6. Прекращение жилищных правоотношений.

Вопрос о прекращении ЖПО будет включать и вопрос о специфике прекращения договора найма. При этом мы должны договориться, что регулирование вопросов прекращения договора найма для его отдельных разновидностей осуществляется абсолютно автономно, имеет в основе своей совершенно различные принципы, поэтому объединение всего этого в едином вопросе является искусственным. Никаких общих начал в регулировании соответствующих вопросов действующее законодательство не содержит и не предполагает.

Прекращение договора коммерческого найма.

Регулирование вопроса изложено в ст.687 ГК РФ

• Три возможных формата прекращения:

1. Договор коммерческого найма может быть прекращен по инициативе нанимателя.

П.1 ст.687 ГК РФ прямо говорит о том, что наниматель с согласия всех проживающих с ним граждан вправе в любое время отказаться от договора коммерческого найма. Собственно, получается, что здесь формой прекращения договорных отношений выступает односторонний отказ, т.е. прекращение внеюрисдикционное.

Этот односторонний отказ интересно сравнить с иными форматами прекращения договора коммерческого найма, потому что чуть дальше мы увидим, что в том случае, когда инициатором прекращения договорных отношений в рамках коммерческого найма выступает наймодатель, то формой прекращения всегда является прекращение юрисдкикционное. П.1 ст.687 ГК РФ выступает некой льготой для нанимателя, льготой, предопределенной необходимостью особой защитой этого субъекта. Собственно, сама конструкция договора коммерческого найма во всех ее проявлениях предполагает определенный льготно-правовой режим для слабейшей стороны – для нанимателя, и ст.687 ГК РФ в вопросе прекращения не является исключением.

Итак, посредством одностороннего отказа здесь возможно прекращение. Единственно, что, заботясь об интересах наймодателя, законодатель устанавливает обязательное предупреждение, причем, речь идет о письменном предупреждении, а срок этого предупреждения (это обстоятельство вызывает недоумение) определён в качестве абсолютной величины: предупреждение за 3 месяца.

Возникает закономерный вопрос: почему именно за 3 месяца? Почему в других договорных конструкциях, в которых предполагается подобный формат прекращения договорных отношений, например, в той же аренде, нормы изложены иным образом. Там говорится: «не менее чем», а здесь речь идет об абсолютной величине и складывается впечатление, что норма императивная и не может быть изменена соглашением сторон ни в какую стороны: ни в сторону уменьшения, ни в сторону увеличения. Благо, что сегодняшний подход, на котором настаивает ВАС РФ в ПП №14 О свободе договора, не позволит нам истолковать правила ст.687 ГК РФ как императивную норму, но все предпосылки для этого законодатель создает, и объяснений для подобного регулирования нет никаких. Т.е. если интерес наймодателя не нарушается предупреждением за 2 недели, то в чем сермяжная правда требовать именно трехмесячного предупреждения? Поэтому думается, что раз норма установлена в целях охраны интересов более сильной стороны в соответствующем договоре, с учетом телеологического толкования, это правило может быть изменено соглашением сторон.

Итак, это был формат прекращения договора коммерческого найма по инициативе нанимателя, здесь формой такого прекращения выступает внеюрисдикционное прекращение посредством одностороннего отказа.