814

Министерство образования и науки РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия (СибАДИ)»

Кафедра «Недвижимость и строительный бизнес»

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

(БИЗНЕСА)

Методические указания к выполнению курсовой работы

для студентов всех форм обучения направления 270800.62 «Строительство»

профиль «Экспертиза и управление недвижимостью»

Составители: С.Ю. Столбова, Т.В. Савкина

Омск

СибАДИ

2013

2

УДК 69.003

ББК 20

Рецензент:

Работа одобрена научно-методическим советом по направлению 270800.62 «Строительство».

Оценка стоимости предприятия (бизнеса): методические указания к выполнению курсовой работы для студентов всех форм обучения направления 270800.62 «Строительство» профиль «Экспертиза и управление недвижимостью» / Сост.: Столбова С.Ю., Савкина Т.В. – Омск: Изд-во «СибАДИ», 2013 . – 40 с.

Методические указания к выполнению курсовой работы для студентов всех форм обучения направления 270800.62 «Строительство» профиль «Экспертиза и управление недвижимостью» по дисциплине «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) и недвижимости» предназначены для освоения студентами методологии оценки любых объектов бизнеса. Содержит основные положения экономической теории, необходимые для оценки стоимости предприятия (бизнеса), процесс оценки и согласование по результатам оценки.

Табл. 14. Библиогр.:8 назв.

© ФГБОУ ВПО «СибАДИ», 2013

3

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Задание на курсовую работу ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Бухгалтерский баланс (форма 1) ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Отчет о прибылях и убытках (форма 2)

4

ВВЕДЕНИЕ

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или открытых акционерных обществ с недостаточно ликвидными акциями во многих других случаях. В соответствии с ФЗ в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости капитала независимыми оценщиками. Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки выявляются возможные подходы к управлению предприятием и определяется какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и выступает основной целью собственников и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.

Целью оценки является определение текущей рыночной стоимости предприятия с определенной правовой формой. Поставленная цель диктует необходимость решения следующих задач:

рассмотрение теоретических вопросов, связанных с оценкой предприятий;

описание объекта оценки;

рассмотрение правовых вопросов;

проведение финансового анализа;

использование основных подходов оценки для определения рыночной стоимости бизнеса;

согласование результатов оценки.

Объект исследования – исследуемое предприятие (бизнес).

Предмет исследования – процесс оценки рыночной стоимости предприятия (бизнеса).

5

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

1.1. Цели оценки и виды стоимости

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта.

1. В соответствии с ФСО №2 при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

А. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Б. Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

В. Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

Г. Кадастровая стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая, в частности, для целей налогообложения.

2.В процессе оценки используются следующие подходы: Затратный подход – рассматривает стоимость предприятия с

точки зрения понесенных издержек. В Стандартах оценки затратный подход трактуется как "совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа". Главное, что объединяет методы затратного подхода - это то, что в них в качестве меры стоимости принимается прежде всего сумма затрат на создание и последующая продажа объекта, т.е. его себестоимости. Этот подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Этот подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности;

6

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

3.Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

4.Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

5.Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

6.Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

7.Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

8.Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

9.Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности

идостоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

Применение основных подходов к оценке объекта – это определение стоимости осуществлялось с использованием трех подходов – затратного, сравнительного и доходного – с учетом всех факторов, существенно влияющих как на региональный рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

7

1.2. Методологические основы оценки бизнеса

Бизнес – это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию продукции, работ и услуг с целью получения прибыли. Этой деятельностью занимается хозя1йствующий субъект, которому принадлежит предприятие.

Предприятие – это производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Доходный подход в оценке бизнеса

При оценке предприятия с позиций доходного подхода, само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль.

Оценка бизнеса предприятия с применением доходного подхода

– это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи. Таким образом, оценка с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы бизнеса оцениваемого предприятия.

При определении рыночной стоимости бизнеса предприятия учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем, при этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено.

Преимущество доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.).

Оценка стоимости бизнеса предприятия методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от бизнеса этого предприятия. Собственник, скорее всего, не продаст свой бизнес дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей стоимости будущих доходов предприятия.

8

Доходный подход представлен двумя основными методами оценки – методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации прибыли. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-метод капитализации доходов;

-метод дисконтирования денежных потоков.

Таблица 1

Модель денежного потока для собственного капитала

Для денежного потока для собственного капитала наиболее распространенными методами определения ставки дисконта являются метод кумулятивного построения. При определении ставки дисконта кумулятивным методом за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данного предприятия.

Сравнительный подход в оценке бизнеса

Сравнительный подход к оценке бизнеса предприятия базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавцов и покупателей акций предприятий. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости бизнеса оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная на фондовом рынке.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость бизнеса предприятия фактически определяется рынком, т.к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналога для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других

9

подходов к оценке бизнеса или акций предприятия, стоимость является результатом расчета.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1.Метод рынка капитала или метод компании-аналога.

2.Метод сделок.

3.Метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. То есть, при оценке акций (бизнеса) предприятия, базой для сравнения служит цена на единичную акцию компаний-аналогов и в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций. Процесс оценки акций (бизнеса) предприятия с применением метода рынка капитала включает следующие основные этапы:

-Сбор необходимой информации.

-Выбор аналогичных предприятий.

-Финансовый анализ.

-Расчет оценочных мультипликаторов.

-Выбор величины мультипликатора.

-Определение итоговой величины стоимости.

Мультипликатор – это отношение. На практике, при оценке акций (бизнеса) предприятия используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные.

Кинтервальным мультипликаторам относятся: - цена/прибыль; - цена/денежный поток;

- цена/ дивидендные выплаты; - цена/выручка от реализации.

Кмоментным мультипликаторам относятся:

-цена/балансовая стоимость активов;

-цена/ чистая стоимость активов.

Группа мультипликаторов цена/прибыль, цена/денежный поток

10