10.5.Имущественный (затратный) подход при оценке стоимости предприятия

Все методики имущественного подхода используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций предприятия. Он основан на анализе активов предприятия и вклю­чает несколько методик.

Прежде чем, рассматривать сущность каждой методики, необходимо дать определение стоимости и ее видам.

Рыночная стоимость. Рыночная стоимость объекта — это наиболее вероятная цена, по которой дан­ный объект может быть продан путем сделки в условиях конкуренции, когда про­давец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства. Рыночная стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обме­не в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Инвестиционная стоимость. Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вло­жить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости произво­дится, исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта). Она оп­ределяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения. Она определяется расходами в текущих ценах на строи­тельство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных про­ектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на вос­производство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание функционального аналога объекта.

Страховая стоимость. Она рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску унич­тожения (разрушения).

Стоимость для налогообложения (налогооблагаемая стоимость) имущества юридических и физических лиц. Она определяется аккредитованными при на­логовых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимо­сти (с соответствующими поправочными коэффициентами), либо восстановитель­ной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость. Она представляет собой чистую денежную сум­му, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта не­движимости.

Методика накопления активов применяется для расчета стоимости действую­щих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеется возмож­ность и необходимость оценки нематериальных активов предприятий, холдинго­вых или инвестиционных компаний (которые сами не создают чистый доход), когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданное предприятие), когда благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов (на­пример, строительные организации) или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидныеценные бумаги и пр.). При расчете ликвидационной стоимости также использу­ется методика накопления активов.

Методика скорректированной балансовой стоимости (методика чистых активов) в настоящее время часто используется в сфере антикризисного управления, в про­цессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при налогообложении предприятий. Это менее трудоемкая методика расчета стоимо­сти предприятий, чем методика накопления активов. Однако она дает и менее достоверный уровень стоимости предприятия.

Методика расчета стоимости замещения заключается в определении текущей удельной или полной стоимости предприятия-аналога, базирующейся на опре­делении текущих затрат на строительство современного предприятия, аналогич­ного оцениваемому. Результат, полученный по этой методике, представляет со­бой, как правило, верхний уровень стоимости предприятия. При реализации этой методики эксперты-оценщики часто затрудняются выявить степень износа вне­оборотных активов оцениваемого предприятия.

Методика расчета восстановительной стоимости предприятия довольно трудо­емка, основана на определении текущих затрат на восстановление оцениваемого предприятия.

Методика расчета ликвидационной стоимости чаще всего используется для ликвидируемых предприятий либо тогда, когда текущие и прогнозируемые де­нежные потоки от производственной деятельности предприятия невелики по срав­нению со стоимостью его чистых активов (доход на актины низкий или отрица­тельный), а также когда стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности.

Основное преимущество методик имущественного подхода в том, что они ба­зируются на реально существующих активах и затратах. В то же время эти мето­дики «статичны», они не учитывают перспективы развития предприятия, его бу­дущую доходность.