5. Изменение жилищных правоотношений.

Законодатель возводит в принцип идею стабильности ЖПО, и изменение ЖПО является исключением из этого принципа. Соответственно, такое изменение возможно только в формах и по основаниям, которые предусмотрены ЖК РФ. Причем, изменения ЖПО могут коснуться самых разных его элементов, мы определенным образом все возможные форматы изменения ЖПО систематизируем.

1. Изменения жпо возможно посредством изменения субъектного состава.

Здесь первый из возможных форматов изменения ЖПО вследствие изменения субъектного состава – это вселение в жилое помещение членов семьи нанимателя, это в терминологии ЖК РФ. В терминологии ГК РФ: граждан, постоянно проживающих, но сути это не меняет, речь идет об одной и той же форме изменений. Поэтому когда мы будем говорить: «члены семьи нанимателя», мы будем иметь в виду и граждан, постоянно проживающих.

Итак, основная конструкция - вселение в жилое помещение граждан, постоянно проживающих.

Подобная форма изменения допустима для любого договора найма жилого помещения. Она допустима для коммерческого найма и регламентируется предписаниями ст.679 ГК РФ, она допустима для социального найма и регламентируется предписаниями ст.70 ЖК РФ, допустима она и для найма специализированного найма. При этом никакой особой регламентации для специализированного найма нет, п.5 ст.100 ЖК РФ говорит о том, что вселение членов семьи нанимателя в специализированном найме должно происходить по тем же правилам, что и в найме социальном. Т.е. отсылает нас по сути дела к правилам

ст.70 ЖК РФ, за одним исключением: вселение членов семьи в служебное жилое помещение должно происходить по правилам, установленным для вселения членов семьи собственника.

Итак, каким же образом подобное изменение может происходить? Регулирование соответствующих вопросов: вселение членов семьи в коммерческом, с одной стороны, и в социальном, и в большинстве случаев в специализированном найме, с другой стороны, несколько отличается между собой.

ЖК РФ градирует всех лиц, которые могут быть вселены в качестве членов семьи, на 3 группы:

1. Супруг, родители и дети.

Для их вселения в качестве членов семьи не требуется дополнительных условий, само по себе состояние родства или отношения брака уже достаточно для приобретения статуса членов семьи. Никаких дополнительных предпосылок для приобретения этими лицами статуса члена семьи не требуется.

Соответственно, наниматель женился, только его жена переступила порог с его согласия, т.е. вселена в установленном порядке, он изъявил волю, чтобы она пришла, а чтобы было понятно, что она пришла жить, она с тапочками, зубной пастой и паспортом пришла. Это набор, обозначающий постоянство проживания. Она приобрела статус члена семьи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

1. это другие родственники или нетрудоспособные иждивенцы.

П.25 ПП №14 разъясняет нам, что под другими родственниками понимаются любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи. Если теща приехала, она к этой группе относится, даже если она трудоспособная, потому что она родственник члена семьи – жены. Любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи, причем, независимо от степени родства.

Что касается категории «нетрудоспособные иждивенцы», то здесь ВС прямо указывает, что соответствующие понятия «нетрудоспособность» и «иждивение» должны пониматься в соответствии со ст.9 Закона о трудовых пенсиях. Собственно, если несколько упростить, то нетрудоспособные:

• Несовершеннолетние

• пенсионеры по старости

• инвалиды всех 3 категорий,

Иждивенцы – лица, которые получают постоянное вспомоществование, являющееся для них основным или единственным источником дохода.

Собственно, эти другие родственники или нетрудоспособные иждивенцы составляют 2 группу, которая может быть вселена в качестве членов семьи. Однако для этой 2 группы законодатель устанавливает уже дополнительные условия.Условием их вселения в качестве членов семьи и приобретение статуса члена семьи является ведение общего хозяйства.В том же п.25 ПП №14 разъясняется:

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Если указанные лица ведут с нанимателем общее хозяйство, то они являются членами семьи. Здесь мы должны сделать очевидную пометку. Семья в жилищно-правовом смысле слова намного шире, чем категория семьи в семейно-правовом смысле слова.

Получается, что если жену с тапочками и зубной пастой, и паспортом допустили, она стала членом семьи нанимателя, потом говорит: «Милый, а ты не против, если к нам придет мама?». Не гоже семейную жизнь начинать с конфликта, поэтому милый соглашается. Ейная мама с тапочками, зубной пастой и паспортом пересекает порог, как только она пожарила картошку, вынесла ведро или сказала: «Возьмите, тут на продукты, общий стол 10 р.», она член семьи нанимателя автоматически, потому что она относится ко 2 группе – другие родственники, и выполнены условия ведения общего хозяйства. Поскольку она вселена в установленном порядке, а вселение в установленном порядке не зависит от регистрации по месту жительства, потому что регистрация – это акт исключительно АП направленности, мы должны понимать, что наличие регистрации ничего к ЖПО не прибавляет, равно как и отсутствие регистрации ничего в ЖПО не убавляет. Поэтому как только она пожарила картошку, она стала членом семьи нанимателя, с вытекающими отсюда последствиями, т.е. приобрела равный с нанимателем круг прав в отношении данного жилого помещения.

3. это иные лица.

Иные, в смысле те, которые не входят в первые две. Применительно к иным лицам, ЖК указывает, что эти иные лица могут быть признаны членами семьи в судебном порядке, но условий, необходимых для соответствующего решения суда, ЖК не выдвигает. Благо, что эти условия восполняются разъяснениями ВС в п.25 ПП №14. ВС для решения вопроса о признании в судебном порядке иных лиц членами семьи нанимателя рекомендует выяснять следующие обстоятельства:

были ли они вселены в качестве членов семьи, делили общее хозяйство, какова продолжительность их проживания, имеют ли они право на другое жилое помещение и иные заслуживающие внимание обстоятельства.

Т.е. если мы избежали женитьбы, но с тапочками, паспортом и пастой на порог ее пустили, они не попала в 1 группу, она попала в 3 группу, и она может быть признана членом семьи нанимателя, с учетом всех обстоятельств. С учетом того, какова направленность воли, было ли вселение в установленном порядке, а для вселения в установленном порядке только волеизъявление, направленное на предоставление данного жилого помещения в качестве постоянного места жительства и ее восприятие, вела ли она общее хозяйство, т.е. если супруга просто перешла порог и ей можно не жарить картошку, она автоматически член семьи, то эта барышня из 3 очереди должна будет пожарить картошку, вынести мусор, протереть пыль, сходить за продуктами и т.д. И соответствующий статус может быть приобретен только в судебном порядке.

Согласно ЖК РФ для социального найма трехчленная градация потенциально возможных членов семьи с установлением условий приобретения статуса отдельных для каждой из этих групп.

Что касается ГК РФ, то здесь никакого перечня нет, соответственно, любые лица могут быть вселены в качестве граждан, постоянно проживающих. Нет перечня, и закон не выдвигает никаких особых условий для приобретения соответствующего статуса.

Далее, одного лишь попадания в этот перечень, наличествующий в ЖК с соблюдением ряда условий, или специально отсутствующий и включающий в себя всех в ГК, для возникновения статуса члена семьи недостаточно, требуется соблюдение еще ряда условий.

Согласно ЖК РФ, для вселения супруга, родителей и детей, т.е. лиц, относящихся к 1 группе, требуется письменное согласие всех совершеннолетних членовсемьи. При этом, как разъясняет п.26 ПП, не имеет значения то, что в результате вселения указанных лиц обеспеченность жилым помещением составит менее учетной нормы.

Что касается двух других групп, то помимо согласия всех совершеннолетних членов семьи, требуется также согласие наймодателя, который может запретить вселение, если в результате такого будет нарушена учетная норма.

Исключением из указанных выше правил является вселение несовершеннолетних детей, причём, как говорит п.26 ПП №14, – любых несовершеннолетних детей, не только нанимателя. Для вселения несовершеннолетних детей ничьего согласия не требуется. Опять мы видим, что в ЖК для приобретения статуса установлена градация в зависимости от соответствующей категории: для одних требуется только согласие членов семьи, для других требуется и согласие членов семьи, и согласие наймодателя.

Что касается ГК РФ, то там всегда требуется два согласия: и наймодателя, и лиц, совместно проживающих, а также обязательное условие в виде соблюдения общей нормы площади на человека. Однако исключением является вселение несовершеннолетних детей, где ни первого, ни второго (ни наличия согласия, ни соблюдения нормы) не требуется. Это условия, которые необходимы для возникновения соответствующего статуса члена семьи нанимателя или, как говорит ГК РФ, гражданина, постоянно проживающего.

Чем этот статус так примечателен? Дело в том, что член семьи нанимателя, равно как и гражданин, постоянно проживающий, имеет равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Например, п.24 ПП №14 в огромном абзаце перечисляет, что это за права, которые равным образом принадлежат и нанимателю, и членам его семьи. Члены семьи имеют равные права по пользованию жилым помещением, а дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по всем обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Получается, что в социальном найме де факто статус нанимателя и статус члена семьи нанимателя абсолютно идентичен, и само по себе звание нанимателя номинально. Ничего не изменяется от того, кто ты: наниматель или член семьи. Твое правовое положение и с т.з. прав, и с т.з. обязанностей тождественно.

А в коммерческом найме все обстоит иначе. Потому что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права, но обязанностей по общему правилу не несут. Т.е. обязанным перед наймодателем в коммерческом найме остается только наниматель, он как бы закрывает своей фигурой всех проживающих с ним граждан от возможных требований со стороны наймодателя. Единственное, что п.4 ст.677 ГК РФ предусматривает, что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности.

Т.е. по общему правилу они никакой ответственности по обязательствам из коммерческого найма не несут, но могут их на себя принять, заключив между собой договор, и известив наймодателя.

На самом деле эта норма п.4 ст.677 ГК РФ, она интересна по той причине, что это единственное упоминание в нашем законодательстве хорошо известного юридического феномена, а именно: договора о присоединении к долгу в качестве солидарного должника. Такой феномен известен всем правопорядкам и является достаточно интересным феноменом. У нас п.4 ст.677 ГК РФ интересен в том смысле, что он показывает, что этот феномен - договор о присоединении к долгу в качестве солидарного должника - нашему правопорядку не чужд, у нас тоже такая ситуация возможна. Возможна в случае с коммерческим наймом, поскольку это прямо предусмотрено, но, в общем и целом, возможно и как общий институт, показывает, что этот феномен ключевым основам нашего правопорядка не противоречит.

Еще одной формой изменения ЖПО, при которой также происходит изменение субъектного состава, является замена нанимателя. Данная форма допустима для любой конструкции найма - для найма социального и для найма коммерческого. Для последнего случая она регламентируется ст.686 ГК РФ, а для первого – п.2 ст.82 ЖК РФ.

Суть соответствующего изменения состоит в том, что наниматель заменяется кем-либо из состава дееспособных членов семьи или граждан, постоянно проживающих. Как правило, такое изменение происходит в случае смерти нанимателя. Поскольку договор найма не является тесно связанным с личностью, кроме того, даже прекращая права и обязанности нанимателя, смерть нанимателя не способна прекратить права и обязанности членов семьи или граждан, постоянно проживающих, у них право пользования жилым помещением, они несут равные с нанимателем права, да и в социальном найме одинаковый круг обязанностей, собственно, в случае смерти само ЖПО продолжается, но кто-то должен поднять упавшее знамя и занять место нанимателя в соответствующем договоре.

Но мы должны понимать, что, да, в большинстве случаев эта замена нанимателя происходит в результате смерти, однако ни ГК, ни ЖК не настаивают на том, что это единственный формат замены нанимателя. Поэтому замена нанимателя возможна и при его жизни.

Например, приходит наниматель в свою семью и говорит: «Я устал, я ухожу». Или приходит он, а вся семья в круг за столом собралась и смотрит на него, и черную метку ему вручают: Не наниматель ты больше нам. В принципе, возможен такой формат замены нанимателя по согласию с наймодателем и всеми совершеннолетними членами семьи.

Это условие замены нанимателя, условие, не важно, при жизни, после его смерти, условие в виде необходимости двух согласий: согласие наймодателя, и согласие всех совершеннолетних членов семьи, оно предусмотрено сегодня как для коммерческого, так и для социального найма. И если в первом случае для коммерческого найма это вполне оправдано. Почему? Наймодателю не все равно, ибо статус в коммерческом найме нанимателя и граждан, постоянно проживающих отличается, потому что только наниматель по общему правилу несет ответственность перед наймодателем, соответственно, наймодателю не все равно, кто будет ответственным перед ним субъектом. Поэтому необходимость согласия наймодателя в коммерческом найме является величиной естественной. А для социального найма, зачем согласие наймодателя? Это большой вопрос. Какая ему разница? Если что наниматель, что член семьи обладают абсолютно одинаковым объемом прав, и обладают абсолютно одинаковым объемом обязанностей, и несут перед наймодателем абсолютно одинаковую ответственность. Какая разница, кто будет в квитанции написан, Иванов или Сидоров? Если наймодатель все равно как к солидарно обязанному может предъявлять требование к любому из них. Этого парадокса в прежнем ЖЗ не было. Для социального найма согласие наймодателя на замену нанимателя не требовалось, требовалось только согласие всех совершеннолетних членов семьи, сейчас это правило в ст.82 ЖК РФ включено, почему, зачем - большой вопрос.

На практике существует множество ситуаций, при которых наниматель умирает, договор не прекращается, а люди как жили там, так и продолжают жить. Никакого нового предводителя они себе не выбрали, с наймодателем никакого нового предводителя не согласовывали, и никому от этого хуже не становится. Да, в квитанции по-прежнему фигурирует умерший, каждый раз, получая эту бумажку, члены семьи плачут, но с т.з. объема их прав и обязанностей, с т.з. правовых возможностей как членов семьи нанимателя, так и наймодателя ситуация, при которой договор найма существует, но в нем нет фактически нанимателя, ситуация является вполне распространенной и достаточно общепризнанной. Это еще раз показывает, что статус нанимателя в социальном найме чисто номинален, он никаких бонусов в себе не несет. Закон требует необходимости согласия наймодателя для замены, а зачем? Сам законодатель на этот вопрос не ответит.

Это был второй случай, подпадающий под общую группу: изменение ЖПО вследствие изменения субъектного состава.

Ещеодним возможным форматом изменения ЖПОявляетсяизменение предмета и субъектного состава.

Эта категория в действующем законодательстве представлена одним единственным случаем: это случай объединение нанимателей в одну семью, формат изменения, который доступен только для социального найма и регламентируется предписаниями п.1 ст.82 ЖК РФ.

Суть соответствующего изменения сводится к тому, что наниматели, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, могут принять решение об объединении в одну семью и заключении с ними единого договора.

Например, коммунальная квартира. Он – 99 лет, она молодуха – 80 лет, встретились на кухне, хотели, как обычно, полаяться, взгляды их соприкоснулись, пробежала искра, и они поняли, что все это время они зря искали счастье на стороне, любовь, она была рядом, и им надо жить одной семьей. Например, они заключают брак, а дальше требуют заключения с ними на занимаемые ими помещения единого договора найма.

Причем, опять, поскольку категория семьи в ЖП смысле слова намного шире, чем в СП смысле слова, заключение брака между указанными лицами не является обязательной предпосылкой для данного формата изменений. Вполне возможно, что с учетом прежнего опыта, у него за плечами 8 браков, у нее 7, они больше не верят в институт барака или считают, что этот институт негативно влияет на них. Любовь выше всех условностей. Поэтому даже не заключая брак, они могут договориться и потребовать от наймодателя заключения с ними единого договора найма, т.е. объединиться в одну семью с ЖП т.з.Единственным условием семьи в ЖП смысле слова является ведение общего хозяйства. Поэтому если они согласны, что она будет чистить картошку, он будет гонять тараканов, на что еще он в 99 лет способен с хозяйственной т.з.? Они решили вести общее хозяйство, такой формат изменения, даже без заключения брака, вполне возможен, потому что семья в ЖП смысле – крайне широкая категория.

Эта форма изменения характеризует такую категорию как изменение предмета и субъектного состава, в действующем законодательстве – это единственный случай, входящий в эту категорию.

В ранее существующем законодательстве была и вторая разновидность, прямо противоположная - раздел жилого помещения. Это когда счастливая семья получает квартиру по социальному найму. 35 лет они были вместе, рука об руку через всю малоимущность и нуждаемость прошли, но испытание медными трубами, богатством в виде квартиры по социальному найму они не выдержал, и их брак распался. В прежнем законодательстве существовал феномен раздела жилого помещения, суть которого была прямо противоположной объединению в одну семью, т.е. лица, которые ранее занимали жилое помещение по одному договору найма, в результате прекращения семейных отношений в ЖП смысле слова, вправе были требовать раздела жилого помещения, т.е. заключения с ними договоров, в результате этого раздела исходная квартира превращалась в коммунальную. Этот феномен присутствовал в прежнем законодательстве, в нынешнем ЖК РФ его нет. Раздела жилого помещения как формы изменения ЖПО нынешний ЖК РФ не знает. И как следует из многочисленных интервью и комментариев лиц, ответственных за разработку ЖК РФ, в частности, П.В. Крашенинникова, это сделано специально. Потому что борьба с коммунальными квартирами при формате, когда существует вариант мультиплицирования коммунальных квартир постоянный в виде раздела жилого помещения, борьба с коммунальными квартирами сразу обречена на неудачу, и коммунальные квартиры вообще не кончатся никогда. Потому что они, с одной стороны, будут заканчиваться, а с другой стороны, этот раздел будет их продолжать до бесконечности. Сделано это сознательно, сделано это специально, никакого больше раздела жилого помещения как формы изменения ЖПО, не существует.

Все это доносилось с высоких трибун, все это вроде бы действительно вытекало из предписаний ЖК, но длительное время нас смущал один момент. П.4 ст.69 ЖК РФ, говоря о статусе бывшего члена семьи нанимателя, содержит следующую фразу: Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Возникал вопрос: с одной стороны, разработчики ЖК говорят, что раздела жилых помещений нет, мы специально его вычеркнули. А что это такое получается: самостоятельно отвечает по своим обязательствам? Откуда у него свои обязательства, если раздела нет, его правовое положение не изменяется, а он исходно несет солидарную ответственность? Т.е. обязательства у него должны быть общие. А раз статус не меняется, то и должны оставаться общими. Откуда эта фраза: самостоятельно отвечает по своим обязательствам?

И возникал некий когнитивный диссонанс, т.е. то ли П.В. ошибается, может хотели вычеркнуть, но не вычеркнули, то ли мы неправильно читаем ЖК РФ. Наконец, после разъяснений ВС, все встало на свои места. В п.30 и 31 ПП №14 эти нормы разъясняются. В п.31 подчеркивается, что бывший член семьи нанимателя не вправе потребовать изменения договора путем заключения с ним отдельного договора. Т.е. никакого раздела жилых помещений быть не может.

А в п.30 проясняется, в чем сермяжная правда, в чем идея нормы п.4 ст.69 ЖК РФ. Идея состоит в следующем, что бывший член семьи нанимателя вправе потребовать от нанимателя и наймодателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы. Т.е. для того чтобы уйти от солидарной ответственности, логично, да, если он больше не чувствует общности в этими людьми, не является членом семьи нанимателя, почему он должен отвечать и за этих людей? Ведь солидарная ответственность - каждый должник воспринимается так, как будто бы он являлся единственным должником. Получается, что допустим, бывший член семьи нанимателя, наниматель и нынешний член семьи за квартиру не платят, полностью все требование может быть адресовано бывшему члену семьи, потому что солидарная ответственность. Для того чтобы это правило не вопило о несправедливости. Какой солидаритет, если между ними больше нет никакой общности? Почему он должен за них отвечать? Равно как и они за него. Вот смысл п.4 ст.69 ЖК РФ состоит в том, что можно заключить соглашение, определяющее порядок участия в расходах. Следовательно, при том, что договор все равно остается одним, раздела жилого помещения не происходит, порядок участия может быть определен соглашением, заключенным с согласия наймодателя с нанимателем.

Условно говоря, то, что называлось разделом лицевых счетов, разделом расходов, вполне допустимо и сегодня, но допустимость раздела лицевых счетов не означает допустимости раздела жилого помещения, этой формы действующее законодательство не предусматривает, сознательно от нее отказывается.

Еще один случай изменения ЖПО – это изменение предмета.

Эта ситуация представлена в действующем законодательстве единственным случаем – ст.59 ЖК РФ говорит о занятии освободившегося в квартире жилого помещения.

Фактура ситуации очевидна. Есть коммунальная квартира, допустим, 14 комнат, занимаемых 14 нанимателями по 14 договорам. Поскольку люди смертны, допустим, один из нанимателей умирает, возникает вопрос: что с этим освободившимся жилым помещением делать? Ст.59 ЖК РФ предусматривает регулирование соответствующей ситуации, и устанавливает ступенчатую систему, как распределить освободившуюся квартиру.

В первую очередь имеют право на занятие освободившегося жилого помещения проживающие малоимущие нуждающиеся.

Во вторую очередь проживающие, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены менее нормы предоставления, им тоже в социальный наем.

Третья очередь, которым жилое помещение может быть предоставлено на основании договора КП

Четвертая очередь - если нет граждан первых трех очередей, либо они не желают использовать свое право на занятие освободившегося жилого помещения, тогда жилое помещение распределяется в общем порядке, т.е. по очереди не проживающим, а тем, кто состоит на очереди лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

За пределами указанных и описанных выше форматов, ввиду принципа стабильности ЖПО, никакого изменения ЖПО ни в каких формах, ни в каких иных конструкциях принципиально недопустимо.