1.3. Применение затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (поставку) аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость - не одно и то же. Так, например, затраты на бурение «сухой» скважины могут быть такие же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна.

Применение затратного подхода необходимо при:

- анализе нового строительства;

- определение варианта использования земли;

- реконструкции зданий;

- оценке для целей налогообложения;

- для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;

- оценке для целей страхования;

- оценке последствий стихийных бедствий;

- оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях затрудненности доступа у проверенной информации данный подход может являться определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация.

В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит неконкурентоспособную продукцию и его производственные площади не подлежат реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремиться к нулю. Затратный подход в подобной ситуации приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих оценках точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

Практическое решение задач на определение стоимости объектов недвижимости методом «Затратный»

Задача 4.1.

Определите затратным подходом стоимость дачи в следующей последовательности:

Рассчитайте полную стоимость воспроизводства дачи и всех подсобных сооружений на ней.

Определите сумму всего накопленного износа.

Определите общую расчетную стоимость дачи.

Имеются следующие данные по объекту:

1. Площадь дачи – 100 кв. м., стоимость 1 кв. м. дачи составляет 20000 рублей.

2. Площадь гаража- 60 кв. м., стоимость 1 кв. м. Гаража – 10000 рублей.

3. Стоимость всех прочих сооружений на участке – 200000 рублей.

4. Устранимый физический износ дачи – 300000 рублей.

5. Неустранимый физический износ дачи – 200000 рублей.

6. Устранимое функциональное устаревание – 100000 рублей.

7. Рыночная стоимость земельного участка- 500000 рублей.

Задача 4.2.

Какова стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 1800 тыс. р. Полная стоимость воспроизводства офисного здания равна 15000 тыс. р. общий износ здания составляет 20% от восстановительной стоимости.

Задача 4.3.

Участок земли в 4 га, расположенный на шоссе, связывающем различные районы, в настоящее время зонирован под офисные площади. Земля стоит 500000 рублей за 1 га, если исходить из недавних продаж сопоставимых участков в том же районе. Собственник рассматривает три альтернативных варианта о застройке участка.

Вариант 1. Построить одноэтажное здание площадью в 70000 кв. м., при загрузке 95% операционные расходы составят 40% от потенциального валового дохода.

Вариант 2. Построить двухэтажное здание без лифта, площадью 100000 кв. м., с ожидаемой загрузкой 95%, сдаваемое в аренду по той же ставке 900 рублей за 1 кв. м. И с операционными расходами в 40% от операционного валового дохода.

Вариант 3. Десятиэтажное здание с лифтом, площадью 500 тыс. кв. м., с предполагаемой загрузкой 95% при ставке аренды 1000 рублей за 1 кв. м. Операционные расходы составят53% от потенциального валового дохода.

Задание.

А. Определить прогнозируемый чистый операционный доход по каждому из предложенных вариантов.

Б. Какое из трех представленных предложений соответствует варианту наилучшего использования земли при условии, что затраты на строительство, включая необходимую автостоянку, вознаграждение архитектору, накладные и т.п. за исключением цены земли оцениваются: для первого вариантов – в сумме 350 рублей на 1 кв. м. общей площади; для второго варианта – в сумме 350 рублей на 1 кв. м., для третьего варианта – в сумме 500 рублей на 1 кв. м. инвесторы хотят применить к стоимости зданий и сооружений 125 коэффициент капитализации.

Задача 4.4.

Объекту оценки необходимо дополнительное охранное оборудование. Такое оборудование необходимо для того типа материалов, который обычно хранится на складе. Его можно купить и установить за 40000 рублей. Кроме того, склад освещен лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы лампы дневного света. Затраты на такую замену составят 120000 рублей. Ежегодные потери арендной платы за счет функционального устаревания оценены в 0,5 рублей за 1 кв. м. Со всей площади склада. Определить сумму устранимого функционального износа и сумму неустранимого функционального устаревания при условии, что площадь объекта, сдаваемого в аренду составляет 1450 кв. м.

Задача 4.5.

В прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 4 километра со старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы стал на 200 рублей за 1 кв. м. меньше, чем, если бы объект был ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе равен 8. Определить сумму экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды.

Задача 4.6.

Склад площадью 100х200 м имеет внешние стены высотой 25 м. И включает 5% офисной площади. Внутренний потолок на высоте 22 м. Крыша плоская.

Определить:

1. Пригодную для складирования площадь в кв. м.

2. Площадь, пригодную для использования под офисы.

При условии, что стоимость строительства 1 кв. м. внешних стен складывается из 80 рублей за рабочую силу, 80 рублей за материал и 40 рулей накладных расходов, то какова их общая стоимость?

Базовая стоимость строительства 1 кв. м. внутренних помещений склада без офисов составляет 600 рублей. Какой была бы базовая стоимость внутренних помещений, если бы офисные площади отсутствовали?

По вопросу № 4 при условии, что объект оценки расположен в районе с коэффициентом поправки на местные условия0,96, то какова стоимость строительства 1 кв. м.?

По вопросу № 4. Если базовая стоимость строительства в 600 рублей была определена в прошлом году, а коэффициент поправки на время равен 1,06 в год, то какова нынешняя базовая стоимость в данном регионе?

Задача 4.7.

Используя данные задачи 4.6. и имея в виду, что затраты на единицу различных элементов здания, согласно опубликованным данным, представлены следующим образом:

Фундамент – 1500 рублей за 1 кв. м.

Внешняя стена – 2000 рублей за 1 кв. м.

Крыша – 5000 за 1 кв. м.

Водопровод – 2000000 рублей.

Система электроснабжения – 1500000 рублей.

Механическое оборудование – 1000000 рублей.

Платформы для погрузки 2200000 рублей.

Офисные площади – 7000 рублей на кв. м.

Допустимые накладные расходы и прибыль строителя и субподрядчика составляет 19% от прямых затрат.

Определите полную стоимость воспроизводства здания.

Практическое решение задач на применение подходов к оценке недвижимости и земельных участков

Задача 5.1.

Стоимость земельного участка, купленного за 1500 тыс. руб., ежегодно, увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года, после приобретения?

Задача 5.2.

Стоимость здания составляет 900000 руб., коэффициент капитализации для зда­ния - 15%; совокупный чистый операционный доход от земельного участка составляет 200000 руб., коэффициент капитализации для земли - 11%. Определите стоимость земельного участка.

Задача 5.3.

Чистый операционный доход 700000 руб., коэффициент капитали­зации для улучшений - 20%, коэффициент капитализации для зем­ли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Опре­делите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задача 5.4.

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти сопоставимых объектов сравнения. Выполнить кор­ректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оце­ниваемого участка на основе информации табл. 9.

Таблица 9

Исходные данные

Характе-ристика	Оцени­ваемый учас-ток	Учас- ток №1	Учас-ток №2	Учас-ток №3	Учас- ток №4	Учас-ток №5
Цена 1 сотки исходная	-	1100	1200	1370	1450	980
Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)	28	35	37	20	23	40
Продолжение табл. 9
Инженерное обеспечение. Величина корректи-ровки 50% (электриче­ство 20%, газ 10%, вода 10%, канализа-ция 10%)	Элект­риче­ство, вода, газ, кана-лиза-ция	Эле-кт­риче­ство, вода	Газ	Вода	Элект- ­риче­ство, вода, газ, кана-лиза-ция	Элект­риче­ство
Степень освоен­ия участка. Величина корректи-ровки 5% (освоен +5%, не освоен -5%)	Осво-ен	Не осво-ен	Осво-ен	Освоен	Не осво- ен	Освоен
Транспорт-ная доступность. Величина корректи-ровки 15% (10 мин+/ -2%)	45 мин.	1ч. 15 мин.	1ч. 25 мин.	30 мин.	35 мин.	1ч. 30 мин.

Задача 5.5.

Оценить земельный участок общей площадью 500 кв. м., располо­женный в 8-ой зоне градостроительной ценности г. Санкт-Петер­бурга. Участок находится в частной собственности.

1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные, содержащиеся в таблице 10:

Таблица 10

Исходные данные

	Сценарии использования
	1 Жилое здание	2 Офисное	3 Промышленное
Площадь возводимых зданий, м2	7000	5000	8060
Стоимость строительства зданий, руб/м2	2000	2500	1500
Чистый операционный доход, руб.	2 000000	2 700000	1 800 000
Коэффициент капитализа­ции зданий	23%	22%	24%
Коэффициент капитализа­ции земли	20%	20%	20%

2) Определить рыночную стоимость участка путем дисконтирова­ния денежных потоков. Для этого рассматривать следующие со­ставляющие 40 ЧОД:

- земельный налог;

- эксплуатационные расходы - 24 000 руб. ежегодно;

- валовой доход по сценариям использования:

а) 120 000 руб. ежегодно;

б) 180 000 руб. ежегодно;

в) 150 000 руб. ежегодно.

Анализ проводить на ближайшие 6 лет.

Задача 5.6.

Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 000 руб. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 руб. По мнению оценщика, коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19% и 13% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.

Задача 5.7.

Объект недвижимости приносит постоянный по величине ЧОД в размере 115 000 руб. Стоимость участка земли, входящего в состав объекта, составляет 200 000 руб. Продолжительность экономической жизни здания составляет 30 лет. Используя 17% ставку дисконтирования и 15% коэффициент капитализации для земельного участка, определите общую стоимость объекта.

Задача 5.8.

На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме 1200 500 руб. на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене 40000 руб. за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы по строительству которых составят 30 000 000 руб. на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят 650000 руб. в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

Год № 1 - 0.

Год № 2 - 50 уч. по 800000 руб. + 20 уч. по 8500000 руб.

Год № 3 - 80 уч. по 9000000 руб.

Год №4 -35 уч. по 10000000 руб.

Год№5-15уч. по 11500000 руб.

Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования со­ставляет 18%? Какова стоимость земли в конце первого года, при ставке дисконтирования 17,5%?

Задача 5.9.

Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 560000 руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120000 руб., коэффициенты капитализации для земли и для здания - 8% и 10% соответственно.

Задача 5.10.

Стоимость здания 500 000 руб., коэффициенты капитализации для здания - 16%, коэффициенты капитализации для земли - 11%, чистый операционный доход - 200 000 руб. Определить стоимость участка земли.

Задача 5.11.

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные, табл. 11:

Таблица 11

Варианты использования свободного земельного участка

Варианты использования
Исходные данные	Офисные помещения	Промышленные площади	Здание розничной торговли
Площадь возводимых зданий, м2.	7300	8200	5800
Стоимость строительства зданий, руб./м2	500	400	400
Продолжение табл. 11
Чистый операционный доход, руб.	1 500 000	1 780 000	1 320 000
Ставка капитализации для здания	13%	12%	14%
Ставка капитализации для земли	10%	10%	10%

Определить общую расчетную стоимость объекта для выбранного варианта наилучшего использования?

Задача 5.12.

Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 250000 руб. При этом будут иметь место следующие издержки:

Таблица 12

Наименование позиции	Сумма
Планировка, очистка, инженерные сети, проект	1800000
Управление	100000
Накладные расходы и прибыль подрядчика	600000
Маркетинг	200000
Налоги и страховка	100000
Прибыль предпринимателя	400000

Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал - 10%.

Задача 5.13.

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, оценивая риск быстрой реализации целиком такого земельного массива и не располагая сведениями о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использо­вания этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформа­торной станции, пожарного водоема и других мест общего пользо­вания. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуника­ций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продает­ся в среднем за 36 млн. р. С учетом сложившейся динамики про­даж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. р.):

Таблица 13

Наименование	Сумма
Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)	480
Управление	60
Маркетинг	70
Налоги и страхование	40
Прибыль инвестора	130
Итого	780

Определите:

1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.

2. Чистый доход от продажи участков.

3. Рыночную стоимость всего оценива­емого участка земли, если норма отдачи принимается в размере 12% (без учета инфляции).

Задача 5.14.

Определить стоимость земельного участка методом техники остатка путем заполнения таблицы 14:

Таблица 14

1. Площадь здания, м2	816,7
2. Площадь участка (застроенная), м2-	432,0
3. Площадь, сдаваемая в аренду, м2	816,7
4. Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год	1433
5. Коэффициент недоиспользования	8%
6. Коэффициент неуплаты	2%
7. Коэффициент капитализации для здания	17,65
8. Коэффициент капитализации для земли	12,0
9. Стоимость строительства, руб.	4 633 977
10. Потенциальный валовой доход (3 * 4)
11. Потери от недоиспользования (10*5)
12. Потери от неуплаты (10 * 6)
13. Действительный валовой доход (10-11-12)
Операционные расходы
14. - налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 вгод)
15. - налог на имущество	9000
16. - расходы на управление — 6% от ДВД
17. - эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД
18. - прочие расходы - 3% от ДВД
19. Итого операционные расходы
20. Чистый операционный доход (13-19)
21. ЧОД, относящийся к зданию (9 * 7)
22. ЧОД, относящийся к земле (20-21)
23. Расчетная стоимость земли

Задача 5.15.

Оценить участок земли методом выделения, если:

- в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи свобод­ных участков, а его аналог с постройками был продан за 260 000 руб.;

- имеются следующие данные о продаже трех типичных застро­енных участков в данном районе:

Таблица 15

№ участка	Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб.	Стоимость улучшений, тыс. руб.
1	320	258
2	320	240
3	290	250

Задача 5.16.

Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация которых представлена в таблице 16.

Таблица 16

Сопоставимые объекты	Чистый операционный доход, тыс. руб.	Цена продажи, тыс. руб.
№1	435 000	2 900 000
№2	560 000	3 500000
№3	784 000	5 600000
№4	1020000	6 000 000
№5	1 125 000	750 000
Оцениваемый объект	680 000	?

Задача 5.17.

АО «Волна» взяло в аренду магазин «Рыбак». Среднегодовая стоимость основных фондов 100 млн. руб., в том числе стоимость земельного участка 30 млн. руб. Средняя стоимость оборотных средств — 50 млн. рy6. Средняя норма амортизационных отчислений по основным зондам — 7,2%. Арендный процент взимается из расчета 25% от стоимости производственных фондов. По договору аренды в арен­дую плату включается 80% амортизационных отчислений. Определить размер суммы арендной платы для АО «Волна».

Задача 5.18.

Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 20% годовых, чтобы купить дачу за 800 тыс. руб.? Сколько надо положить на счет в банке под 20% годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру за 900 тыс. руб.?

Задача 5.19.

Объект в течение 8 лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 380 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10% и 20% соответственно.

Задача 5.20.

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за недвижимость, которую предполагается эффективно эксплуатировать в течении 5 лет, если данный объект приносит доход по 350 тыс. руб., а требуемый доход на инвестиции составляет 20% годовых.

Задача 5.21.

Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет под 20% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при погашении долга?

Задача 5.22.

Можно ли будет совершить покупку дома стоимостью 7000 тыс. руб. через 7 лет сегодня положить на счет 500 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка составляет 20%.

Задача 5.23.

Сопоставимый объект был продан за 1000000 рублей. Он имеет ряд отличий от оцениваемого объекта, а именно:

1. Уступает оцениваемому в состоянии на 5%;

2. Лучше оцениваемого по месторасположению на 7%;

3. Лучше оцениваемого по условиям финансирования на 4%;

4. Лучше оцениваемого по состоянию рынка на момент продажи на 2%;

5. Уступает оцениваемому по обременению на 10%.

Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния.

Задача 5.24.

Двухкомнатная квартира с балконом была дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 000 руб. дороже, чем аналогичная без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520000 руб. дороже, чем такая же, но без балкона. На основе полученной информации определить величину корректировки на наличие балкона.

Задача 5.25.

Объект оценки — коттедж. Сопоставимый был продан за 10000000 руб. Сопоставимый объект имеет на 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади участок земли. Наличие большего участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 1000000 руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 80000 руб. Определить стоимость коттеджа.

Задача 5.26.

На рынке продаются типовые булочные по цене 1000000 руб. Коэффициент капитализации для таких булочных составляет 0,18. Процентная ставка по 10 - летнему кредиту, обеспеченному залогом недвижимости, — 10%. У покупателя имеется 1000000 руб. собственных средств. Определить, какой из вариантов вложений даст наибольший доход на собственные средства:

а) приобретение одной булочной;

б) приобретение двух булочных;

в) приобретение трех булочных;

г) вложить собственные средства в банк.

Задача 5.27.

При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70% - ное отношение заемных средств к стоимости. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Задача 5.28.

Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:

- ипотечная постоянная = 18%;

- коэффициент покрытия долга = 1,25;

- отношение величины кредита к стоимости = 75%.

Определить общую ставку капитализации. Какова ставка капитализации для собственных средств?

Задача 5.29.

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 3500000 руб. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ой нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объекта был получен самоамортизирующийся кредит в 17500000 руб. Ипотечная постоянная составляет 17%.

Оцените стоимость объекта.

Задача 5.30.

Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 1200000 руб. за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 15000000 руб. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирова­ния?

Задача 5.31.

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 м2, из них 400 м2 не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории ставке – 120 руб. за м2 , операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.

Задача 5.32.

Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 1200000 руб. за первый год, после чего он будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 10500000 руб. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирова­ния?

Задача 5.33.

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, рав­ный 3500000 руб. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ой нормы прибыли на собственные средст­ва от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объек­та был получен самоамортизирующийся кредит в 17500000 руб. Ипотечная постоянная составляет 17%.

Оцените стоимость объекта.

Задача 5.34.

Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:

- ипотечная постоянная = 18%;

- коэффициент покрытия долга = 1,25;

- отношение величины кредита к стоимости = 75%.

Какова общая ставка капитализации? Какова ставка капитализации для собственных средств?

Задача 5.35.

При проведении оценки используется сравниваемый объект, име­ющий 70%-ное отношение заемных средств к стоимости. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Задача 5.36.

Ожидается, что объект недвижимости стоимостью 10000000 руб. принесет чистый операционный доход в размере 1700000 руб. Кредит для покупки объекта может быть получен под 16%.

Будет ли привлечение заемных средств в данных обстоятельствах иметь позитивный или негативный характер? Рассчитайте норму прибыли на собственные средства, если доля заемных средств со­ставляет 25%, 50%, 75% и 90%. Рассчитайте норму прибыли по ана­логичным сценариям, если чистый операционный доход составит 1500000 руб.

Задача 5.37.

Здание имеет срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.

Задача 5.38.

Оптовый рынок площадью в 4 га куплен за 1200000000 руб. и при­носит ежемесячный доход по 500 руб. с каждого квадратного метра. Определить коэффициент капитализации.

Задача 5.39.

Имеется земельный участок 100х100 м. Схема зонирования разре­шает использовать участок одним из 4 способов:

- строительство многоквартирного дома;

- разбивка на участки под строительство коттеджей;

- размещение на участке склада стройматериалов;

- организация на участке уличной торговли.

Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации:

• многоквартирный дом на 65 квартир, 120000 руб. за квартиру;

• минус 5800000 руб. на строительство;

• раздел на участки под жилищную застройку — 50000 руб. за участок при количестве возможных участков 25;

• минус 250000 руб. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участ­ков;

• склад — 300 руб. за м² — чистый доход от продажи (площадь склада составит 9500 м²)

• минус 600000 руб. на строительство забора;

• организация розничной торговли — 11000 руб. за фронтальный метр.

Задача 5.40.

Определить нынешнюю стоимость следующего потока при ставке 7%.

Таблица 17

Год	Денежный поток (тыс. руб.)
0	15000
1	6000
2	6000
3	75000

Задача 5.41.

Коэффициент капитализации здания 15%, коэффициент капитализации земли 10%, безрисковая ставка — 6%. Определить норму возврата капитала.

Задача 5.42.

Офисное здание приобретено на 70% с помощью кредита, выданно­го на 25 лет под 11% годовых. Прогнозный период 10 лет. Предполагается, что стоимость здания за этот период не изменился. Ставка дохода на собственный капитал составляет 15%. С-фактор = 0,0392. Определить общий коэффициент капитализации офисного здания с использованием формулы Эллвуда.

Задача 5.43.

Недвижимость обременена ипотечным кредитом, выданным на 25 лет под 11% годовых. Коэффициент ипотечной задолженности равен 0,6. Прогнозируется снижение стоимости недвижимости вдвое через 5 лет. Чистый операционный доход в 299 152 руб. обеспечива­ет 20% доход на собственный капитал. Значение С-фактора для данного случая составляет 0,0892. Определить размер ипотечного кредита, используя формулу Эллвуда.

Задача 5.44.

Ставка дохода на собственный капитал 25%, коэффициент ипотеч­ной задолженности 0,65, С-фактор = 0,1385, кредит выдан на 25 лет под 11%, в течение пятилетнего прогнозного периода ожидается поступление чистого операционного дохода в 190 400 руб., за это время стоимость объекта уменьшится на четверть. Определить сто­имость объекта, используя формулу Эллвуда.

Задача 5.45.

Срок службы летнего кафе 10 лет, его стоимость строительства 500 000 руб., доходность таких объектов составляет 17%, а получа­емый чистый операционный доход 167 328 руб. Определить сто­имость земельного участка, используя метод остатка (возврат ка­питала производится равными выплатами).

Задача 5.46.

Под земельным участком построен подземный многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16%, а срок службы 30 лет. Средняя заполняемость гаража 75%, стоимость аренды одного машино-места 100000 руб. в год. Стоимость строитель­ства такого гаража составляет 100235440 руб. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами).

Задача 5.47.

Земельный участок под торговым центром оценивается в 30000 000 руб., срок службы торгового центра составляет 15 лет, ставка дохода для аналогичных торговых центров составляет 19%, величина чистого операционного дохода составляет 30700000 руб. Определить стоимость здания, используя метод остатка (возврат капитала должен производится равными выплатами).

Задача 5.48.

Объект оценки — односемейный жилой дом, расположенный на уча­стке 50 х 50 м. Дом в хорошем физическом состоянии. Из данных о нескольких недавних продажах свободных участков в аналогичной зоне известно, что участок может быть оценен исходя из фронталь­ного размера по цене в 1005000 руб. за фронтальный метр. Цены на сопоставимые жилые дома составляют около 70000000 руб. Определить:

1. Стоимость участка;

2. Стоимость здания.

Задача 5.49.

Односемейный жилой дом, расположенный у оживленной магист­рали, сдается в аренду за плату на 50 000 руб. в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Месячный валовой рентный множитель в этом массиве составляет 120. Каков размер денежной корректировки на местоположение?

Задача 5.50.

Сопоставимый объект был продан за 100000000 руб. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий:

Таблица 18

Отличие	Характеристика	Корректировка
1	Уступает	7%
2	Уступает	4%
3	Превосходит	5%
4	Превосходит	6%
5	превосходит	9%

Оценить объект, считая, что:

- все отличия не имеют взаимного влияния;

- все отличия имеют взаимное влияние.

Задача 5.51.

Объект продажи - дом. Имеется 4 сопоставимых объекта.

Таблица 19

Характеристики	Сопоставимые объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	270	270	295	295
Спальных комнат	2	2	2	1
Балкон	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, тыс. руб.	78 000	76500	83 000	80 000

Определить:

1) корректировку на разницу в площади;

2) корректировку на разницу в количестве спален;

3) корректировку на наличие балкона.

Задача 5.52.

Семья Никофоровых 3 года назад купила земельный участок за 150000 руб. и построила на нем жилой односемейный дом. Строительство дом обошлось в 650000 руб. В настоящее время аналогичные дома аналогичными участками в данном районе продаются в среднем по 1000000 руб., а свободные участки по 180000 руб. Какова вероятная рыночная стоимость дома с участком?

Задача 5.53.

Имеется следующая информация:

Таблица 20

Характеристика	Сопоставимые объекты
	1	2	3	4
Площадь	350	350	390	390
Ванные комнаты	2	2	2	1
Гараж	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, тыс. руб.	4280	4265	4330	4300

Определить:

- корректировку на дополнительную площадь в 40 м2;

- корректировку на наличие гаража;

- корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты.

Задача 5.54.

Объект оценки — трехкомнатная квартира в центре города, площадью 110 м2 с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона на 4-м этаже без лифта.

Имеется информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 110 м2 с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50000000 руб.

Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450000 руб.

Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7%.

Наличие телефона оценивается в 500000 руб.

Раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%.

Наличие лифта оценивается в 600000 руб.

Наличие балкона оценивается в 450000 руб.

Определить стоимость объекта.

Задача 5.55.

Объект оценки — складское помещение шириной 10 м, длиной 51 и высотой 4 м. Аналогичный склад такой же высоты и площадью 400 м2 был недавно продан за 16000000 руб. Оценить объект.

Задача 5.56.

Требуется оценить объект. Скорректированные стоимости сопоставимых объектов: 1000, 2000, 2000, 2000, 3000, 40000. Опреде­лить моду, медиану и среднее арифметическое ряда до и после отбраковки.

Задача 5.57.

Компания долгое время пыталась продать свой офис за 2 200 000 руб. Поступило много предложений о покупке офиса за 1 600 000 руб. и его аренде 120000 руб. в год. Необходимо рассчитать значение месячного валового рентного множителя.

Задача 5.58.

Необходимо определить стоимость объекта, величина рыночной арендной платы за который оценена в 105 000 руб. в месяц, исполь­зуя валовой рентный множитель, выведенный из следующей инфор­мации:

Таблица 21

Объект продажи	Цена продажи, руб. е.)	Месячная арендная плата, руб. е.)
1	16 000 000	123077
2	16 500 000	122 222
3	16 800 000	134 400
4	17 000 000	130 770
5	17 200 000	132 300

Задача 5.59.

Корректировка на местоположение объекта недвижимости состав­ляет 340000 руб. Вследствие различия в местоположении отличие арендной платы составляет 6 000 руб. Чему равен валовой рентный множитель?

Задача 5.60.

Фирме поступило много предложений о покупке офиса за 180 млн. руб. или его аренде по 18 млн. руб. в год. Чему равен месячный валовой рентный множитель, соответствующий офису фирмы?

Задача 5.61.

Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:

Стоянка 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 50000 руб. в месяц. Операционные расходы составляют 4000000 руб. в год. Была продана за 80 000 000 руб.

Стоянка 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 25 000 руб. в месяц. Операционные расходы составляют 6000000 руб. в год. Была продана за 90 909 100 руб.

Стоянка 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 20 000 руб. в месяц. Операционные расходы составляют 3 600 000 руб. в год. Была продана за 120 000 000 руб.

Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

Задача 5.62.

Объект оценки — общежитие на 200 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 1000 руб. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10% при той же стоимости проживания. Операционные расходы составляют 400 000 руб. в год. Коэффициент капитализации составля­ет 11,5%. Определить стоимость общежития.

Задача 5.63.

Здание с участком продано за 8000000 руб. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость 2000000 руб. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 7500000 руб. Определить общий накопленный износ здания.

Задача 5.64.

Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подхо­ду объекта, если стоимость участка земли составляет 280000 руб., полная стоимость воспроизводства здания равна 900000 руб., а общий износ здания оценивается в 20%.

Задача 5.65.

Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15000000 руб., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45000000 руб., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55500000 руб.

Задача 5.66.

Банк выдал ипотечный кредит фирме «Квартал» в 100 млн. руб. погашае­мый в течение 25 лет ежегодными платежами, при 10% годовых. Банк решил продать финансовые обязательства фирмы «Квартал» другому банку по цене, которая обеспечит покупателю отдачу в 15%. Опре­делить сумму, за которую могут быть проданы ипотечные обяза­тельства фирмы «Квартал».

Задача 5.67.

Банк выдал кредит в 200 000 руб., погашаемый в течение 10 лет еже­годными платежами, при 12% годовых. Другой банк желает переку­пить обязательство должника и готов заплатить сумму, которая обеспечит ему конечную отдачу всего в 5%. Определить, какую сум­му второй банк должен предложить первому.

Задача 5.68.

Склад площадью 18 000 м2 сдан на условиях чистой аренды из рас­чета 300 руб. за 1 м2 в год. Он обременен ипотечным долгом в 1100000 руб., который должен быть погашен ежемесячными платежами в течение 20 лет, при 9% годовых. Определить ежемесячные денежные поступления собственника.

Задача 5.69.

Офисное здание стоимостью 10 000 000 руб. куплено с помощью ипотечного кредита. Коэффициент задолженности — 60%, кредит предоставлен на 30 лет под 12% при ежемесячных платежах. 100% загрузке здания арендная плата составит 2 100 000 руб. в год. В этом районе коэффициент недоиспользования равен 4,769 Общие операционные расходы составляют 259 400 руб. в год. Определить:

а) величину чистого операционного дохода;

б) денежные поступления собственника;

в) ставку дохода на собственный капитал;

г) величину ипотечной постоянной.

Задача 5.70.

Супермаркет отягощен ипотечным кредитом в 1 200 000 руб. (13%, 15 лет), погашаемым равными ежегодными платежами. Ближайшие б лет данный объект недвижимости будет приносить 400 000 руб. ежегодного дохода, а затем в течении 9 лет 350 000 руб. По истечении 15 лет объект может быть продан за 1 100 000 руб. Доходность аналогичных объектов составляет 16%.

Определить:

а) текущую стоимость будущей перепродажи;

б) теку­щую стоимость доходов за ближайшие 6 лет;

в) текущую стоимость всех доходов;

г) стоимость объекта.

Задача 5.71.

Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м2, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение нахо­дятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.

Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 5500000 руб. Специалисты по строительству дали следующую информацию:

Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0,006*Т* W, где Т — возраст здания (лет), W — сметная стоимость.

Износ потолочных перекрытий оценивается как: Износ п. = (0,002 * Т + (S/N) * 0,0002) * W, где: Т - возраст здания (лет), S - площадь здания (м2), N — количество этажей, W — сметная стоимость.

Износ рам и дверей оценивается как: Износ р. = 0,03 * Т * Wp, где: Т - возраст здания (лет), Wp — стоимость монтажа рам и дверей.

Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 220000 руб. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 300000 руб.

Замена сантехники и освещения оценивается в 220 000 руб. Из-за плохой планировки арендная плата эа I м2 в данном здании на 40 руб. в месяц меньше, чем в соседних.

Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 180 000 руб. Определить:

а) величину устранимого физического износа;

б) величину неустранимого физического износа;

в) величину устранимого функционального устаревания;

г) величину неустранимого функционального устаревания;

д) величину экономического устаревания (устаревание по местоположению).

Задача 5.72.

Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построены следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый oneрационный доход с учетом внешнего воздействия 55 000 руб. Чистый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 000 руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным доходом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 000 руб. Увеличение стоимости участка земли на 25% к концу 5-го года. Уменьшение стоимости улучшений на 10% к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал 25%. Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду).

Задача 5.73.

Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м2 Стоимость 1 м2 деревянных оконных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м2 деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15%. Стоимость демонтажа 1 м2 деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м2 деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м2 металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.

Задача 5.74.

Оцените размер корректировки на права собственности при наличии следующих данных. Объект-аналог, приобретенный за 1000 000 руб., обременен договором аренды сроком на 4 года. Ставка аренды 80 руб. за м2. Площадь объекта 80 м2. Рыночная ставка 110 руб. Норма отдачи на капитал 20% годовых.

Задача 5.75.

Оцените размер корректировки на условия финансирования при наличии следующих данных: объект аналог приобретен за 700 000 руб. с использованием заемных средств: срок кредита 8 лет, ставка ссудного процента 10% годовых, рыночная ставка 15% годовых, М(доля заемных средств) - 100%.

Задача 5.76.

Найти стоимость нового строительства:

Таблица 22

Конструктивный элемент	Единица измерения	Коли­чество	Стоимость единицы
1. Фундамент ленточный	100 м3	2	20000
2. Стены, кирпич	1м3	1000	150
3. Перекрытия, железобетонные панели	100 м2	20	2500
Продолжение табл. 22
4. Внутренние стены, перегородки	100 м2	50	1500
5. Полы, линолеум	100 м2	18	1000
6. Кровля, кровельное железо	100 м2	5	2800
7. Отделка, простая	100 м2	22	1300
8. Инженерные коммуникации: - канализация; - водоснабжение (холодная вода); – отопление; - электроснабжение	Компл. Компл. 100 КВт 100 м	8 16 0,1 40	380 294 1900 200

Косвенные издержки составляют 18% от прямых, прибыль пред­принимателя 30%.

Задача 5.77.

Найти величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов по следующим данным:

Таблица 23

	Остаточная восста­новительная стоимость (руб.)	Действитель­ный возраст (лет)	Срок экономи­ческой жизни (лет)
Кровля	1800	10	15
Покрытие полов	3200	10	15
Окраска стен	4800	1	5
Побелка потолков	1200	5	10
Оборудование инженерных коммуникаций: сантехническое; электро-техническое	8000 6900	10 5	20 10