2.3 Права и обязанности наймодателя жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены ст. 65 ЖК РФ

В отношении наймодателя ЖК РФ предусматривает следующие права:

- он вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

- требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания в соответствии с условиями договора; право обеспечивать сохранность жилья и поддержание его в надлежащем состоянии; право запретить нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Типовой договор «дополняет» права наймодателя, указанные в ст. 65 ЖК РФ и перечисленные выше, еще двумя пунктами:

- требование допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

- наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ).

В соответствии ст. 80 ЖК РФ гражданин вправе запретить проживание временных жильцов.

Запрет на вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи и временных жильцов возможен, в случае если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи (временного жильца) станет меньше учетной нормы.

Наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ)¹.

Наймодатель также вправе отказать в согласии нанимателю в производстве последним переустройства и реконструкции жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ).

В то же время наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.²

- наймодатель обязан участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170³;

- наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.⁴

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг качества (т.е. услуг, отвечающих требованиям Правил и предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354,¹ Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг утв. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 306,² Постановлением Правительства РФ от 27.08.2012 № 857 «Об особенностях применения Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»,³ санитарно-техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства РФ, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством РФ и содержащего условия предоставления коммунальных услуг).

Наймодатель не только обязан обеспечить предоставление услуг надлежащего качества, но и осуществлять контроль за этим самым качеством, а также произведение перерасчета в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (перерасчет может производиться и в отношении платы за жилое помещение).⁴

Установление всех названных обязанностей имеет своей целью обеспечение нормального проживания нанимателя. Перечень ч. 2 ст. 65 ЖК РФ не является исчерпывающим, другие обязанности наймодателя содержатся в иных актах жилищного законодательства, в частности, это обязанность систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования, производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования и придомовой территории и т.д.¹

Кроме того, договор социального найма для наймодателя предусматривает иные обязанности. В соответствии ст. 81 ЖК РФ если наниматель обратился с просьбой предоставить жилое помещение меньшего размера, то для наймодателя предусматривается предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера. Кроме того, другое помещение быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи гражданина заявления.

В соответствии с типовым договором социального найма, наймодатель должен принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

Обязанности могут быть указаны и в самом договоре социального найма жилого помещения, оформляемом в соответствии с Типовым договором социального найма, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315, он максимально конкретный и понятный, с подробным перечислением всех прав и обязанностей, и в дальнейшем позволяет сторонам проще строить свои отношения. Так, например, типовой договор обязывает наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.