3. Основания возникновения жилищных правоотношений.

Здесь, поскольку этот и все последующие вопросы у нас заточены под использование категории ЖПО, мы должны договориться о том, что будет пониматься под этой категорией, чтобы адекватно в дальнейшем вести диалог. Здесь мы будем использовать те методологические наработки, которыми в данном вопросе богата отечественная доктрина.

В отечественной доктрине является общепризнанным, потребность человека в жилье может удовлетворяться самыми разными способами.

Потребность в жилье может удовлетворяться за счет использования потребительских свойств жилого помещения, находящегося в собственности человека. Т.е. он удовлетворяет жилищную потребность за счет использования своего жилого помещения. Это с одной стороны. А возможен вариант удовлетворения жилищной потребности за счет использования чужого жилого помещения. В первом случае никакого особого ЖПО не возникает, а пользование жилым помещением опосредуется правоотношением собственности. ПС и его содержания вполне достаточно, чтобы нормировать пользование. Здесь удвоение категорий ни к чему не приведет. И раз в первом случае пользование происходит за счет правоотношения собственности, никакого ЖПО не возникает. Напротив, во втором случае, когда речь идет о владении, пользовании и ограниченном распоряжении чужим жилым помещением, то здесь возникает ЖПО, опосредующее владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение. Именно последняя ситуация будет предметом дальнейшего рассмотрения, потому что особенности использования собственного жилья, особости реализации ПС на жилое помещение методологически входит в курс Общей части.

Мы сосредоточимся только на владении, пользовании и ограниченном распоряжении чужим жилым помещением. Это будем понимать под ЖПО и правовой формой, опосредующей ЖПО, является конструкция договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения представляет собой самостоятельней договорный тип. Уже помещение правил, относящихся к найму жилого помещения, в отдельную Главу 35, эту самостоятельность показывает. И то, что на практике очень часто договоры по поводу использования жилых помещений называются арендой, ничего не меняет. Арендой она называются от недомыслия. Но как бы они не назывались, к таким договорам будет подлежать применению не Глава 34 об аренде, а Глава 35 о найме жилого помещения.

Конструкция договора найма являет собой самостоятельный договорный тип, и с позиций современного российского законодательства включает в себя три разновидности:

1. договор социального найма (приоритет имеют положения ЖК РФ);

2. договор специализированного найма (приоритет имеют положения ЖК РФ);

3. договор коммерческого найма (на уровне закона не имеет специального названия, просто называется «договор найма», но и в доктрине, и в судебной практике достаточно устойчивым является данное обозначение).

Если вспомнить ту цитату из Постановления Пленума №14, то там ВС прямо называет этот договор коммерческим наймом. Это не законодательный термин, но он прочно устоялся, и его использование логически оправдано, потому что если мы одну из разновидностей будем назвать социальным, вторую – специализированным, а третью просто наймом, мы не поймем, речь идет о виде или роде. Поэтому использование именно этого словосочетания («коммерческий найм») будет нами осуществляться, тем более что эта терминология прочно вошла и догматически, и эффективно используется в практике.

А дальше все достаточно просто. Раз мы сказали, что ЖПО опосредуется договором найма жилого помещения, то в вопросе об основаниях ЖПО, нам надо анализировать специфику договора найма, особенности, которые присущи той или иной его разновидности. Поскольку у нас практически нет совпадающего регулирования, наша задача будет состоять в том, чтобы последовательно рассмотреть и проанализировать особенности, которые характерны для понятия и элементов каждой из трех разновидностей договора найма.