2. Стратегическое планирование простого и расширенного воспроизводства недвижимости

Стратегическое планирование недвижимости осуществляется в рамках стратегического плана развития предприятия. Этапы стра­тегического планирования недвижимости:

• формирование и обоснование альтернативных вариантов раз­вития,

• выбор базового варианта,

• диагностика ретроспективы,

• изучение тенденций изменения внешней среды,

• выбор нормативной базы планирования,

• планирование уровня и динамики недвижимости по ее видам.

Возможны различные варианты стратегического планирования недвижимости:

1. самофинансирование (без привлечения внешних инвестиций);

2. акционирование государственного предприятия с дополни­тельной эмиссией и привлечение стратегического инвестора;

3. привлечение заемных средств под крупные инвестиционные проекты;

4. поглощение конкурентов;

5. слияние для создания стратегического альянса;

6. реструктуризация имущества с выделением самостоятель­ных субъектов хозяйствования.

Источником финансирования простого воспроизводства основ­ных средств является амортизационный фонд. Расширенное вос­производство финансируется за счет собственных (чистая прибыль или дополнительная эмиссия акций) и заемных средств (получен­ные кредиты; основные средства, полученные в аренду или лизинг; объекты интеллектуальной собственности, полученные по лицен­зионному соглашению или договору франчайзинга).

Исходные данные для планирования простого и расширенного воспроизводства недвижимости формулируются в процессе разра­ботки стратегического плана развития предприятия и отражаются в проекте баланса.

Последовательность стратегического планирования недвижимости:

- анализ ретроспективы и планирование перспективы прироста объема продаж,

- планируется прибыльность и сумма прибыли по годам,

- определяется удельный вес фонда накопления в чистой прибыли,

- планируется размер фонда накопления на прирост основных средств и НМА,

- рассчитывается амортизационный фонд по материальным и нематериальным активам как источник финансирования их простого воспроизводства.

Продолжая пример, приведенный в предыдущей теме, можно представить плановую структуру и динамику недвижимости на пя­тилетний период, с учетом значительного увеличения удельного веса нематериальных активов в имуществе предприятия:

Недвижимость, всего 400 430 445 460 475

в том числе, основные средства 390 416 423 434 440

нематериальные активы 2 6 12 16 20

финансовая недвижимость 8 8 10 10 16

Оборотный капитал 415 465 470 490 500

Активы 815 895 915 950 975

Пример расчета состава и структуры недвижимости в стратегическом плане. Исходные данные: недвижимость - 4400 млн руб., в т. ч. нематериальные ак­тивы - 300 и финансовые вложения — 600; активы — 7600.

Состав недвижимости, млн руб. - 3500+300+600 = 4400;

структура недвижимости, в % - 80+7+13 = 100.

Пример расчета уровня экономической эффективности не­движимости и активов в стратегическом плане, %. Исходные данные: недвижимость — 3900 млн руб., в т.ч. нематериальные активы — 300 и финансовые вложения- 600; активы — 4600. Прибыль - 220 млн руб., в том числе за счет выручки от реализации продукции - 190 и от управления капиталом — 30;

рентабельность недвижимости — 220:3900x100=5,6;

рентабельность основного капитала — 190 / (3900 - 300- 600) *100= 6,3;

рентабельность финансовых вложений - 30:600*100=5;

рентабельность активов — 220:4600x100=4,8.

Осмыслить оптимальную динамику экономической эффек­тивности недвижимости в стратегическом плане, представ­ленную в %.

Исходные данные: недвижимость — 3900 млн руб., активы - 4600, прибыль — 220 млн руб.

1. 220:3900=0,056 (1 год); 0,66 (2 год); 0,76 (3 год); 0,86 (4 год); 0,96 (5 год)

2. 220:3900x100=5,6 (1 год); 6,6 (2 год); 7,6 (3 год); 8,6 (4 год); 9,6 (5 год)

3. 220:3900x100=5,6 (1 год); 4,6 (2 год); 3,6 (3 год); 4,6 (4 год); 5,6 (5 год)

4. 220:4600=0,05 (1 год); 0,06 (2 год); 0,16 (3 год); 0,26 (4 год); 0,36 (5 год)

5. 220:3000x100=7,3 (1 год); 6,6 (2 год); 7,6 (3 год); 8,6 (4 год); 9,6 (5 год)

Правильный ответ — второй (видна положительная дина­мика).

Первый и четвертый ответы представлены в коэффици­ентах.

Третий и пятый — в течение периода есть снижение уров­ня эффективности.