Договор социального найма.

Относительно социального найма в регулировании соответствующих отношений принимает участие ГК, а также ЖК и НПА, изданные в его развитие. Причем, преимущество будут иметь положения ЖК.

Легальную дефиницию договора социального найма мы можем обнаружить в п.1 ст.60 ЖК РФ. Договорсоциального найма - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Вот такая легальная дефиниция, она незамысловатая, она повторяет логику легального определения ст.671 ГК РФ. Уже в этой легальной дефиниции мы видим особенности, характерные для соответствующего договора.

Особенности

• субъектного состава. Поскольку у нас договор найма, стороны – это наймодатель и наниматель.

Что касается фигуры наймодателя, то мы на уровне легальной дефиниции видим обязательную предпосылку в виде наличия титула, закон говорит: наймодатель – собственник или управомоченное им лицо. Причем, если в коммерческом найме это мог быть собственник любой формы собственности, следовательно, любой субъект гражданского оборота, то здесь мы можем увидеть, что наймодателем в договоре социального найма может быть только публично-правовой субъект, потому что договор социального найма заключается в отношении ЖФ социального использования, а ЖФ социального использования – это составная часть государственного или муниципального ЖФ. Т.е. только публично-правовой субъект может быть наймодаталем, что вполне логично, потому что, собственно, название этого договора как социального найма не случайно, само использование этой конструкции является реализацией социальной функции государства. А кроме как государство и публично-правовые образования, никто социальные функции у нас не несет, никакой обязанности ни на ком нет, поэтому ограничение фигуры наймодателя только публично-правовым субъектом вполне оправдано.

Что касается фигуры нанимателя, то здесь тоже все очень сложно. Далеко не всякий субъект может быть нанимателем.

Во-первых, п.1 ст.60 ЖК РФ в легальной дефиниции – капитан очевидность, подчеркивает понятное, кто может быть? Гражданин.

Если в коммерческом найме у нас нанимателем мог быть абсолютно любой гражданин, никаких дальше условий участия в соответствующем договоре закон не выдвигал, и сущностно и принципиально выдвигать не мог, то в социальном найме далеко не всякий гражданин может быть нанимателем.

Для того чтобы выступать в качестве нанимателя этот гражданин должен соответствовать ряду предпосылок.

1. Соответствующий гражданин должен быть нуждающимся в жилье.

Нуждаемость как категория раскрывается в ст.51 ЖК РФ. Исходя из этой статьи, к нуждающимся у нас относятся:

• лица, обеспеченные жильем менее учетной нормы

• закон может предусматривать иные, независимо от обеспеченности жильем, категории нуждающихся.

Например, лица, которые проживают в жилых помещениях наряду с больными хроническими формами серьезных заболеваний, перечень которых установлен Постановлением Правительства, вне зависимости от приходящихся на них жилья они относятся к категории нуждающихся. Но исходно важнейшим параметром с т.з. нуждаемости, если девиации отмести, является именно обеспеченность жильем.

Вопрос обеспеченности жильем – это обеспеченность менее учетной нормы.

Учетная норма определяется НПА ОМС, а в городах федерального значения – НПА субъекта РФ. Получается, что применительно к СПб для определения вопроса о нуждаемости, для определения вопроса об учётной норме, мы должны обращаться к законодательству СПб, к Закону 407-65. В п.3 этого закона предусмотрена учетная норма, обеспеченность ниже которой означает, что гражданин нуждается в жилье и может стать нанимателем по договору найма.

Для общей эрудиции, в СПб соответствующая учетная норма составляет 9 м² общей площади в отдельных квартирах и домах, или 15 м² общей площади для проживающих в коммунальных квартирах на одного человека. Если гражданин обеспечен жильем ниже соответствующей учетной нормы, он относится к категории нуждающихся. Если в двухкомнатной квартире площадью 40 м² проживает 5 человек, то эта предпосылка будет выполняться: гражданин обеспечен жилым помещением менее учетной нормы, следовательно, он является нуждающимся.

Но есть еще девиантные категории, которые признаются нуждающимися, вне зависимости от приходящегося на них метража, например, если они живут в одном помещении с больными хроническими формами тяжелых заболеваний, то даже если в 200 метрах они живут, они уже являются нуждающимися.

Итак, для того чтобы быть стороной по договору социального найма, гражданин должен быть нуждающимся, но это не единственная необходимая предпосылка.

Помимо того, что он должен быть нуждающимся, он еще дополнительно должен быть малоимущим.

Отнесение гражданина к категории малоимущих происходит, исходя из двух критериев:

• исходя из дохода, приходящегося на каждого члена семьи;

• исходя из стоимости имущества, находящегося в собственности члена семьи.

Наполнение содержанием двух этих критериев происходит на уровне НПА ОМС или соответственно НПА СРФ. Но всегда используется 2 критерия. Для СПб критерии зафиксированы в ст.2 Закона 407-65. Опять для общей эрудиции. Для того чтобы быть признанным малоимущим, доход, приходящейся на каждого члена семьи должен не превышать двукратной величины прожиточного минимума на душу населения в СПб, а мы говорили, что это порядка 7800, двукратной величины, т.е. 7800*2 = 15600, доход должен быть менее 15600 + стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи должна быть менее 10-кратной среднерыночной стоимости м² общей площади жилья в СПб. Примерно порядок цифр тоже мы предполагаем.

Мы должны учитывать, что с т.з. стоимости имущества принимается во внимание только имущество, подлежащее налогообложению. Получается, что это у нас только лишь объекты недвижимости и ТС. Все они в галде [золотая цепь-от слова «goldа»] ходят, на золоте едят, но доход меньше 15 600, и земельных участков и ТС на сумму 10-кратной величины (где-то 400 000), меньше 400 000 имущества, находящегося в собственности членов семьи, эти граждане соответствуют с т.з. Закона СПб критерию малоимущности. При выполнении предпосылки нуждаемости, они могут стать участником договора социального найма.

Гражданин, который является нуждающимся и является малоимущим, т.е. необходимо и первое, и второе.

Правда, ЖК говорит о том, что законом РФ или законом субъекта РФ может быть предусмотрено признание нуждающимся иных, кроме малоимущих лиц, например, в ст.1 Закона СПб – многодетные семьи, ветераны ВОВ и ряд иных категорий. Но если исходить из общей посылки, гражданин, который является нуждающимся (т.е. по общему правилу обеспечен менее учетной нормы), и одновременно является малоимущим. И этого еще недостаточно.

Гражданин для того чтобы претендовать на статус нанимателя в договоре социального найма должен быть официально признан в подлобном качестве, т.е. поставлен на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях.

Дальше, должна подойти очередь его, либо иметься основания для внеочередного предоставления. Т.е. нуждающийся, малоимущий подал документы, признан официально в подобном качестве, поставлен на очередь, прошло 35 лет. Очередь с СПб примерно составляет 35 лет. Это не от того, что нашего государство асоциальное, это от того, что люди у нас жадные. У нас какое отношение к государству? Государство – это тот, кто нас в течение всей жизни нагибает, ведет по-свински с нами, поэтому мы к нему будем относиться также и возможность что-то от государства получить нельзя упустить. Потому что со врагами только так. Поэтому % 50 из этой очереди, которая растянулась на 35 лет, составляют лица, которые уже давно ни в каком социальном вспомоществовании не нуждаются, но они из принципа будут стоять в очереди, они уже давно имеют дворцы в Ницце, но из принципа будут стоять в очереди, чтобы от этого государства хоть что-то получить, они же не зря мучились и страдали 35, значит, они имеют право на вознаграждение.

К сожалению, когда вводился в действие ЖК РФ, а там более жесткие сейчас критерии постановки на учет о сравнению с теми, которые существовали ранее. Раньше, например, не было условия малоимущности, только нуждаемости, сейчас появилось, но государство не решилось на то, чтобы почистить очередь, исходя из новых критериев. Потому что это грозило бы социальным взрывом. Как так? Люди бы вышли на площадь и начали бы рвать на себе рубашки: «Я 20 лет стоял в этой очереди, а меня, Ветерана Холкин-Гола, вот так вот». Не хватило смелости, а может быть мудрость восторжествовала, но Павлов думает, все-таки смелости не хватило. Поэтому эту очередь не почистить. Поэтому 50% тех, кто там стоят, они не нуждаются. А за счет этого происходит иная величина. Поскольку очередь отягощена лицами, которые там не должны стоять, но как-то туда попали, получается, что лица, которые нуждаются в социальном вспомоществовании, они будут ждать 35 лет. Половина будет ждать только потому, чтобы от этого государства что-то получить, а половина потому, что они в очереди стоят. В итоге, конечно, конструкция социального найма жилого помещения превращается в миф.

Это ж какой степенью выживаемости надо обладать, чтобы 35 лет поддерживать себя в этом тонусе (малоимущих и нуждающихся) и терпеть, и ждать. На самом деле, если бы государство решилось на то, чтобы это почистить, институт мог бы заработать и начать выполнять социальную функцию, но до тех пор пока не решится, так оно и будет. С учетом того, что жилья вводится не так иного, объемы, которые достаются публично-правовым образованиям, следовательно, распределяются между нуждающимися, не так велики, продолжительность это очереди буден расти.

В этом, может быть, ничего плохого нет. Раз наш человек живет не благодаря, а вопреки, то это увеличит продолжительность жизни очевидно. Он из принципа будет жить до тех пор, пока не подойдет его очередь. И не дай бог, что же за лохом надо быть, просто там (†) засмеют потом, после смерти. Поэтому наш народ живет только для того чтобы от этого государства чего-то получить, поэтому и очередь 35 лет.

• Итак, гражданин, нуждающийся, малоимущий, официально признан в установленном качестве, т.е. поставлен на очередь, подошла очередь или имеются основания для внеочередного предоставления, соответствующее решение о предоставлении.

Совокупность всех предпосылок дает возможность гражданину стать нанимателем по договору социального найма.

Кстати, есть еще одно обстоятельство, которое будет эту очередь увеличивать дальше, до морковкина заговенья. Пока приватизацию не закроют социального жилья, это тоже будет продолжаться. Потому что если закрыть приватизацию, смысла стоять на этой очереди не будет никакого. Зачем? Если у тебя в Ницце есть дом. Получишь ты по социальному найму, ты ее использовать хозяйственно сам не сможешь, перевести в собственность и хозяйственно использовать не будешь способен, ты сам в очереди не будешь стоять. Но еще одного социального взрыва опасаются, потому что КС уже дважды собирался и сказал: как же так? Это же нечестно, граждане стояли тогда, когда еще имелась возможность приватизации, а сейчас изменение законодательства приводит к лишению этой возможности. Но тут справедливость двоякая. До тех пор, пока будет существовать приватизация, решение вопроса, решение социальной функции окажется принципиально невозможно, почему? Потому то за счет приватизации уменьшается количество ЖФ социального использования, следовательно, обеспечивать дальше стоящих и нуждающихся оказывается принципиально невозможно. В итоге получается, что проблемы одних решаются за счет проблем других. Но поскольку все себя мнят в роли первых, т.е. мы сейчас доживем, достоим, то, что сейчас недоедать будем – не страшно, мы доживем, а вот тогда тут же приватизируем, и можно будет спокойно помереть или сдать в наем и поехать на Гоа. Покуда эта приватизация будет продолжаться, вопрос с социальным наймом не заработает вообще.

Особенности социального найма.

Право на жилое помещение в данном случае возникает на основании сложного юридического состава, включающего в себя решение о предоставлении жилого помещения и договора социального найма. При этом п.1 ст. 63 ЖК РФ говорит о том, что договор социального найма должен быть совершен в письменнойформе. Однако никаких специальных указаний на последствия нарушения данной формы на ст.63, ни иные статьи ЖК РФ не содержат, из чего мы делаем вывод, что форма не рассматривается в качестве конститутивного элемента данного договора.

• Предмет

Если в коммерческом найме мы вынуждены были констатировать, что предметом коммерческого найма могут быть любые жилые помещения, никаких ограничений ни с т.з. расположения, ни с т.з. площади для коммерческого найма закон не выдвигает, то в социальном найме дело обстоит иначе.

Предмет договора также нормируется. Говоря об объекте социального найма, ст.62 ЖК РФ указывает на то, что это может быть жилое помещение, причем, оно должно по своему размеру быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления устанавливается для СПб тем же Законом 407-65, в ст.5 эта норма указана следующим образом: 18 м² на одного члена семьи для семьи, состоящей из двух или более человек, либо 33 м³ для одиноко проживающего гражданина.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, не может быть менее нормы предоставления.

Более оно быть может, потому что строительство – это творческая профессия. Во-первых, меняющиеся нормативы, вряд ли кто-то на них реагирует и строит однокомнатные квартиры именно 33 м² для заселения одиноко проживающих. Кроме того, творческая профессия. Можно запланировать одно, а по факту будет другое. Одна из преподавательниц кафедры ГП ЮФ столкнулась с ситуацией, когда она по договору КП покупала квартиру. Она сначала заказывала, приобретала одну квартиру, а когда ей построили, она оказалась на 10 м² больше, но ситуации, когда квартиры оказываются на 10 м² меньше, тоже нам достаточно хорошо известны.

Больше может быть, единственное, что ст.58 ЖК РФ устанавливает здесь максимальный объем излишков, в допустимых пределах этих излишков такое предоставление возможно. Самое главное значение нормы предоставления состоит в том, что менее указанных параметров соответствующее жилое помещение быть не может.

Кроме того, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма должно соответствовать норме предоставления, это жилое помещение должно находиться в границах данного населенного пункта и должно быть благоустроенным.

Но с последней величиной все не так просто. К сожалению, на уровне нормативного регулирования этот параметр благоустроенности жилого помещения, предоставляемого по социальному найму, почему-то не указан. С учетом того, что благоустроенность как требование предъявляется для специализированного жилья, а по самой сути в специализированном найме жилье хуже, чем в социальном найме. Раз это для меньшего выдвигается такой параметр, значит, это для большего оно также обязательно.

Благоустроенность – обеспеченность коммунальными удобствами. Горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, газификация, канализация, телефонизация и проч. Благоустроенность определяется для данного населённого пункта, применительно к условиям данного населенного пункта, в котором это жилое помещение предоставляется, оно должно быть благоустроенным.

Условно говоря, если в данном населенном пункте в большинстве домов ЖФ социального использования централизованное горячее и холодное водоснабжение существует, значит, и предоставляемое жилое помещение только тогда будет считаться благоустроенным, т.е. надлежащим, если оно соответствует параметра централизованного водоснабжения.

И наоборот, если для большинства жилых помещений данного населенного пункта формат удобства: туалет через 2 квартала, то отсутствие в предоставляемом жилом помещении соответствующего параметра ни коим образом не значимо с т.з. характеристики его как благоустроенного и неблагоустроенного. Т.е. это все оценочная категория, оценочная с т.з. большинства жилых помещений данного населенного пункта. Причем, большинства жилых помещений, входящих в соответствующий жилищный фонд социального использования.

• Бессрочный договор

Еще одна особенность договора социального найма состоит в том, что этот договор заключается как договор бессрочный. П.2 ст.60 ЖК РФ прямо подчеркивает, что договор социального найма заключается без установления срока. Что вполне логично, потому что если цель заключения этого договора – выполнение социальной функции государства, то, наверное, эту социальную функцию государство должно нести до конца.

Конечно, можно было бы себе помыслить формат, при котором данный договор существовал бы только пока субъекты, проживающие в данном жилом помещении, нуждаются в этом социальном вспомоществовании государства, такой формат можно было бы помыслить, но в ситуации, когда у нас очередь – 35 лет, этот формат выглядел бы сущим издевательством.

Представим, они стояли 35 лет, радостные, все эти 35 лет была малоимущими, нуждающимися. Наконец, решение о предоставлении, заключен с ними договор социального найма, и все, жизнь повернулась лицом к ним: мужа на работе повысили, оклад, не 15 600 на каждого члена семьи, а 15 700. И если представить, что после этого приходит жилищный инспектор, проверяя, говорит: «Все, собирайте вещи, до свидания». Беда не приходит одна: мужу уменьшили зарплату до 15 500 и опять 35 лет на очередь. Это выглядело бы форменным издевательством, поэтому в этой ситуации бессрочность договора является логичным решением в формате выполнения социальной функции в рамках договора социального найма.

Договор социального наймаявляетсявозмездным, но в силу п.9 ст.156 ЖК РФ, малоимущие могут освобождаться от платы за наем.

Это указание надо диалектически понимать. Дело в том, что формат платы за жилье, который зафиксирован на уровне ЖК, включает плату за наем только как составную часть, не ограничиваясь ей. Поэтому освобождение малоимущих от платы за наем означает, что они не три части платы за жилье вносят, а только две. Следовательно, договор, даже при освобождении их от платы за наем, договор не перестает быть возмездным. Поэтому он возмездный всегда.