10.2.Порядок проведения оценки стоимости предприятия

Состав работ по оценке предприятия включает в себя следующие этапы:

1. постановка задачи на оценку (определяются объект и цель оценки, состав оцениваемых работ, подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объекта, составляется план выполнения работ по оценке с указанием даты и срока выполнения оценки, оформляется техническое задание и заключается договор между оценщиком и заказчиком);

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Он должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости объекта оценки;

-денежное вознаграждение за проведение оценки объекта;

-сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии, точное указание объекта оценки, а также его описание.

Оплата работ на начальном этапе процесса оценки, во –первых, способна защитить оценщика от возможного воздействия заказчика относительно желаемой им величины стоимости объекта оценки и, во-вторых, обеспечивает оценщика денежными средствами, необходимыми для проведения работ по оценке. Это могут быть затраты на покупку информации (например, в отделе статистики), привлечение сторонних специалистов (аудиторов для проверки финансовой отчетности, специалистов по технической экспертизе для определения физического износа, сметчиков для определения стоимости строительства объектов оценки и др).

2. установление количественных и качественных характеристик объекта оценки - сбор и анализ юридической, бухгалтерской, финансовой, технической, рыночной и иной информации об оцениваемом предприятии (направления деятельности, ретроспективные данные об истории предприятия, характеристики поставщиков, сведения о производственных мощностях, рабочем и управленческом персонале и т.п.);

3. анализ отрасли, в которой функционирует предприятие (проблемы, перспективы развития, основные конкуренты, средняя себестоимость продукции, средняя рентабельность, величина издержек ). При описании отрасли необходимо отразить состояние отрасли, рынки и особенности сбыта продукции, условия конкуренции в отрасли, основных конкурентов, производящих товары-заменители (их цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объемы продаж и рекламу).

4. анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия (используются данные финансовой отчетности либо данные управленческого учета). Сначала производится корректировка финансовой отчетности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчеты о финансовых результатах, реально отражающие ситуацию на предприятии. В зависимости от целей оценки анализ финансового положения предприятия может проводиться с разной степенью детализации: в форме экспресс-анализа или детализированного финансового анализа. Независимо от степени детализации финансовый анализ проводится в два этапа: анализ финансовых отчетов и анализ финансовых коэффициентов. Рекомендуется проводить сравнительный анализ данных, полученных по результатам финансового анализа, с данными статистической отчетности, характеризующего состояние подобного бизнеса.

5. выбор применяемых подходов и методов оценки. Выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Отказ от использования какого-либо подхода необходимо обосновать.

6. расчет стоимости предприятия выбранным подходом. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в гривнах в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. оформление Отчета об оценке, его рецензирование и передача заказчику.

Отчет об оценке является формальным результатом выполненных работ по оценке. Типовой Отчет об оценке бизнеса содержит:

• описание объекта оценки и оцениваемых прав;

• анализ отрасли;

• диагностику и анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия;

• описание применяемых подходов и методов оценки и обоснование их выбора; расчет стоимости предприятия;

• согласование результатов, полученных различными подходами, и расчет итоговой стоимости объекта.

Самым распространенным видом оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Она включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

• земельные участки

• объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи)

• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)

• объекты промышленной недвижимости

• сооружения

• инженерные коммуникации

• объекты незавершенного строительства

Компания проводит оценку недвижимости в следующих целях:

• операциях купли-продажи или сдаче в аренду

• переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы акционирования предприятия и перераспределения имущественных долей привлечения новых пайщиков

• страхования имущества

• кредитования под залог объектов недвижимости

• внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятия

• ликвидации объектов недвижимости

• исполнения правонаследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров

Для оценки стоимости зданий, сооружений и помещений подают следующие документы:

• Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

• Документы БТИ на объект.

• Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).

• Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)

• Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.

• Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Данный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен в зависимости от вида объекта и после ознакомления оценщика с заданием на оценочную экспертизу.