42.Методы оценки недвижимости

Большинство методов оценки недвижимости объединены в три подхода: доходный, затратный и сравнительный (рыночный). Оценщик может использовать несколько оценочных методов в целях достижения обоснованности выводов оценочного заключения.

Затратный подход объединяет методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которые необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный подход к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: стоимость земельного участка оценивается как незастроенная; оценивается полная стоимость воспроизводства; оцениваются виды износа имеющихся улучшений; стоимости воспроизводства и земли (замены) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Применение затратных методов целесообразно в том случае, когда по различным причинам необходимо определить стоимость зданий и сооружений отдельно от стоимости земельного участка. Также затратный подход применяется для исчисления величины износа с целью его отражения в бухгалтерском балансе, а также в целях налогообложения. Кроме того, затратный подход используется при анализе эффективности нового строительства, оценке объектов для целей страхования и др.

Сравнительный (рыночный) подход объединяет методы оценки стоимости недвижимости, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Эта оценка нужна при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся прибавить свой уставный капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Это позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка необходима при имущественном разделе, определении способов оптимального коммерческого использования земельных участков и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Доходный подход включает методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества. В соответствии с этими методами прогнозируют величину доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, затем разделяют чистый операционный доход на ставку дисконтирования, которая представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Выделяют два метода этой оценки:

- метод капитализации прибыли;

- метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации используется, когда имеется достаточно данных для прогноза денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока предсказуемы. Он применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно предугадать и определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Метод применим к наиболее приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.