Висновок

Отже, офіційне тлумачення поняття договору найму(оренди) надано у ст. 759 ЦК України, відповідно до якої за цим договором наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно користування за плату на певний строк. З точки зору загальної характеристики цивільно-правових договорів він є двостороннім, консенсуальним або реальним, оплатним.

Поділ найму на види в ЦК не ґрунтується на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів є довільним. Всі заначені у роботі види договорів найму(оренди) регулюються ЦК та спеціалізованими нормативно-правовими актами.

Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму. Щодо особи наймача, то законодавець не передбачає будь-яких обмежень.

Зміст договору становлять умови(пункти), визначені на розуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Оскільки договір є підставою виникнення цивільно-правового зобов’язання, найму зокрема, то зміст цього зобов’язання розкривається через права та обов’язки учасників, визначені умовами договору.

Основним обов'язком наймодавця є своєчасне передання наймачеві майна в користування. У разі порушення наймодавцем цього обов'язку, згідно з положеннями ст. 766 ЦК, наймач має право за своїм вибором або вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою виконання договору, або ж відмовитися від договору найму і також вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті та в стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. У противному ж випадку наймодавець має нести відповідальність за недоліки переданого майна як за неналежне виконання зобов'язання.

Одним з найсуттєвіших обов'язків наймача є своєчасне внесення плати за користування майном. Невнесення її протягом трьох місяців поспіль надає наймодавцю право відмовитися від договору і вимагати повернення речі, переданої в найм. Також під час користування орендованим майном наймач зобов'язаний утримувати його в належному стані. З метою забезпечення стабільності дії договору найму, встановлено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця – тобто договір зберігає свою чинність. Втім, це положення знову ж таки є диспозитивним, оскільки сторони можуть передбачити, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

§ 1 глави 58 ЦК не мітить норми, присвяченої форми договору найму(оренди), тому у цьому випадку слід застосовувати загальні положення про договори, а також норми про форму, які стосуються окремих видів даного правочину та містяться у відповідних параграфах ЦК або спеціальних нормативно-правових актах.

Договір найму (оренди) укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною, даний процес характерний для усіх договорів. Кожна з його сторін може бути ініціатором укладення договору найму (оренди) нерухомого майна, направивши пропозицію (оферту) іншій стороні.

Одним з найважливіших прав сторін у договорі є право на його зміну або розірвання. Зміна договору, за загальним правилом допускається лише за згодою сторін і має учинятися у такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Для розірвання договору найму (оренди) важливе значення має не лише об’єктивна сторона допущеного порушення договору, а й суб’єктивна його складова. Так, якщо наймач вжив усі необхідні правові заходи для повернення переданої йому в найм речі та усунення порушень умов договору, проте через наявність обставин, які від нього не залежать, порушення не були усунуті, то підстав для розірвання договору найму з підстав, передбачених цією статтею, немає.

Системний аналіз положень Глави 58 ЦК України дає змогу зробити висновок, що підстави розірвання договору найму на вимогу наймача, окрім ст. 784, визначені також у п. 4 ч. 2 ст. 768, ч. 2 ст. 769 та п. 2 ч. 3 ст. 776 ЦК України. Розірвання договору у трьох останніх випадках є одним із альтернативних правових наслідків, які передбачені цими нормами, і застосовується наймачем тоді, коли він не зацікавлений у подальшому існуванні правового зв’язку між ним і наймодавцем.