3 Проблемы и перспективы развития рынка земли в Республике Беларусь

Республика Беларусь добилась значительного прогресса в земельном отношении и в реструктуризации сельского хозяйства с 1991 года. Однако, эти достижения ещё во многом далеки от желаемых как по качественным характеристикам, так и по количественным. До сих пор сельскохозяйственные преобразования не могут обеспечить быстрый рост производства, большая часть земель остаётся задействованной в коллективном хозяйстве.Развитие сельского хозяйства характеризуется сосуществованием частных ферм, реорганизованных кооперативов и коммерческих ферм различных размеров.

На данное время в Республике Беларусь прослеживается довольно сильное государственное вмешательство в организацию реформирования по поводу использования земель. Так как изначально не было уделено должное внимание организации земельного рынка, то на сегодняшний день имеет место быть проблема сложившихся противоречий в отношениях частных земельных пользователей и государства.

Несомненно, приоритетной задачей правительства должно выступать создание эффективно функционирующего рынка земли в Беларуси посредством чётко обоснованной политики в области взимания платежей за пользование землёй и тенденции разгосударствления собственности на землю[12, с.5].

Таким образом, вопрос по организации земельного рынка стоит достаточно остро. Для обеспечения должного уровня рационального использования земель необходим целый свод практически применимых и обоснованных научными исследованиями, статистическими данными, а также качественно юридически оформленных и заверенных документов и материалов [11, с.194].

Понятно, что за короткий срок невозможно достичь таких результатов, особенно в условиях сложившейся экономической ситуацией в стране. Сегодня, экономика Беларуси не позволит быстро реформировать земельный рынок страны не только из-за недостатка денежных средств в государственном бюджете, но и из-за неготовности страны к быстрым нововведениям. Тем более, для устранения проблем необходимо в первую очередь создание различных специальных институтов, например, качественно функционирующий земельный банк или достоверная кадастровая оценка земель. Последняя необходима объектам земельных отношений, так как покупатель должен владеть полной и достоверной информацией по поводу характеристик земли для определения её качества.

В общем можно выделить следующие аспекты земельного рынка в Республике Беларусь, требующие реорганизации и уточнения:

• определение роли государства и созда­ние экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;

• совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей;

• повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ;

• формирование рынка земли (недвижимости);

• развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования [10, с.121].

Сегодня существует проблема становления законодательства в области регулирования земельных отношений. Исторически формирование правового аспекта происходило во время проведения земельной реформы, результатом которой стала систематизация норм земельных отношений. Одним из первых нормативных документов был Кодекс о земле 1990 года. Положения, закреплённые в нём, во многом легли в основу настоящего Кодекса о Земле 2008 года. На данное время возникает необходимость в чётком определении земельного законодательства, так как оно выступает базой для формирования и осуществления земельных отношений.

Существуют также некоторые проблемы теоретического характера, которые касаются, прежде всего, определения понятия земельного законодательства, разграничения сферы его применения с другими родственными отраслями, определения внутренней структуры этой отрасли, отвечающей современным потребностям в части регулирования земельных отношений. Эти проблемы, вероятнее всего, возникли в результате того, что земельное законодательство из достаточно обособленной отрасли превратилось в отрасль, которая активно взаимодействует с другими отраслями законодательства[13, с.3].

Таким образом, в Кодексе о Земле определяется система земельного права как отрасли. Но сам по себе Кодекс по структуре является не совсем корректным и совершенным. Учитывая то, что он выступает основополагающим документом, который регулирует все стороны земельных отношений, необходимость его уточнения и дополнения очевидна. Главная проблема состоит в том, что нет чёткого разграничения норм по конкретным институтам (имеются в виду в первую очередь институты, которые затрагивают установление правового режима для земель Республики Беларусь, разграниченным по особым категориям).

Например, существуют несоответствия между правами на собственность иностранных граждан. Так, иностранные юридические лица, имея право участвовать в приватизации государственной собственности, лишены возможности впоследствии приобрести земельный участок в собственность[14, с.7].Подобного рода ситуации складываются из-за недоработки законодательного регулирования в области использования земельных участков юридическими лицами, особенно статьи, касающиеся прав иностранных юридических лиц.

Детальное рассмотрение данного вопроса и непосредственное его урегулирование в пользу предоставления возможности иностранным юридическим лицам приобретать землю в собственность в оговоренных случаях (это могут быть, например, различные инвестиционные проекты) позволит усилить приток капитала в Беларусь. Иностранные инвестиции способны оказать стимулирующие воздействие на экономику страны, а также, возможно, упростить оборот земли в хозяйственной деятельности. Тем более, если рассматривать землю как экономический ресурс и объект рыночных отношений, то её недвижимость и территориальная привязанность обусловливает безопасность сохранения капитала в стране, то есть отсутствует угроза перемещения его заграницу, как это возможно в случае с движимыми объектами.

С целью совершенствования различного рода земельных вопросов в Республике Беларусь действует проект «Национальная стратегия устойчивого социально-экономического развития на период до 2020 года». Данный проект предусматривает развитие следующих вопросов:

• непосредственное устойчивое развитие сельского хозяйства;

• усиление рационализации пользования землёй;

• сохранение естественных, не тронутых человеком, земель путём разработки специальных правовых документов с целью закрепления этих земель в частной собственности государства;

• совершенствование охраны землепользования;

• совершенствования земельных отношений на основе создания равных условий для различных форм собственности и хозяйствования, а также действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли;

• включения экономической (стоимостной) оценки земельных, как и других природных ресурсов, в состав национального богатства [15, c.40-41].

Другой проблемой земельного рынка является развитие форм собственности на землю. Необходимо определить такие формы хозяйств, которые смогут обеспечить использование земельных участков с наибольшим экономическим эффектом. Усиление частной собственности на землю даст возможность для более быстрого развития хозяйств из-за вложений капитала, а также данный факт будет способствовать росту объёмов производства, следовательно, повысится конкуренция на рынке продуктов. Уровень конкуренции повлияет на качество продукции и цены на неё в силу того, что производители постараются сделать свой товар более конкурентоспособным и привлекательным для потребителей.

В последнее время всё больше экономистов поддерживают идею перехода на частную земельную собственность сельскохозяйственных земельных участков. Предлагается разделить данные земли на индивидуальные участки, то есть определить конкретные доли земли с целью использования их как входного вложения при желании субъекта вступить в состав какого-либо существующего хозяйства либо же образование своего собственного, а также сдачи в аренду. Но данное предложение непосредственно ведёт к возникновению целого ряда проблем:

• Сложности, связанные с разделением земель на доли для индивидуального использования. Различия в плодородии, качестве, местоположении земель влекут за собой зачастую несправедливое их деление.

• Проблема возвращения земель наследникам либо бывшим собственникам в определённых случаях.

• Неминуемо возрастёт количество мало эффективных, мелких предприятий и хозяйств, так как для ведения крупномасштабного производства необходим большой земельный участок и капитал, что становится проблемой при владении землёй одним конкретным человеком. Это в свою очередь скажется на предложении сельскохозяйственной продукции на рынке и на её цене.

• Увеличится спрос на оборудование, помещения и различного рода аграрных специалистов-технологов, так как данные факторы являются необходимым условием эффективного функционирования, а на начальном этапе и образования, производства. Таким образом, для обеспечения повышенного спроса необходимо будет проводить реструктуризацию сельскохозяйственной системы, машиностроения, а также подготовки кадров, переквалификации рабочих и так далее.

Исходя из приведённых выше причин идея о полной передаче сельскохозяйственных земель в частную собственность становится менее привлекательной. Тем более, что в перспективе данный переход может являться причиной своего рода расслоения людей на крупных и мелких собственников земли. А некоторые и вовсе могут лишиться данного источника дохода и тогда для них, в связи с появляющейся проблемой реституции земельных участков, работа по найму станет единственным источником жизни. Очевидно, что при полной ликвидации собственности государства на хозяйственные земли, возникнут проблемы в сфере развития сельского населения, а также рационального действия экономики сельского хозяйства.

Но исходя из зарубежного опыта высокой эффективности арендной формы землепользования, есть основание считать, что в товарном сельском хозяйстве Республики Беларусь разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, а более эффективной формой землепользования может стать долгосрочная аренда [16, c.71-73].

В таком случае необходимо рассмотреть положительные аспекты государственной собственности на землю. Преимуществами принадлежности сельскохозяйственных земель государству являются:

• исключение свободного рыночного оборота (куплю-продажу) земли в товарном сельском хозяйстве и этим гарантирование на многие годы устойчивости землепользования, которая объективно необходима для ведения сельского хозяйства на основе современных знаний, для мотивации заботы о земле и для получения от нее наибольшей отдачи;

• возможность держать под контролем доступ юридических и физических лиц к государственным ресурсам сельхозугодий;

• возможность на строгой научно-плановой основе формировать производственные мощности крупнотоварных предприятий[17, с.5].

Таким образом, вопрос о приватизации земель носит неоднозначный характер. Естественно, что все земельные угодья не должны находится в государственной собственности. На сегодняшний день большинство сельскохозяйственных колхозов являются убыточными. Государство тратит довольно большие денежные средства на субсидирование убыточных предприятий. И это только для поддержки их функционирования. Так как большинство организаций в сельском хозяйстве неэффективны, то, возможно, всё же следует отдавать земли в частную собственность для их модернизации.

Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую неправомерные действия на праве собственности на землю. Это будет являться важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны [10, c.9].

Ещё одной проблемой, связанной с регулированием земельных отношений в области частной собственности, является недостаточная достоверность оценки земельных участков. Из-за наличия некоторой неопределённости с частным сектором возникают проблемы с регистрацией прав на земельные участки, а также применением автоматизированной системы кадастра земли. Тем не менее кадастровая оценка выступает важнейшей характеристикой земельного участка, так как именно на её основе формируется база налогообложения, касающегося земли, а также она даёт комплексную характеристику фонду земли. Данный вид оценки является основополагающим процесса установления цен на земельные участки.

Несомненно, в условиях рыночной экономики государственный земельный кадастр, формируя стоимость земельных ресурсов государства, делает их частью финансовой системы страны, обеспечивает включение земли в экономический оборот через регистрацию прав, а также мониторинг рынка земли путем регистрации цен на участки[10, с.9].

Проанализировав всё вышесказанное, можно прийти к выводу, что приоритетными направлениями деятельности государства должны стать:

• разработка чёткой и обоснованной концепции механизма разгосударствления собственности на землю в степени, которая принесёт положительный эффект реорганизации земельных участков;

• регулирование налоговых и рентных платежей;

• осуществление всестороннего и комплексного подхода к эффективному и рациональному использованию земель и земельных ресурсов;

• дальнейшее проведение земельной реформы в целях достижения эффективной реорганизации земель и достижения уровня их оптимального использования;

• создание различного рода условий: экономических, технических, технологических – для повышения качества земельных участков;

• пересмотр некоторых статей Кодекса Республики Беларусь о Земле, его правовое совершенствование.

К 2020 году ожидается снижение площади радиоактивно загрязненных земель до 30 тыс. км² (15% общей территории). Также к 2020 году ожидается дальнейшее сохранение тенденции сокращения площадей сельскохозяйственных земель в результате перепрофилирования около 10% сельхозугодий, продолжающихся отводов для несельскохозяйственных целей и уменьшения объемов мелиорации. Перепрофилированию подлежат, в первую очередь, земли, загрязненные радионуклидами, эродированные, мелко залежные осушенные торфяники. При этом следует продолжить практику госрегулирования изменения целевого назначения и характера использования сельхозземель. Основные усилия в ближайшей и отдаленной перспективе должны быть направлены на оптимизацию землепользования, бережное и эффективное использование продуктивных угодий, исключающее деградацию, снижение плодородия и загрязнение почв[15, с.41].

Таким образом, рынок земли в Беларуси имеет ряд проблем, связанных с его функционированием. А именно:

• проблема становления законодательства в области регулирования земельных отношений;

• отсутствие чёткого разграничения норм по конкретным институтам, затрагивающим установление правового режима для земель Республики Беларусь;

• проблема развития форм собственности на землю;

• сложности, связанные с переходом земель в частную собственность;

• недостаточная достоверность оценки земельных участков;

• проблемы с регистрацией прав на земельные участки и применением автоматизированной системы кадастра земли.

Можно сказать, что земельный рынок находится в стадии формирования. На данное время существует достаточное количество нормативно-правовых документов для обеспечения эффективного распределения земельных участков, однако некоторые вопросы правового регулирования до сих пор являются не совсем определёнными. Также следует отметить, что рынку земли сельскохозяйственного назначения присущ некий дисбаланс, связанный с вопросом о переходе земель из государственной собственности в частную. Перспективы развития земельного рынка определены в разрезе необходимости дальнейшего экономического и правового регулирования реорганизации инфраструктуры данного рынка, создании более совершенного и автоматизированного кадастра земли.