Практическое решение задач на определение стоимости недвижимости методом «сравнительный»

Задача 3.1.

Оцениваемая собственность представляет собой двадцати квартирный комплекс. Недавно были выявлены три продажи сопоставимых объектов, данные по которым были подтверждены продавцами и покупателями:

Таблица 3

Данные по сопоставимым продажам

Сопоставимый объект	Продажная цена, тыс. р.	Число квартир
1	6000	25
2	7500	30
3	4500	18

Сопоставимый объект 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это различие оценено в 50000 рублей. Плавательный бассейн объекта 1 идентичный оцениваемому объекту, его стоимость составляет 160000. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Объект 2 также включает бассейн, он был продан 6 месяцев назад при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом. Последний факт увеличил продажную цену второго объекта на 150000 рублей по сравнению с обычными условиями финансирования.

Объект 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект- в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает от стоимости 30000 рублей. Объект 3 был продан 2 дня назад и у него нет бассейна.

Темп роста цен на данный вид собственности на местном рынке составил 0,5% в месяц.

Задание. На основе сопоставления объектов определить для объекта оценки стоимость в расчете на одну квартиру. Расчет представить в виде таблицы 4, используя следующие поправки: на продажную цену, дату продажи, бассейн, ландшафт, финансирование, местоположение.

Таблица 4

Сводная корректировочная таблица для расчета стоимости объекта недвижимости

Поправки	Сопоста-вимый объект 1	Сопоста-вимый объект 2	Сопоста-вимый объект 3
Цена
Дата продажи
Бассейн
Местоположение
Ландшафт
Финансирование
Итого, скорректи-рованная цена
Число квартир
Скорректированная стоимость квартиры

Задача 3.2.

Оцените стоимость театра на 500 мест, принимая во внимание, что недавно были выявлены три аналогичные продажи. По выявленным продажам имеется следующая информация, таблица 5. Расчет произвести с учетом общего коэффициента капитализации и цены за одно посадочное место. Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта составляет 7 млн. руб.

Таблица 5

Данные по сопоставимым продажам

Сопоста- вимый объект	Цена за место, тыс.р.	Продаж-ная цена, тыс. р.	Коли- чество мест	NOI, тыс.р.	Общий коэф-фициент капита-лизации
А	?	23000	450	5000	?
Б	?	27500	550	7500	?
В	?	19500	375	6150	?

Задача 3.3.

Скорректировать стоимость объекта, используя методы независимых и кумулятивных поправок с учетом следующих условий: цена сравниваемого объекта – 1 млн. рублей. Сравниваемый объект был продан 2 месяца назад. Темп роста стоимости объектов недвижимости составляет 2% в месяц. Местоположение у сравниваемого объекта на 5% хуже чем у оцениваемого, удобства на 10% лучше. Сравниваемый объекта требует небольшого ремонта, что увеличивает стоимость оцениваемого объекта на 5%. Экологическое положение сравниваемого объекта на 2% лучше.

Задача 3.4.

Оценить поправку на наличие террасы с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам. Для определения поправки следует определить среднее значение, модальное значение, медианное значение. Сравнение проводилось по пяти парам сопоставимым объектам. Данные содержатся в корректировочной таблице 6.

Таблица 6

Данные по сопоставимым продажам

Характеристика объекта	Продажная цена, тыс. р.
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Объект с террасой	360	250	310	340	280
Объект без террасы	200	180	160	195	155
Разница

Задача 3.5.

Используя валовой рентный мультипликатор и данные по трем недавно проданным сопоставимым комплексам, определить продажную цену оцениваемого объекта при условии, что потенциальная валовая рента у него будет составлять 2100 тыс. рублей.

Таблица 7

Данные по сопоставимым продажам

Сопоставимый объект	Продажная цена, тыс. р.	Потенциальная валовая рента, тыс. р.	Итоговый валовой рентный мультипликатор
Жилой комплекс 1	12000	2000
Жилой комплекс 2	15000	25600
Жилой комплекс 3	9000	14800

Задача 3.6.

Оцените стоимость гостиничного комплекса исходя из стоимости за комнату, за единицу и на основе валового рентного мультипликатора. Дайте конечную оценку и кратко обоснуйте свой вывод используя данные таблицы 8.

Таблица 8

Данные по сопоставимым продажам

Характеристика	Оценива-емый объект	Сопос- тавимый объект 1	Сопос- тавимый объект 2	Сопос- тавимый объект 3
Цена, тыс. р.	?	80000	86000	66000
Комнаты	135	165	170	125
Единицы	44	50	49	40
Бассейн	есть	нет	есть	нет
Валовой доход	15000	16000	16800	13600

Стоимость бассейна оценивается в 1600000 рублей.

Имущественный (затратный) подход основан на анализе активов предприятия и включает следующие методики:

1. Накопления активов предприятия.

2. Скорректированной балансовой стоимости (методика чистых активов);

3. Расчета стоимости замещения;

4. Расчета ликвидационной стоимости.

Все методики имущественного подхода используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций предприятия.

Методика накопления активов предприятия применяется для расчет стоимости действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематематических активов предприятия, холдинговых или инвестиционных компаний, когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов, или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги).

Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов) в настоящее время чаще используется в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Данная методика менее трудоемка, чем методика накопления активов, но и дает менее достоверный результат уровня стоимости предприятия.

Суть методики расчета стоимости замещения заключается в определении текущей удельной или полной стоимости предприятия – аналога, базирующейся на определении текущих удельных или полных затрат на строительство современного предприятия, аналогично исследуемому. При реализации данной методики эксперты-оценщики часто затрудняются определить степень износа внеоборотных активов оцениваемого предприятия.

Методика расчета ликвидационной стоимости используется для ликвидируемых предприятий, а также когда текущие и прогнозируемые денежные потоки от производственной деятельности предприятия невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы низкий или отрицательный) или когда стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности, а также в других случаях.

Основное преимущество использования методик в рамках имущественного подхода в том, что они базируются на реально существующих активах и затратах. В то же время эти методики «статичны» и не учитывают перспективы развития предприятия, его будущую доходность.