Билет 21. Договор коммерческого найма (понятие, стороны, права и обязанности сторон).

Коммерческий наём жилого помещения и обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ). Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Законодательство предполагает два вида договора коммерческого найма:

• долгосрочный договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

• краткосрочный наем — наем, заключенный на срок до одного года.

К краткосрочному договору найма жилого помещения не применяются правила Гражданского кодекса, предусмотренные пунктом 2 статьи 677 (обязательное указание в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем), статьи 680 (временные жильцы), статьи 684 (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок), статьи 685 (поднаем жилого помещения), статьи 686 (замена нанимателя в договоре найма жилого помещения), абзаца 4 пункта 2 статьи 687 (предоставление судом годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения). Указанные положения применяются, если договором не предусмотрено иное (ст. 683 ГК РФ).

Основанием для заключения договора является соглашение сторон. Типовой договор коммерческого найма не утвержден, что является целесообразным, поскольку такой договор является гражданско-правовым и, в отличие от договоров жилищно-правовых, заключенных на основе утвержденных постановлением Правительства типовых договоров не может быть договором присоединения. Такое положение нарушило бы принцип диспозитивности сторон, действующий в договорном праве.

Статьи 671, 673 ГК РФ определяют существенные условия договора, к которым относятся условия об объекте договора, о нанимателе договора.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Такими гражданами не обязательно должны быть члены семьи нанимателя жилого помещения. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ст. 677 ГК РФ).

Билет 22. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

При рассмотрении вопросов касающихся социального найма жилых помещений существенным является основание возникновение права на жилое помещение. Моментом возникновения такого права является признание, граждан в законном порядке, нуждающимися в жилой площади.

Для этого граждане должны быть:

1. нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с установленными для этого нормами;

2. признаны малоимущими;

3. отнесены к иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, также нуждающимися в жилых помещениях.

При этом надо учитывать, что ЖК РФ называет два критерия, которыми надо руководствоваться:

1. закон субъекта РФ устанавливает порядок признания граждан малоимущими;

2. орган местного самоуправления признает граждан малоимущими.

Таким образом, малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Приказом Министерства регионального развития России от 25.02.2005г., № 17 утверждены методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, устанавливаются ЖК, другими федеральными законами или законами субъектов РФ. В соответствии со ст. 51 ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

В отношении упомянутого в ЖК РФ основания для предоставления другого жилья по договору социального найма связанного с проживанием в одной квартире со страдающим тяжелой формой хронического заболевания, надо иметь ввиду, что совместное проживание с ним в одной квартире признается невозможным, если это заболевание соответствует перечню заболеваний установленному Постановлением Правительства РФ.

Сегодня, пока перечень заболеваний, страдающих которыми можно признать нуждающимися в жилых помещениях ещё не установлен продолжает действовать прежний «Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади» утвержденный Приказом Минздрава СССР от 28.03.1983 № 330 в ред. от 06.06.1991года, а также утвержденный постановлением Правительства РФ от 01.12.2004 N 715 «Перечень социально значимых заболеваний и перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих» и «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь» утвержденный постановлением Правительства от 21.12.2004, № 817.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади; всех указанных жилых помещений.

Поскольку государство не может отказаться от нормирования жилой площади, в статье 50 ЖК РФ ввел понятие учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения.

Учетная норма площади жилого помещения это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Она устанавливается органом местного самоуправления.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления также устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Естественно, что размер такой учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом, поскольку смысл предоставления нового жилья состоит в его улучшении.

Нормы жилой площади в Москве и Санкт-Петербурге устанавливаются соответствующими законами этих субъектов РФ. Для СПб такие номы установлены законом СПБ от 19.07.2005г. № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма с СПб»

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных документов не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.