.

При определении значения рентного мультипликатора должно быть соблюдено условие использования одного и того же показателя дохода для расчета значений мультипликатора по всем объектам-аналогам.

Применение метода рентного мультипликатора состоит из следующих основных этапов:

1. Расчет рентного мультипликатора:

   • подбор данных о сделках с объектами недвижимости, сопоставимыми с оцениваемым объектом и имеющими близкие характеристики по критерию местоположения; в составе информации об объектах-аналогах должны содержаться сведения о величине арендной платы за соответствующие помещения;

   • расчет величины мультипликатора валовой или чистой ренты по формулам (3.8) или (3.9) для каждого объекта-аналога;

   • согласование полученных значений мультипликатора для всех объектов-аналогов с определением единого значения, которое может быть применено для расчета стоимости объекта оценки (иногда определяют диапазон значений мультипликатора, что, в конечном счете, приводит к получению результата оценки в некотором диапазоне).

2. Расчет величины валового или чистого рентного дохода для оцениваемого объекта с учетом выбранного типа мультипликатора:

   • на основе анализа рынка выявление сопоставимых по уровню арендной платы объектов недвижимости, сравнимых с объектом оценки;

   • анализ условий арендных отношений и качества помещений, сравнимых по критерию арендной платы объектов;

   • расчет среднерыночной величины показателя рентного дохода для объекта оценки на основе корректировок, применяемых к сравнимым по арендной плате объектам.

3. Расчет стоимости объекта оценки:

   • умножение расчетной величины рентного дохода от объекта оценки на согласованное значение рентного мультипликатора.

Таким образом, стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле

, (3.10)

где – стоимость оцениваемого объекта;

– показатель дохода (чистого или валового) от объекта оценки;

– среднее значение рентного мультипликатора, полученное на основе данных по объектам-аналогам;

Аналогичным образом для расчета стоимости объекта может использоваться показатель общего коэффициента капитализации, который определяется как обобщенное значение отношения чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости к цене продажи этого объекта [6].

Рассмотрим принцип расчета величины мультипликатора валовой ренты на конкретном примере. Необходимо рассчитать значение мультипликатора валовой ренты, если в базе данных оценщика имеется информация о цене продажи и потенциальном валовом доходе четырех сопоставимых с оцениваемым по сегменту рынка, местоположению, площади и состоянию объектов недвижимости (табл. 3.13).

Таблица 3.13

Расчет усредненной величины мультипликатора валовой ренты

Номер объекта- аналога	Цена продажи, тыс. руб.	Da, тыс. руб.	RMV
1	17 425,0	3 235,0	5.38
2	25 470,0	4 580,0	5.56
3	17 640,0	3 481,0	5.06
4	21 580,0	4 175,0	5.17
Среднерыночная величина мультипликатора валовой ренты			5.29

Среднерыночная величина мультипликатора валовой ренты может быть определена, к примеру, как среднее арифметическое значений мультипликатора валовой ренты по четырем рассмотренным выше объектам.