СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ |
3 |
РАЗДЕЛ1. ОРГАНИЗАЦИЯ И РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ |
5 |
1.1. История развития кадастровых работ в России |
6 |
1.2. Общие положения осуществления кадастровой деятельности |
12 |
1.3. Кадастровый инженер. Требования, предъявляемые к кадастровому инженеру |
13 |
РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЯ И МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ |
17 |
2.1. Кадастровые работы в отношении земельных участков |
20 |
2.2. Кадастровые работы в отношении объектов капитального строительства |
24 |
2.3. Комплексные кадастровые работы |
29 |
2.4. Акт обследования |
31 |
РАЗДЕЛ 3.ВЫПОЛНЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ОТНОШЕНИИ ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, Г. УЛАН-УДЭ, УЛ. БУЙКО 20 «А», КВ. 39 |
33 |
3.1. Подготовка технического плана |
35 |
3.2. Внесение сведений в ЕГРН |
40 |
РАЗДЕЛ 4. РЕЕСТРОВЫЕ И ТЕХНИЧЕСКИЕ ОШИБКИ ПО ПОДГОТОВКЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА |
44 |
РАЗДЕЛ 5. БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ |
47 |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ |
58 |
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ |
60 |
ПРИЛОЖЕНИЯ |
61 |
ВВЕДЕНИЕ
Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Действенная система кадастрового учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.
Техническая инвентаризация недвижимости, как процедура, существует еще со времен советского государства и была направлена на строгий учет государственного имущества. Проводили ее исключительно бюро технической инвентаризации, которые впоследствии и занимались архивированием данных инвентаризации по все объектам недвижимости.
Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта. Основными задачами кадастрового учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются: • обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности; • формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении; • обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе; • информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; • сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения статистического учета.
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что именно в ходе технической инвентаризации объектов капитального строительства выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости.
Целью данной работы является рассмотрение вопросов связанных с организацией кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства и носит как теоретическую, так и практическую значимость.
В рамках достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
1) изучить теоретические аспекты кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства;
2) выявить актуальные проблемы кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства в современных условиях;
Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из пяти разделов, заключение, список использованных источников и приложения.
Раздел 1. Организация кадастровой деятельности
Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе.
Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер.
Кадастровый инженер может выбрать одну из следующих форм организации своей кадастровой деятельности:
1) в качестве индивидуального предпринимателя;
2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.
Кадастровый инженер в вправе выбирать форму организации своей кадастровой деятельности и место ее осуществления самостоятельно.[13]
Саморегулируемые организации кадастровых инженеров создаются в организационно-правовой форме ассоциаций (союзов), основанных на членстве в них кадастровых инженеров.
В составе СРОдолжно быть не менее семисот членов, соответствующих обязательным условиям членства в саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
В целях обеспечения формирования единых подходов к осуществлению кадастровой деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций кадастровых инженеров с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, заказчиками кадастровых работ, третьими лицами саморегулируемые организации кадастровых инженеров создают национальное объединение.
Национальным объединением признается некоммерческая организация, членами которой являются более пятидесяти процентов саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.
История развития кадастровых работ в России
Развитие земельного кадастра в России имеет, многовековую историю. В истории развития земельного кадастра России можно выделить четыре основных этапа.
Этап становления. Начало становления кадастра относится ко времени образования Киевской Руси, об этом свидетельствуют некоторые статьи «Пространной Русской правды» Владимира Мономаха. Качественная оценка имела упрощенный характер, земельные угодья подразделялись по видам – дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья, без почвенных различий. Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в.
На развитие древнего земельного кадастра в России определенное влияние оказало монгольское владычество. Поскольку для верного учета и сбора дани проводилась перепись жителей, а также их имущества. При раскладке дани учитывалось качество и качество княжеских земель и частных лиц.
Наиболее активно земельный кадастр рассматриваемого периода получил свое развитие в период распада феодального общества и образования централизованного государства. Оценка земель производилась для целей налогообложения в условных единицах. Основной единицей податного обложения служила соха, а система учета земель получила название «сошного письма».
Кадастровый учет земель в XVI веке проводился по Писцовому наказу (1622г.), согласно которому на писцов возлагались обязанности учета и измерения пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Следует отметить, что Писцовые книги того времени имели юридический и правовой характер. В Писцовые книги заносилась информация о сделках с землей – купля-продажа, обмен земельными владениями, передача земель по наследству. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. Вместе с тем, качественная оценка угодий была условной, согласно которой земельные угодья делились на 4 группы – добрые, средние, худые и очень худые. Оценочной формой были различные окладные единицы - соха, выть, сошка. Позднее, московская соха служила единицей податного налога.
Второй этап развития земельного кадастра в России связан с учением В.В.Докучаева о почвах. Если первый период развития земельного кадастра носит чисто описательный характер, то методика оценки земли, разработанная В.В. Докучаевым, носит характер научно-обоснованных исследований по определению ценности земли с использованием картографического материала, составлением картосхем, физического и химического анализа почв и одновременным изучением экономических условий местности (при участии знатоков края). Земельно-оценочные работы, проводимые под руководством В.В.Докучаева и его ближайшего ученика Н.М. Сибирцева, стали первыми комплексными исследованиями, при которых изучались не только собственно почвы, но и агроэкономические условия хозяйств, культура земледелия, урожайность сельскохозяйственных культур. В экспедициях участвовали не только почвоведы, но и климатологи, ботаники, экономисты-статистики. В это время создается школа почвоведов. Большая роль в развитии русской бонитировки почв принадлежит одному из учеников В.В. Докучаева – Н.М. Сибирцеву.
Третий этап развития земельного кадастра. После социалистической революции 1917 года происходит значительное расширение роли землеустройства. На первый план выдвигаются задачи по учету и закреплению границ землепользований на местности. Вследствие ликвидации частной собственности на землю и значительного перераспределения земель между крестьянами возникает необходимость в производстве геодезических работ на больших территориях. Земельно-кадастровые работы 20-х годов носили опытный характер, работы продвигались медленно, и к концу 1927 года были оценены земли в 18 волостях общей площадью 833 тыс. га.
Значительным сдвигом в развитии земельно-оценочных работ явилось внедрение аэрофотосъемки. Впервые съемку применяли в 1927 году на Украине и в Средней Азии, позднее – в 1928 году в Фергане и в Московской области. С этого времени начинается широкое проведение по всей территории страны специальных видов съемок – геоботанических, почвенных, агрохимических. Это позволило проектировать работы по улучшению качества земель, проведению мелиоративных, противоэрозионных и других мероприятий.
Качественно новый скачок в развитии земельно-оценочной деятельности связан с введением в действие Земельного кодекса РСФСР (от 13 декабря 1968 года), содержащего раздел о государственном земельном кадастре. «Общественная методика оценки земли» (декабрь 1976 года) определила цель, порядок проведения земельно-оценочных работ и порядок составления земельно-кадастровой документации. Экономическая оценка земли предусматривала выполнение следующих видов оценки: качественная оценка (бонитировка) земель для определения пригодности их использования в сельском хозяйстве; частная экономическая оценка, проводимая для определения эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур и вложений (затрат) на землях разного качества; общая экономическая оценка земли как средства производства в сельском хозяйстве по экономическому плодородию в целом. По всей территории СССР проводится кадастровое районирование на основе природно-сельскохозяйственного районирования и учета приблизительно одинаковых местных климатических условий, физико-химических свойств почв и специализации хозяйства.
Следует отметить, что при проведении земельно-оценочных работ возникали недостатки: субъективность, «привязанность» кадастровой оценки не к естественным образованиям, а к городам, хозяйствам, отчетной документации. Для решения этой проблемы использовались «эталонные» хозяйства, в которых типы и разновидности почв составляли 2/3 от общей площади, или включением в оценку большего числа хозяйств. Оценка производилась методами корреляционного анализа.
В целом кадастровая оценка земель в СССР была направлена на плановую оптимизацию хозяйства. В России оценка земли всегда была неразрывно связана с политико-государственным строем, теория оптимального планирования носила отпечаток административно-командного политического строя государства. Земельные ресурсы интенсивно использовались на получение, так называемого «нормального» (нормативного), урожая без учета агроэкологического потенциала земли, и ее экологической устойчивости.
Современный земельный кадастр принципиально отличается от ранее существовавших форм земельного кадастра. С 1991 года, в соответствии с Федеральным Законом от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю», использование земли в России является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Современный этап земельных преобразований нацелен на переход к рыночным механизмам регулирования земельных отношений. Современный земельный кадастр от ранее существовавших форм отличается также проведением массовых мероприятий по определению кадастровой стоимости земли по единому методическому подходу.
В августе 1992 г. Постановлением Правительства Российской Федерации "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации" было утверждено Положение о порядке ведения государственного кадастра, признана необходимость координации ведения земельного кадастра, обеспечения поэтапного перехода на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов.
Важными стали Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Гражданский кодекс Российской Федерации, которые отнесли земельные участки и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. В декабре 1993 г. были изданы указы Президента РФ: "О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей"; "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"; "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы"; Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации; Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке.
Принятие Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в Российской Федерации и свободу распоряжения землей как одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом.
Первым нормативным, правовым документом был Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", который был принят 2 января 2000г.
В содержание земельного кадастра включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета. Все прочие действия (ведения основного и текущего учета земель, составление баланса земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель, государственное управление земельными ресурсами и др.) включены в земельную информационную систему.
В июле 2007 года был принят внесенный Правительством Российской Федерации закон "О государственном кадастре недвижимости". Этот закон дает основные понятия, что такое формирование объектов недвижимости, т.е. процесс, когда объект недвижимости выделяется из материального мира и становится правопригодным, правоспособным, в том числе для последующей регистрации прав на этот объект.
Кадастровая система обеспечивает правообладателей гарантиями прав на имущество, налоговые органы - актуальными сведениями об объектах налогообложения, рынок недвижимости - достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях, систему органов государственного и муниципального управления - данными для формирования государственной политики в сфере землепользования, учета недвижимости и развития территорий.
Принятие нового закона о государственном кадастре недвижимости, который вступил в силу с 1 марта 2008 года, ставит новые задачи по разработке соответствующих подходов и методик для применения в практике. Закон имеет несколько изменений и нововведений. В частности, в законе четко и подробно закреплено положение о процессе формирования объектов кадастрового учета.
С 1 марта 2009 года произошло объединение организаций: Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), Федерального агентства геодезии и картографии (Роскартография) в единую службу - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - это федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) — существовавший до 31 декабря 2016 года государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.
Ведение ЕГРП осуществляется на основе Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С 1 января 2017 года ЕГРП и государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединились в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».