5.4 Сдача имущества в аренду

Одним из видов реструктурирования предприятий является сдача имущества в аренду. Целесообразность сдачи имущества в аренду определяется следующими факторами:

- Имущество не используется в текущей хозяйственной деятельности;

- Имущество приносит убытки;

- Имущество не может быть вовлечено в хозяйственный оборот. Имущество, сдаваемое в аренду, может быть оценено по остаточной балансовой стоимости либо на основе рыночной стоимости.

Имущество предприятия, не используемое в основном производстве, может быть передано в аренду сторонним организациям. При этом необходимо соблюдать следующую технологию действий:

1 Определение перечня и стоимости имущества, сдаваемого в аренду.

Инвентаризация и оценка данного имущества проводится собственными силами предприятия или с привлечением независимого оценщика. Стоимость имущества может определяться как по балансу, так и с использованием других подходов к оценке (доходного, затратного, рыночного).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты и другие элементы имущественного комплекса (здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество предприятий, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования, за исключением тех видов имущества, сдача которого в аренду не допускается законодательством).

2 Определение оптимального размера арендных платежей. Арендная плата устанавливается на все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;

г) передача арендатором аренды обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

е) сочетание указанных форм или иные формы арендной платы.

З Разработка условий передачи арендованного имущества в пользование другому юридическому лицу. Условия аренды определяют порядок пользования арендным имуществом, его капитального и текущего ремонта, возможность и условия выкупа арендуемого имущества, наличие ограничений на использование данного имущества (сервитут, право залога и т. п.), порядок возврата арендного имущества арендодателю условия и порядок предоставления имущества арендаторам.

4 Разработка процедур согласования в органах государственной власти (при необходимости). Кроме уточнения законодательных норм, регулирующих определенные виды аренды от дельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) и определение порядка государственной регистрации договора аренды, необходимо выяснить, требуется ли согласование передачи части имущества предприятия в аренду другому хозяйствующему субъекту в антимонопольных органах. В силу Закона РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках” получение в пользование одним хозяйствующим субъектом основных производственных средств или нематериальных активов другого хозяйствующего субъекта, если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов хозяйствующего субъекта, отчуждающего имущество, возможно исключительно с согласия антимонопольного органа, если балансовая стоимость активов арендодателя превышает 100 тысяч минимальных размеров оплаты труда или если оно внесено в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенной продукции более 35%.

5 Разработка проекта договора об аренде. Согласно гражданскому законодательству, договор аренды должен содержать сведения о предмете договора аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору о сроке аренды; об условиях аренды; о размере и порядке взимания арендной платы; об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества; об ответственности арендатора за использование имущества с нарушением условий договора, за ухудшение имущества, за не внесение арендной платы и другие данные по соглашению сторон.

6 Ходатайство в антимонопольные органы в случаях, установленных законом.

7 Заключение договора аренды. Когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое аренды должен быть заключен в письменной форме. Независимо от срока аренды. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Договор аренды заключают уполномоченные представителя исполнительных органов реструктурируемого предприятия.

8 Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества (зданий и сооружений, предприятий и других имущественных комплексов). В случаях, предусмотренных за коном, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

9 Предоставление имущества арендатору. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, в состоянии, соответствующим условиям договора аренды. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.