2. Сторони та зміст договору найму(оренди)

Сторонами договору найму(оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). За загальним правилом, наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні та юридичні, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо. Лише в деяких різновидах договору найму законодавець встановлює обмеження щодо осіб, які можуть бути наймодавцями, наприклад, у договорі оренди державного та комунального майна чи у договорі прокату. Наймодавцем за договором оренди може бути власник майна або особа, якій належать майнові права. В ч. 2 ст. 761 ЦК зазначено, що наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму. [30] Ця норма ЦК ґрунтується на положенні про те, що здавання майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси наймодавцем може виступати лише та особа, яка має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу таким правом наділений власник майна або особа, яка має відповідні майнові права (право оперативного управління, повного господарського відання тощо). Крім того, виступати наймодавцем може особа, яка отримала такі повноваження відповідно до закону або договору. Право передавати речі в оренду може виникнути, наприклад, у комісіонера за договором комісії або в управителя за договором управління майном. Щодо особи наймача, то законодавець не передбачає будь-яких особливих обмежень.

Норми зобов’язального права передбачають як традиційні договірні конструкції, тобто такі, якими передбачається виконання на користь кожної із сторін, так і нетрадиційні, тобто такі, якими опосередковуються відносини з участю третіх осіб. Треті особи є безпосередніми суб’єктами договірних зобов’язань, правовий зв’язок таких осіб із сторонами договору знаходиться в межах самого договірного зобов’язання. Виникнення таких правовідносин здійснюється з волі учасників цивільних відносин, які в майбутньому стають їх сторонами, водночас треті особи не мають ні безпосереднього, ні опосередкованого відношення до їх виникнення, однак це не означає, що особи, про які йдеться, не можуть бути ініціаторами виникнення таких зобов’язань. В таких правочинах учасники цивільних відносин стають третіми особами поза їх волею однак цим не погіршується їх правове становище, а навпаки. В підтвердження можна навести ст. 511 ЦК України якою обмежується виникнення в третіх осіб цивільних обов’язків поза їх волею, зокрема як передбачено положенням цієї правової норми зобов’язання не створює обов’язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов’язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора. [14, с. 104]

Крім наведених правовідносин нормами зобов’язального права передбачаються й інші види відносин, якими опосередковується участь третіх осіб, зокрема йдеться про договірні зобов’язання, виникнення яких опосередковується згодою третіх осіб. Прикладом такого зобов’язання може бути зобов’язання з договору піднайму.

Сутність договору полягає в угоді сторін, але виникають запитання: угода про що, яким є предмет договору, на яких умовах він укладений, які саме цивільні права та обов’язки з угоди виникають, змінюються чи припиняються? Тобто йдеться вже про зміст договору як угоди сторін. За визначеннями, які подано у філософській літературі, зміст — це сукупність елементів, процесів, зв’язків, які становлять конкретний предмет або явище.[15, с. 125]

Ч. 1 ст. 628 ЦК зазначає, що зміт договору становлять умови(пункти), визначені на розуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. [30] Якщо договір оформлено письмово у вигляді одного документа, підписаного сторонами, або шляхом обміну листами чи в іншій формі (ст. 639 ЦК України), то відповідні умови фіксуються у пунктах договору.

Розглядаючи співвідношення в договорі умов, визначених на розсуд сторін, та умов, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства, слід звернутись до загальних положень про співвідношення актів цивільного законодавства та договору, закріплених у ст. 6 ЦК України. Згідно з ч. 2 цієї статті сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Також, за ч. 3 сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Але сторони в договорі не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.[30]

Зміст договору, тобто сутність передбачених у ньому умов, завжди визначається угодою сторін. Проте воля і волевиявлення учасників договору формується насамперед під впливом приписів норм цивільного права, які містять абстрактну модель взаємовідносин сторін. Договір же є індивідуальним правовим актом, у якому абстрактна модель стосунків осіб, окреслена у загальних рисах у законі, наповнюється конкретним змістом, набуває своєї «плоті» і «крові». [15, с. 126]

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо усіх його істотних умов. [30] Істотною умовою договору оренди є умова про предмет.

В ч. 1 ст. 760 зазначено, що предметом договору найму(оренди) може бути може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Частина 2 доповнює це положення тим, що предметом договору найму можуть бути майнові права. [30]

Питанню плати за користування майном, переданого за договорм, привячена ст. 762 ЦК, яка вказує, що розмір плати встановлюється власне договором, а якщо він не встановлений договором, то розмір визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Через це ціна не є істотною умовою договор

Договір найму (оренди) є строковим договором. Про строк договору найму вказано у ст. 763 ЦК, він визначається у самому договорі, а якщо не встановлений, то вважається укладеним на невизначений термін, тому можна зробити виновок, що строк також не належить до істотних договору найму. в такому разі кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. [30]

Доволі дискусійним є законодавче закріплення можливості непогодження в договорі однієї з його істотних умов. Так, з одного боку, в силу ч. 1 ст. 759 ЦК України майно передається у користування на певний строк, а, отже, сторони повинні визначити строк користування. З іншого боку, якщо сторони вказують, що договір укладений на невизначений строк, то це також може визнаватися як погодження строку. У даному випадку дискусійною видається позиція, коли законодавець використовує конструкцію «якщо строк найму не встановлений», адже, одна справа коли сторони самостійно погодили укласти договір на невизначений строк, і зовсім інша, якщо вони не погодили дане питання. Оскільки строк дії договору, судячи з положень ч.1 ст. 759 Цивільного кодексу України, є істотною умовою, то його непогодження мало б мати своїм наслідком визнання договору найму, у якому не зазначено строк його дії, неукладеним. Проте, у випадку відсутності у договорі умови про строк його дії у силу положень ч. 2 ст. 763 ЦК України він вважається укладеним на невизначений строк. [18, с. 126]

Слід наголосити, що оскільки договір є підставою виникнення цивільно-правового зобов’язання, найму зокрема, то зміст цього зобов’язання розкривається через права та обов’язки учасників, визначені умовами договору.

Зобов’язання, що виникає з договору найму, як і переважна більшість цивільно-правових зобов’язань, має складну структуру, «коли кожен з учасників є не тільки носієм прав або тільки обов’язків, але й носієм і тих і інших. Інакше кажучи, такі відносно складні за своєю структурою зобов’язання характеризуються засадами взаємності; кожна сторона має права і несе обов’язки» [5, с. 418].