4. Содержание жилищного правоотношения.

Содержание ЖПО сводится у нас к содержанию договора найма жилого помещения. При этом опять, у нас 3 разновидности договора найма, поэтому мы будем следующим образом к вопросу приступать: мы будем давать характеристику в целом, отдельно оговаривая те особенности и те специфические черты, которые характерны в рамках данного аспекта содержания для той или иной разновидности договора найма.

Обязанности наймодателя.

Ввиду того, что во всех трех ипостасях договор найма жилого помещения является договором консенсуальным, первая из обязанностей наймодателя состоит в следующем.

1. Наймодатель обязан передать жилое помещение.

Соответствующее передаваемое жилое помещение должно быть свободным юридически и фактически, ст.65 ЖК РФ говорит о том, что помещение должно быть свободным от прав 3-х лиц. Но, кроме того, очевидно, что данное жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.

При этом решение вопроса о том, пригодно это помещение для постоянного проживания или нет, т.е. надлежащим образом исполнена соответствующая обязанность или ненадлежащим, решается в зависимости от выполнения нормативных требований, большинство из которых зафиксировано в Постановлении Правительства №47. Если этим требованиям по размеру, высоте, уровню инсоляции, расположению, вентиляции и прочим параметрам жилое помещение соответствует, то тогда обязанность предоставить жилое помещение выполнено надлежащим образом.

Если не соответствует, это значит, что жилое помещение не пригодно для постоянного проживания, и обязанность наймодателя не исполнена или исполнена ненадлежащим образом.

Последствия нарушения:

Для коммерческого найма ст.687 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора.

Для социального и специализированного найма ст.85 ЖК РФ предусматривает выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

2. Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Опять, в найме жилья ремонт дифференцируется на 2 группы:

• текущий

• капитальный.

Вопрос о распределении этих ремонтов схож с решением этого вопроса для аренды. Здесь по-прежнему капитальный ремонт, обязанность его проведения (а капитальный ремонт сопряжен с восстановлением конструкций или составных частей, узлов и деталей имущества) возложена на наймодателя.

Причем, для коммерческого найма ст. 681 ГК РФ предусматривает данное решение в качестве диспозитивной нормы, т.е. стороны своим соглашением могут решить иначе.

В то время как для социального найма ст.65 ЖК РФ устанавливает данное правило в качестве императивной нормы. Кстати, ввиду прямой отсылки в ст.100 ЖК РФ, эти правила действуют и для найма социализированного.

Получается, что обязанность проведения капитального ремонта возложена во всех случаях на наймодателя, но если для коммерческого найма – это общее правило, то для социального и специализированного найма – это единственный вариант, который не может быть изменен соглашением сторон.

Последствия нарушения данной обязанности.

п.2 ст. 66 ЖК РФ в качестве таких последствий указывает на право нанимателя по своему выбору требовать:

• уменьшения платы

• возмещения собственных расходов

• возмещение убытков.

Тут надо учесть, что это первый опыт фиксации в нашем законодательстве на нормативном уровне последствий нарушения обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта. А первый опыт, первый блин у нас всегда должен быть по традиции, чтобы было, где самосовершенствоваться, комом. Поэтому смеяться над этой нормы грешно. Но нельзя не отметить, что указание возмещения убытков в качестве альтернативного варианта, оно абсолютно некорректно, на самом деле возмещение убытков может использоваться не только как альтернатива, но и кумулятивно к иным способам защиты.

3. Наймодатель обязан предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома.

П.2 ст.676 ГК РФ данную обязанность прямо закрепляет.