Обязанности нанимателя.

1. Обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания.

Однако как мы обращали внимание, смысл эта фраза имеет только при том условии, что ударение будет делаться на «по назначению», потому что обязанности использовать жилое помещение законодательство не предъявляет. Те, кто выделяет это в качестве обязанности, обращает внимание на лишь те пределы использования, пределы реализации субъективного права, которые существуют у нанимателя.

2. Наниматель должен обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в исправном (надлежащем) состоянии.

В случае нарушения для коммерческого найма ст.687 ГК РФ устанавливает возможность расторжения договора по инициативе наймодателя.

Для социального найма ст.91 ЖК РФ предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения. Там есть целый ряд условий такого выселения, мы позже поговорим о них, когда будем рассматривать вопрос, связанный с прекращением ЖПО.

3. Наниматель обязан осуществлять текущий ремонт.

Вопрос о распределении ремонтов повторяет решение, предлагаемое для аренды: капитальный на наймодателе, текущий на нанимателе.

Небезынтересным будет обратиться к такому НПА как Типовой договор социального найма жилого помещения, где в п. «4е» содержится примерный перечень того, что относится к текущему ремонту. Конечно, это нормативное указание касается только социального найма, но поскольку текущий ремонт – он и в Африке текущий ремонт, и характер работ не зависит от жилого помещения разного ЖФ, поэтому этот перечень способен вызвать у нас дальше адекватное отношение к вопросу распределения соответствующих работ на текущий и капитальный ремонт, соответственно, отнесение их к обязанностям нанимателя или наймодателя.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Вот примерный перечень того, что отнесено к текущему ремонту. Все, что к текущему ремонту не относится, все будет относиться к ремонту капитальному и будет составлять содержание обязанности наймодателя.

4. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Что касается коммерческого найма, то здесь размер и порядок внесения платы устанавливается сторонами по их соглашению, и стороны абсолютно свободны в решении вопроса. Договорятся, что, условно говоря, авансом плата за все предстоящие 5 лет договора коммерческого найма должна быть внесена, значит, оно так и правильно, именно этот порядок является нормальным. Договорятся, что по истечении 5-летнего срока вся оплата должна быть внесена, значит, так правильно. Договорятся, что каждый четный день 1/15 от платы наниматель должен уплачивать, значит, так оно и правильно. В коммерческом найме этот вопрос и с т.з. определения размера, и с т.з. определения порядка уплаты разрешается сторонами по их усмотрению самостоятельно.

Напротив, применительно к найму социальному и найму специализированному, этот вопрос регламентируется нормативно, следовательно, никакой свободы усмотрения стороны в решении этого вопроса не имеют.

В регулировании вопроса о размере и порядке внесения платы ключевое значение имеют положения Раздела 7 ЖК РФ. ст.154 ЖК РФ устанавливает структуру платы, а ст.155 ЖК РФ устанавливает порядок ее внесения.

Ст.154 ЖК РФ - структура платы включает в себя 3 параметра:

- плата за пользование (плата за наем). Именно от нее малоимущие освобождались в социальном найме, о чем мы говорили выше.

- плата за содержание и ремонт жилого помещения;

- плата за коммунальные услуги.

Собственно, 3 составные части структуры платы. Закон здесь же, в ст.154 ЖК, дает очевидные выкладки с т.з. тех критериев, которые значимы при определении этой платы. Например, плата за наем определяется исходя из размера жилого помещения, уровня его благоустройства и качества жилого помещения, плата за коммунальные услуги, исходя из комплекса оказываемых услуг и т.д.

Вот, все соответствующие вопросы на нормативном уровне разрешены, и если законодатель не в силах установить абсолютную величину, то формулу, исходя из которой в каждом случае этот вопрос будет разрешаться, он в ст.154 ЖК РФ явно дает, равно как далее в ст.155 ЖК РФ устанавливаются правила, касающиеся порядка внесения этой платы. И получается, что эти вопросы разрешены нормативно и никакому соглашению сторон при решении соответствующего вопроса места нет.

Последствия нарушения данной обязанности.

Для коммерческого найма ст.687 ГК РФ говорит о том, что при невнесении более 6 месяцев, а при краткосрочном найме более 2 раз подряд, это является основанием для требования о расторжении договора по инициативе наймодателя. Что касается социального найма, то вопрос разрешен в ст.90 ЖК РФ, где указывается, что при невнесении соответствующей платы более 6 месяцев подряд без уважительных причин наниматель может быть выселен с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития.

Здесь необходимо обратить внимание на несколько моментов. Во-первых, очень часто в СМИ возникают различные спекуляции на сей счет и нам показывают, как бездушные судебные приставы-исполнители, просто фашисты, бедных граждан, попавших в затруднительное положение, из-за этого не имеющих возможность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги, выселяют. Иногда просто говорится, что выселяют, иногда говорят, что выселяют в общежитие.

На самом деле не так. Выселяют их не в общежитие. Поскольку они занимали по договору социального найма, выселяют их в другое жилое помещение фонда социального использования. Просто размер этого помещения, в которое гражданин выселяется, определяется по нормам общежития. Если раньше размер такого жилого помещения, которое они занимали, он определялся по нормам предоставления, это было 18 м² или 33 м², в зависимости от количества членов семьи, то теперь он выселяется в жилое помещение по нормам общежития – 6 м² жилой площади на человека. Поэтому выселяют их не на улицу.

Кроме того, спекуляции про бедных граждан, они абсолютно не имеют под собой основания, потому что в самой ст.90 ЖК РФ написано, что условием для выселения является невнесение этой платы без уважительных причин. Причем, повторяя некую логику, некий подход, который сформировался при применении прежнего законодательства, действовавшего до ЖК РФ, п.38 Постановления Пленума № 14 дает нам предельно расширительное истолкование категории уважительной причины.

Уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Это даже примерный перечень показывает, что в уважительные причины включаются даже те обстоятельства, применительно к которым поведение лица является поведением виновным. Это даже выходит за пределы вины.

Например, его за пьянку выгнали с работы, он теперь ввиду записи в трудовой книжке не может трудоустроиться, нам же ВС не поясняет, по какому основанию он уволен, а это тяжелое материальное положение в связи с утратой работы и невозможностью трудоустроиться, несмотря на предпринимаемые меры. Т.е. на самом деле дальше никто не пример решение о выселении, поэтому все это крайняя степень спекуляции. Т.е. это более, чем лояльно понимая категория уважительных причин, показывает, что выселение по данному основанию является не просто крайней формой реагирования, но формой, которая реализуется на практике очень редко. Это уж если суд выносит такое решение, то можно быть предрасположенным к уверенности, что там нет этих уважительных причин. Никаких там несовершеннолетних детей, в связи с этим невозможность оплатить коммунальные услуги и проч. Поэтому все это является спекуляциями.

Кроме того, с одной стороны, можно понять суды, это СОЮ, они у нас имели раньше название «народные», потому что они за народ. Поэтому они крайне редко принимают такие меры. Мы должны понимать, что это отношение не стоит воспринимать как абсолютный жупел, как единственно возможное благо, потому что за счет этих, дальше очередь стоит в 35 лет. Да, давайте их защищать дальше, давайте не выселять их с предоставлением жилых помещений по нормам общежитий (таких помещений больше). Давайте их защищать, но мы должны понимать, что это делается за счет лиц, которые вообще ни в чем не виноваты, и вообще ни к чему не причастны. А.А. кажется, что в некоторых вопросах можно было бы подходить к решению вопроса жестче. Но это вопрос политики.