Недвижимость как особая вещь

Для определения недвижимых вещей законодатель в ст. 130 Гражданского кодекса использует два критерия:

- степень связи с землей, соответственно выделяются – вещи, постоянно расположенные в одном месте и связанные с землей настолько прочно, что их перемещение невозможно (недра, участки земли и т.д.); вещи, которые могут быть отделены от земли физически, но это приведет к несоразмерному причинению им ущерба (леса, насаждения, здания, сооружения);

- юридический, согласно которого к недвижимости причисляют предприятие в целом как имущественный комплекс, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодатель, таким образом, распространяет правовой режим недвижимого имущества на вещи, которые по свойствам своим являются движимыми. Но так как их роль велика в гражданском обороте, они имеют статус недвижимых.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, но исключительно законодательными актами.

Предприятие– это вид недвижимости и как объект гражданских прав представляет собой единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, согласно ст. 132 Гражданского кодекса. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, товарный знак и знак обслуживания, фирменное наименование и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством либо договором. Все это имущество объединено общим назначением, поэтому при совершении сделок с предприятием их предметом является полный состав имущественного комплекса.

Правовой режим недвижимости специфичен. Так, существует определенный порядок наложения взыскания на это имущество, установлены более длительные сроки приобретательной давности – 15 лет, обязательство исполняется в месте его нахождения. Главная особенность данного режима – государственная регистрация недвижимости, прав на нее, сделок с ней, согласно нормам Гражданского кодекса и Закону Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимости, прав на нее и сделок с ней».

Закон устанавливает единые правила государственной регистрации в отношении таких объектов недвижимого имущества, как: земельные участки; капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения; изолированные помещения, в том числе жилые; предприятия как имущественные комплексы; другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами.

Государственная регистрация недвижимого имущества – юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Регистрация недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке. Регистрации подлежат выделенные земельные участки, дома, здания и сооружения, раздел недвижимого имущества.

Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Так, регистрации подлежат пожизненное наследуемое владение земельным участком, право оперативного управления и хозяйственного ведения, аренды и субаренды земельным участком, зданием и сооружением, сервитут, ипотека и другие права и обременения прав.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Такая регистрация проводится в случаях, указанных в законодательных актах либо по соглашению сторон. Так, обязательно регистрируются договоры об отчуждении недвижимого имущества, доверительного управления недвижимым имуществом, аренды и субаренды земельным участком, аренды и субаренды здания и сооружения на срок не менее одного года, раздел недвижимого имущества и др.

Таким образом, законом регламентирован порядок осуществления трех самостоятельных действий:

- регистрация недвижимости;

- регистрация прав на недвижимость;

- регистрация сделок с недвижимым имуществом.

29. Понятие и виды сделок. Форма сделки. Недействительные сделки

ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И ФОРМА СДЕЛОК

Сделка — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязан­ностей. Признаки сделки:

а) сделка — действия людей;

б) правомерные действия;

в) действия, специально направленные на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) цель сделки — удовлетворение имущественных и духовных по­требностей.

Под составом сделки понимают совокупность обстоятельств, нали­чие которых необходимо в каждой из сделок и отклонение, от которых обусловливает наступление не тех последствий, которые желало лицо, совершая эту сделку. К объективной стороне состава сделки относят намерение сторон заключить договор — волеизъявление стороны: пря­мое (совершается в устной или письменной форме) и косвенное (от ли­ца, намеревающегося совершить сделку, исходят такие действия, из со­держания которых явствует намерение совершить сделку; посредством молчания). Субъективные элементы состава сделки — обстоятельства, характеризующие субъектов сделки.

Виды сделок:

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон: односторонние (для совершения сделки достаточно выражение воли одной сто­роны); двусторонние (для совершения сделки требуется согласование воли двух сторон); многосторонние.

Возмездные (договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное представление за исполнение своих обязанностей по договору), и безвозмездные (по такому договору сторона обязуется исполнить свои обязанности без какого-либо встречного предоставления, имеющего имущественный характер).

По моменту возникновения сделки: реальные (совершаются только при условии передачи вещи одним из участников); консенсуальные (сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки).

Бессрочные (не определяется ни момент ее вступления в действие, ни момент ее прекращения) и срочные (определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения).

Форма сделки — способ выражения воли сторон к совершению сдел­ки. Законом предусмотрено две формы: устная и письменная. Устно мо­гут совершаться любые сделки, если: законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма; они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой пись­менной формы влечет их недействительность); сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об уст­ной форме исполнения. В остальных случаях договор должен быть за­ключен в письменной форме (письменной или, квалифицированной — нотариальной).

Простая письменная сделка осуществляется путем со­ставления одного документа, подписываемого сторонами. Письменная форма необходима в следующих случаях: по сделкам юридических лиц между собой; между гражданами, если сумма превышает 10 МРОТ. Не­соблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свиде­тельские показания, но не лишает их права приводить письменные и дру­гие доказательства. В отдельных случаях недостаточно простой письмен­ной формы сделки, необходимо нотариальное удостоверение или государственная регистрация. Обязательному нотариальному удостове­рению подлежат сделки, связанные с ипотекой недвижимости, залогом, договором ренты с пожизненным содержанием, и в случаях, предусмот­ренных соглашением сторон. Государственной регистрации подлежат все сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Порядок государст­венной регистрации определяется Законом «О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

УСЛОВИЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК. НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ И ИХ ВИДЫ

Условия действительности сделок: дееспособность сторон; воля сторон на совершение сделок должна быть действительной и соответствовать волеизъявлению; сделка должна быть облечена в определенную форму; сделка должна быть законной. Порок любого из элементов сделки приводит к ее недействительности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи с чем, недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключение сделки. Между тем недействительная сделка приводит к определенны юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.

Виды недействительных сделок: оспоримые (признаются такими судом по требованию лиц, указанных в законе) и ничтожные (считают­ся недействительными независимо от признания). Недействительные сделки могут быть сгруппированы в зависимости от того, какой из элементов сделки оказался дефектным (сделки с пороками субъектного ее состава, сделки с пороками воли, сделки с пороками формы, сделки с пороками содержаниях. Кроме того, закон формулирует общую норму роль которой проявляется в случаях, когда совершается сделка, не имеющая пороков отдельных ее образующих элементов, но противоречащая по содержанию и своей направленности требованиям закона. Не­действительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения.

Сделки с пороками в субъекте связаны с недееспособностью граждан, специальной правоспособностью юридических лиц либо статусом их органов. Недействительные сделки с участием граждан: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным; сделки, со­вершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет; сделки, совер­шаемые несовершеннолетними в возрасте старше 14 лет. Последствия­ми таких сделок является двусторонняя реституция.

Составы недействительных сделок юридических лиц: сделки, выходящие за пределы специальной правоспособности юридического лица; сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий.

Сделки с пороками воли: сделки, совершенные без внутренней воли на совершение сделки, и сделки, в которых внутренняя воля сформиро­валась неправильно, под влиянием заблуждения.

Сделки с пороком формы признаются недействительными вследст­вие несоблюдения сторонами установленной устной или письменной формы сделок.

Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов. Такие сделки ничтожны, если в законе не оговаривается, что она может быть оспоримой. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стои­мость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Мнимая -- сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ни­чтожна. Притворная — сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Иск о применении последствий недействи­тельности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействитель­ности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения наси­лия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

30. Право собственности: понятие, содержание, формы и виды собственности

Право собственности — это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его инте­ресах, а также по усмотрению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Содержание права собственности — принадлежащие собственнику правомочия по владению (может быть законным и незаконным), поль­зованию и распоряжению вещью.

Формы собственности:

• частная собственность;

• государственная собственность. Виды собственности:

• долевая;

• совместная.

Основанием возникновения права собственности являются юриди­ческие факты, при наличии которых возникает право собственности. Они подразделяются на первоначальные и производные. Первоначаль­ные способы приобретения права собственности:

• приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижи­мое имущество;

• переработка (право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему мате­риалов, приобретается собственником материалов);

• обращение в собственность общедоступных вещей (сбор ягод, лов­ля рыбы);

• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, находку, безнадзорных животных;

• клад;

• приобретательская давность (на недвижимое имущество — 15 лет, иное имущество — 5 лет;

• приобретение права собственности на самовольную постройку). Производные способы приобретения права собственности — приоб­ретение права собственности одними субъектами и одновременно пре­кращение права собственности для других субъектов — национализация; приватизация; приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации; обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам; обращение имущества в собственность государства в интересах общества (рек­визиция) или в виде санкции за правонарушение (конфискация); выкуп бесхозяйственно содержимым культурных ценностей; выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними; приобретение права собственности по договору, в порядке наследования.

Национализация — обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц.

При обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).

Конфискация — безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или ино­го правонарушения.

Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обяза­тельствам собственника производится на основании решения суда. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекра­щается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Если изъятие земельного участка для государственных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на недвижимое имущество, находящееся на данном участке, то это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Если собственник имущества, представляющего значительную эко­номическую, историческую, художественную и иную ценность, бесхозно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, по решению суда такие ценности могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством и продажи с публичных торгов.