План:

1. Понятие жилищного права.

2. Понятие и виды жилищных фондов.

3. Основания возникновения жилищных правоотношений.

4. Содержание жилищного правоотношения.

5. Изменение жилищных правоотношений.

6. Прекращение жилищных правоотношений.

1. Понятие жилищного права.

Жилищное право (далее – ЖП) представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношение в жилищной сфере. Подробным образом круг отношений, составляющих предмет ЖП, описан в п.1 ст.4 ЖК РФ. Здесь практически полтора десятка опций тех вопросов, по поводу которых возникают отношения, регулируемые ЖП. Если эти почти полтора десятка опций обобщать, то предмет ЖП будет сводиться:

- к нормам, посвященным учету жилищного фонда;

- к отношениям, регулирующим распределение жилья;

- к отношениям, регулирующим порядок пользования жилыми помещениями.

Вот в концентрированном виде те магистральные направления, отношения, в рамках которых попадают в сферу ЖП. Мы должны понимать, что ЖП являет собой совокупность правовых норм не только гр-пр характера. В регулировании жилищных правоотношений (далее – ЖПО) принимают участие самые различные отрасли права. ЖП включает в себя нормы различной отраслевой принадлежности. Это, например, нормы КП, в рамках которого мы исследовали вопрос о праве на жилище и основных принципах его осуществления. Это нормы АП, которые регламентируют контроль за содержанием и эксплуатацией жилых помещений, вопросы, связанные с учетом граждан, нуждающихся в жилых помещениях и т.д. Наконец, нормы ГП, которые регламентируют вопросы, связанные с пользованием жилыми помещениями.

Поскольку в ЖП входят нормы различной отраслевой принадлежности, мы должны осознать, что ЖП не являет и не может являть собой самостоятельную отрасль права. Потому что при всем единстве предмета, отсутствует единый метод правового регулирования, кроме того, нормы различной отраслевой принадлежности в рамках ЖП своей отраслевой принадлежности не утрачивают. Это не самостоятельная отрасль права, это не подотрасль ГП, потому что помимо гр.-пр. норм, регулирование ЖПО происходит с помощью норм иной отраслевой принадлежности. С учетом сказанного, не остается ничего иного, как признать, что ЖП является комплексной отраслью законодательства. Именно в этом качестве ЖП и обозначено в Конституции РФ как комплексная отрасль законодательства, т.е. совокупность правовых норм различной отраслевой принадлежности, регулирующих отношения в жилищной сфере.

Возникает вопрос о структуре этого ЖЗ, вопрос об иерархии норм, входящих в ЖП. На первом месте – Конституция РФ, которая в числе прочего регулирования определяет вопрос об отнесении ЖЗ к предмету совместного ведения РФ и СРФ. На самом деле это ключевой тезис, который в дальнейшем предопределит для нас вопрос, связанный с исследованием чуть более низких ступеней иерархии ЖЗ.

После Конституции РФ идут ФЗ.

ФКЗ нет, а ФЗ, входящих в ЖЗ, много. И главнейшую роль среди ФЗ занимают кодифицированные НПА. Это, прежде всего:

- ЖК РФ;

- ГК РФ, в котором есть Глава 35, посвященная конструкции договора найма жилого помещения. По своему статусу Кодексы являются ФЗ. И ЖК – это ФЗ, являющий кодифицированным НПА, и ГК - это ФЗ, являющий кодифицированным НПА.

Здесь нас поджидает первый вопрос: между собой каким образом соотносятся предписания ЖК с одной стороны, и Главы 35 ГК РФ с другой? В первом приближении вопрос этот оказывается достаточно сложным. Сложным по той причине, что: каково общее соотношение ГК с иными актами ГЗ? Общее отношение изложено в ст.3 ГК РФ: ГК имеет приоритет. С другой стороны, ЖК тоже в п.8 ст.5 прямо настаивает на приоритете ЖК в регулировании жилищных правоотношений. Если бы всё закончилось только этой констатацией каждого из кодифицированных НПА, настаивающих на собственном приоритете, мы бы получили тупик, ситуация не могла бы разрешиться. Однако на помощь в решении этой ситуации приходят специальные правила, которые содержатся в п.3 ст. 672 ГК РФ. В рамках этой статьи ГК для целого ряда отношений отказывается от приоритета, признавая таковой за ЖЗ. Поскольку речь идет о специальной норме, с одной стороны, она исключает применение нормы общей – ст.3 ГК РФ, но, с другой стороны, как всякая специальная норма, она не может толковаться расширительно, и сфера ее применения ограниченным и исчерпывающем образом обозначена в ст.672 ГК РФ.

Получается, что в области ЖПО в зависимости от вида отношений, от правовой конструкции, договорной конструкции, опосредующей эти отношения, приоритет в регулировании будет либо за ГК РФ, либо за ЖК РФ.

Из ст.672 ГК РФ видно, что среди правовых договорных форм, опосредующих жилищные правоотношения, в едином договоре найма жилого помещения законодатель выделяет такую его разновидность как коммерческий наем, с одной стороны, и социальный наем, с другой.

Применительно к социальному найму, приоритет будет иметь ЖЗ, согласно п.3 ст.672 ГК РФ и п.8 ст.5 ЖК РФ.

Применительно к другой разновидности договора найма жилого помещения, которая в простонародье называется коммерческим наймом, приоритет будет иметь ГК РФ, потому что исключение, установленное п.3 ст.672 ГК РФ на эти отношения не распространяется, раз не распространяется исключение, значит, действует общее правило ст.3 ГК РФ.

На этом проблема не заканчивается. Когда писалась Глава 35 ГК РФ, в т.ч. и норма, содержащаяся в ст.672 ГК РФ, у нас существовало две разновидности договоров найма жилого помещения: коммерческий наем и социальный наем. С принятием ЖК у нас таких разновидностей стало три. Помимо коммерческого и социального найма, у нас появился и специализированный наем. В 1996 году законодатель не предполагал, и не дал регулирование на сей счет, на счет того института, который в 2005 году появится. Что же делать? С коммерческим и социальным мы поняли решение вопроса, оно базируется на прямом указании закона, а применительно к специализированному найму, что будет обладать приоритетом на уровне ФЗ, на уровне кодифицированных НПА? Здесь надо включить историческое толкование. Потому что в ГК упоминание о специализированном найме отсутствует по одной простой причине, что его тогда как специальной разновидности не было. А не было не потому что этот феномен не был известен отечественному правопорядку, а только по той причине, что в тот момент специализированный наем воспринимался законодателем как составная часть социального найма. Если это так, то получается, что ст.672 ГК РФ писалась в расчете на тот круг отношений, который тогда именовался социальным наймом, а с т.з. сегодняшней действительности включает в себя наем специализированный. С учетом этого исторического толкования получается, что не только в области социального найма, но и в области специализированного найма на уровне кодифицированного НПА приоритет будет иметь ЖЗ, ввиду прямо установленного в п.3 ст.672 ГК РФ изъятия из общего правила.

• В сухом остатке получается:

• для найма коммерческого приоритет имеют положения ГК

• для найма социального и найма специализированного приоритетом будут обладать положения ЖК.

Эту логику поддерживает сегодня и судебная практика. Это Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ». В п.4 ВС по сути дела приходит к похожим на ранее сделанные нами выводам. Правда, на взгляд А.А., это сделано за счет не совсем корректного использования терминологии, но сути дела это не меняет. В абз.1 п.4 ВС повторяет нам п.5 ст.8 ЖК РФ, который говорит о приоритете ЖК РФ, а дальше абз. 2:

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Здесь просто введена абсолютно индифферентная с позиций права терминология «объект экономического оборота», что за ней скрывается – не понятно, но конечный вывод ВС полностью совпадает с нашим, либо мы должны порадоваться, либо ВС, главное, все довольны. ВС в конечном итоге прямо говорит, что договор коммерческого найма будет регулироваться не ЖЗ, а ГЗ, т.е. считает положения ГК РФ, которые будут обладать приоритетом перед положениями ЖК РФ.

Помимо кодифицированных НПА на уровне ФЗ существуют и иные законы.

На следующем уровне, после ФЗ, большой удельный вес в регулировании отношений по поводу найма жилых помещений имеют подзаконные НПА, имеется в виду: федеральные подзаконные НПА. Их много, в частности:

- Постановление Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;

- Постановление Правительства №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»;

- Постановление Правительства от 21.05.2005 года № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

- Постановление Правительства №42 от 26.01.2006 года «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Мы привели только те НПА, которые будут неоднократно нами использоваться в будущем.

Это был уровень федеральных подзаконных НПА. Здесь мы должны вспомнить, что исходно ЖЗ отнесено к совместному ведению РФ и СРФ, следовательно, иерархия источников, структура ЖЗ не заканчивается на подзаконных НПА федерального уровня.

Следующим элементом соответствующей иерархии у нас будут НПА СРФ. Компетенция СРФ в области регулирования ЖПО обозначена в ст.13 ЖК РФ. По всем этим вопросам, входящим в компетенцию субъекта, соответствующий субъект может принимать НПА. Они имеют серьезное значение в регулировании ЖПО. Поскольку мы сейчас находимся на территории такого СРФ как СПб, то в дальнейшем в качестве примера законодательства СРФ мы будем анализировать законодательство СПб. Понимая, что в иных СРФ будет свое (иногда даже серьезно отличающееся) законодательство.

На уровне законодательства СПб ключевое значение имеет Закон СПб №407-65 от 19 июля 2005 года «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставление жилых помещений по договору социального найма в СПб» (далее – Закон №407-65).

Закон СПб №100-15 от 4 апреля 2006 года «О специализированном жилищном фонде СПб».

Однако и на этом иерархия источников регулирования ЖПО не заканчивается.

В ст. 14 ЖК РФ обозначается компетенция ОМС в области ЖПО. По целому ряду вопросов, входящих в компетенцию, соответствующие ОМС могут и должны приниматьНПА. В частности, например, определение параметров учета лиц, нуждающихся в жилых помещениях, в СПб происходит на уровне СРФ. Но только потому, что в СПб ОМС – это химера, потому что сложно ее с административной структурой города сопоставить и т.д. А во всех нормальных территориальных единицах соответствующие вопросы решаются на уровне ОМС. Например, г. Новгород или г. Псков, именно они определяют параметры, исходя из которых граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет. НПА ОМС Пскова или Новгорода регулируют соответствующие отношения. Получается, что самым низшим звеном структуры ЖЗ у нас выступают НПА ОМС. Это мы должны осознать, но в дальнейшем мы этой величиной будем пренебрегать, ввиду того, что для примера мы будем использовать именно законодательство, действующее на территории СПб, а здесь для ОМС для реализации их компетенции в жилищной сфере не остается никакого места ввиду специфики СРФ. В иных регионах удельный вес и значение НПА ОМС в регулировании ЖПО является серьёзным.

Вот так в законченном виде выглядит у нас структура ЖЗ, начиная от федерального уровня - Конституции РФ, заканчивая уровнем НПА ОМС.