5. Право на замену жилого помещения (только социальный наем).

Регулируется это право ст.81 ЖК РФ. Для того чтобы понять суть, мы должны включить голову. От чего зависит оплата по договору социального найма? От размера. Это ключевой показатель при определении платы.

При том, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется исходя из определённых нормативов, с течением времени может так оказаться, что наниматель по договору социального найма имеет определенные излишки.

Например, 35 лет из принципа семья из 10 человек стояла на очереди. Она достоялась, соответственно, этой семье з 10 человек была предоставлена квартира, исходя из нормы предоставления, в СПб – это 18 м² на одного члена семьи. Их было 10, значит, им была предоставлена квартира размером не мерее 180 м². Допустим, ровно 180 м². 9 комнат, 180 м² им квартира была предоставлена. Поскольку миссия гражданина оказалась выполненной, он понял, ради чего он жил, и теперь больше смысла никакого нет, они все начинают умирать один за другим. Происходит так, что в этой 180-метровой квартире продолжает проживать 1 наниматель. 1 на 180 метров. При этом, вспомним, что для того чтобы им туда попасть, им надо было быть малоимущими, с финансами все не очень хорошо, а надо оплачивать квартиру 180 м². Поэтому очевидно, что у гражданина возникает потребность каким-то образом уменьшить или принадлежащее жилое помещение или хотя бы плату за него, минимизировать свои расходы на обеспечение жилищной потребности. Как раз в целях реализации этой очевидной идеи ст.81 ЖК РФ предусматривает право на замену жилого помещения.

Суть этого права: если общая площадь занимаемого жилого помещения превышает норму предоставления, с согласия всех совершеннолетних членов семьи наниматель может подать заявление наймодателю о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера.

Собственно, в течение 3 месяцев с момента подачи заявления, гражданину должно быть предоставлено такое жилое помещение.

Гладко на бумаге, но есть один момент. В течение 3 месяцев – это замечательно, но проблема в том, что у наймодателя свободного фонда жилья нет. Это не ярмарка, где приходят и говорят, кому сколько надо. Поэтому эти 3 месяца оказываются декларацией. В итоге, как правило, в течение 3 месяцев реализовать заявление нанимателя оказывается невозможно.

Для того чтобы исходно само право на замену не превращалось в декларацию, прежнее законодательство (Закон об основах федеральной жилищной политики в ст.15.7) прямо предусматривало, что если в течение указанного срока жилое помещение меньшего размера не будет предоставлено, то по истечение этого срока плата за занимаемое жилье должны взиматься, исходя из размера желаемого жилого помещения.

Ему надо, допустим, 40 метров на одного, он занимает 180, говорит: «Дай мне 40», ему 40 не дают, потому что нет таких квартир. Спустя 3 месяца, даже если ему не дали, его размер платы за 180-метров жилье будет осуществляться как за жилье 40-метровое.

Это защищает интерес нанимателя, т.е. он именно к этому стремился. Кроме того, стимулирует определенным образом наймодателя, потому что он начинает нести финансовые потери, заинтересован в том, чтобы исполнить заявление нанимателя.

Заметим, А.А. не случайно номер статьи назвал - 15.7. Это уже показывает, что эта статья появилась в законе не сразу, потребовалось долгих 10 лет, чтобы законодатель осознал эту проблему и включил эту норму в Закон об основах федеральной жилищной политики.

Но, видимо существует 3 категории людей:

1. Есть люди, которые учатся на чужих ошибках, эти люди называются мудрецы. Таких людей вообще практически нет, это единицы.

2. Есть люди, которые учатся на своих ошибках. Эти люди называются глупцы. Подавляющее большинство, А.А. к этой группе относится.

3. Есть еще и третий член - это российский законодатель, которого даже свои собственные ошибки ни в чем не убеждают.

10 лет надо было осознавать проблему, чтобы, наконец, создать норму, а потом принять ЖК без этой нормы. Теперь ждем очередные 10 лет, прошло пока только 9 лет. Видимо на следующий год будет включена норма, которая позволит из декларации право на замену превратить в подлинное право. А так, пока без соответствующего регулирования оказывается. Не предоставили ему в течение 3 месяцев, не предоставили не потому, что там злой умысел наймодателя, а просто нет свободных фондов. Почему такой нормы нет? По всей видимости, российский законодатель относится к третьей группе, для которой собственные ошибки не являются показательными.

Вот с т.з. нормативного регулирования, соответствующее право на замену жилого помещения наличествует в действующем законодательстве и является особым правом, которое принадлежит нанимателю по договору социального найма.