4.1. Расторжение/изменения договора с ук, передача технической, бухгалтерской и иной документации новому субъекту управления мкд.

Если собрание не состоялось из-за отсутствия кворума то в протоколе кроме сообщения об отсутствии кворума ни каких других решений по вопросам повестки дня быть не должно, собравшиеся не правомочны принимать какие-либо решения. Вот пример такого протокола на этом сайте: Промышленная 19/2 - Протоколы - Протокол №1/2015 от 10.02.2015г общего собрания членов ТСЖ "ЖК Промышленный". Но часто пришедшие на общее собрание немногочисленные жители не желают расходиться и обсуждают свои житейские проблемы - это очень хорошо и правильно, но некоторые неправильно считают, что таким образом они "продолжают проводить собрание" которое не состоялось, более того, даже составляют протокол в котором излагают принятые решения по вопросам повестки дня ... вот так например поступили жители дома по ул.Промышленной 19, посмотреть можно в этом разделе: Промышленная 19 - Протоколы - Протокол №1/2015 от 19.03.2015г общего собрания членов ТСЖ "Промышленная 19". По моему мнению, такие импровизации ни кому не вредят, но и не имеют ничего общего с волеизъявлением членов ТСЖ, собственников помещений дома и нормами Жилищного Кодекса РФ. Поэтому в протоколе несостоявшегося очного собрания так и пишется - Кворума нет, собрание неправомочно.

2.2. Квалифицированное большинство. Частью 1 статьи 46 предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Но при этом некоторые особо важные вопросы предусмотренные пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются не просто большинством пришедшем на собрание, а большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Т.е. например, для того, чтобы принять решение о размещении на фасаде дома рекламного банера, нужно чтобы за это решение высказалось "ЗА" не просто большинство из пришедших на собрание, а чтобы "ЗА" высказались более 66% ВСЕХ собственников помещений дома. Например, предположим, что на собрание пришло 60% собственников и все они на 100% проголосовали "ЗА", но этого будет недостаточно для принятия решений предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ, т.к. эти 100% проголосовавшие "ЗА" составляют лишь 60% от ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ ВСЕХ собственников помещений дома.

Если Вы хотите, чтобы собрание прошло организованно и результативно, то все вопросы должны быть подготовлены заранее. Т.е. пришедшие на собрание должны четко понимать, что от них требуется и какое решение они должны принять или отвергнуть. Попытки "обсудить" что либо, "узнать мнения", "поспорить" при числе участников больше 5 человек превращается в демагогию. Если речь идет о выборе Совета дома, то с кандидатурами лучше определиться заранее, а не рассчитывать что 100 человек пришедших на собрание и плохо друг-друга знающих, смогут сформировать достойный список кандидатов. Голосовать можно поименно или списком, но в любом случае фамилии должны быть известны и указаны в бюллетене заочного голосования.

Инициатор собрания. Остальные подписи по желанию (свидетели подсчета голосов, счетная комиссия, секретарь собрания, правление ТСЖ ....) вообщем заинтересованные лица.

Статья 161.1. ЖК РФ Совет многоквартирного дома 1. .... собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Статья 45. ЖК РФ Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.  4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. При таких обстоятельствах, вы не можете кого-либо исключать, а обязаны уведомить всех и вести подсчет голосов с учетом всех собственников. Собственникам постоянно проживающим в доме проще вручить уведомления о собрании лично под роспись, а затем отправить заказные письма только тем кого не нашли. Практика показывает, что если собственник Вам не сообщил свое точное место постоянного проживания, то надлежащим уведомлением будет заказное письмо по месту регистрации его права собственности.  Даже если вы не знаете его точные данные - так и пишете в письме Кому: Собственнику кв.№ И сохраняйте почтовые квитанции!

Нет не может, участие в органах управления по доверенности не осуществляется. В Жилищном кодексе определен перечень действий которые можно совершать по доверенности - это участие в общих собраниях и не более того. Если Вы очень хотите привлечь кого-либо - сделайте его собственником, например, продайте ему 1 кв.м помещения и даже обладая столь незначительной долей в праве общей собственности он получит полные права и возможности собственника предусмотренные ЖК РФ.

В Гражданском Кодексе РФ есть Глава 9.1. РЕШЕНИЯ СОБРАНИЙ которая содержит важнейшие положения касающиеся проведения собраний, но Правила, предусмотренные этой главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. В Жилищном кодексе РФ содержатся правила проведения общих собраний и в соответствии с упомянутой главой ГК РФ руководствоваться нужно именно правилами определенными в ЖК РФ, а в них нет упоминания про "досрочное голосование". Между тем "досрочное голосование" часто используется, например, даже на выборах президента России или при проведении общих собраний акционеров. Часто процедура досрочного голосования прописывается в Уставе ТСЖ и используется при проведении общих собраний членов ТСЖ, но надо быть с этим очень осторожными, так как любые отклонения от Жилищного Кодекса, могут сыграть злую шутку в принципиальном споре с Жилищной инспекцией или в судебных инстанциях. В настоящее время в Государственной Думе РФ рассматривается Законопроект № 500410-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части создания необходимых условий для эффективной работы и улучшения платежной дисциплины отрасли жилищно-коммунального хозяйства)" - в нем предлагается проводить общие собрания не только в очной и заочной форме, но путем очно-заочного голосования. Причем голосовать можно будет даже по E-mail.

Вы как собственник помещения можете ознакомиться с документами подтверждающими итоги голосования на общем собрании, в том числе и с бюллетенями для голосования и утвержденными на собрании документами. Договор управления должен полностью соответствовать требованиям жилищного кодекса и правилам оказания жилищно-коммунальных услуг. Вы не можете отказаться от заключения договора, но если при ознакомлении с проектом договора у вас возникли замечания, то изложите их в протоколе разногласий к договору и направьте в адрес Управляющей организации, ей дается 30 дней с момента получения протокола разногласий, чтобы дать Вам ответ.

Совет дома, участники собрания как раз и обсуждают, согласовывают, утверждают или не утверждают договор управления многоквартирным домом, перечень работ и услуг их стоимость, порядок контроля за работой Управляющей компании. Ни каких "индивидуальных" договоров управления не может быть, собственники подписывают КОПИЮ договора управления который утвержден общим собранием. Часто управляющая компания, без проведения собрания "подсовывает" собственникам индивидуальные договора, но это ничтожные документы не имеющие юридической силы в отсутствии решения общего собрания.

В соответствии со ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещение МКД проводится в ОЧНОЙ форме, уведомление о собрании должно быть направлено не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено лично под роспись. В уведомлении должны быть четко указаны все вопросы повестки дня. В ходе проведения ОЧНОГО собрания можно "самовыдвигаться", предлагать и обсуждать кандидатуры в руководящие органы МКД без ограничений .... ЗАОЧНОЕ голосование проводится только ПОСЛЕ попытки проведения ОЧНОГО собрания. В соответствии со ст.47 ЖК РФ В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Теоретически можно одним уведомлением сообщить, о том, что тогда-то тогда-то, там-то там-то, по тем-то тем-то вопросам пройдет ОЧНОЕ собрание, а если оно не состоится, то не ранее чем через десять дней после него состоится заочное голосование по тем же вопросам повестки дня. Ограничивать право участников собрания сроком в 2 дня и печатать бюллетени заранее, до проведения Очного собрания неверно, т.к. это значит заранее признать очное собрание не состоявшимся, а ведь в ходе проведения очного собрания могут быть уточнены кандидатуры, добавлены новые вопросы в повестку дня ..., хоть очное собрание и не состоялось из-за отсутствия кворума, но именно оно определяет вопросы вынесенные на заочное голосование.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Выбор совета дома не входит в перечень вопросов предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 ст.44, так что для принятия решения достаточно простого большинства, т.е. в собрании должно принять более 50% голосов собственников из которых 50%+1 голос могут принять решение.

да, но число голосов считается не по головам, а по долям в праве общей собственности, т.е. фактически по площади квартир.

Если в заочном голосовании согласно полученных бюллетеней приняло участие более 50% от общего числа голосов, то собрание в форме заочного голосования СОСТОЯЛОСЬ. То что по некоторым вопросам "ЗА" проголосовало меньше необходимого числа голосов (в частности 2/3 по вопросу о взносах на кап.ремонт), то это означает, что именно по этим вопросам решение НЕ ПРИНЯТО, но это не значит что собственники проголосовали ПРОТИВ, это значит что решение не принято. Поэтому вы можете снова и снова выносить этот вопрос на повестку дня следующих собраний, пока либо "ЗА" либо "ПРОТИВ" не наберет нужное число голосов. Выбранный председатель собрания, секретарь собрания, счетная комиссия имеют полномочия лишь в рамках конкретного общего собрания и в случае поведения иных собраний выбираются вновь. Но в правилах проведения общего собрания собственников помещений МКД не регламентируется выбор и создание всех этих председателей, секретарей, счетных комиссии.  В данном случае как правило инициатор собрания сам выступает в роли председателя и он сам в праве произвести подсчет голосов и подписать протокол общего собрания, и лишь в том случае если возникает недоверие в этих процессах могут принимать участие другие собственники. В любом случае материалы общего собрания, в том числе и бюллетени доступны для ознакомления и не являются секретными документами, поэтому в случае сомнения всегда можно повторно посчитать.

Необходимо провести собрание для получения согласия всех собственников! Какой в данном случае будет кворум? 100% собственников?

Кворум (лат. quorum praesentia sufficit — которых присутствие достаточно) — установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня. Жилищный Кодекс РФ устанавливает один вариант кворума для правомочности собрания - более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников. В то же время решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

А как может быть кворум тогда, если должны проголосовать 100%? Т.е. кворум получается меньшее количество людей, чем должны проголосовать?

Уж и не знаю, что за вопросы государственной важности собираются решать 100% голосов, но для того чтобы собрание состоялось нужен кворум - большинство от общего числа голосов.

Вопросы ч.2 ст.40 ЖК РФ

Да

Если у Вас больше половины пришло на собрание - то кворум был и собрание состоялось. А то что по вопросу капремонта вы не набрали "ЗА" или "ПРОТИВ" большинством в 2/3, то это значит, что решение именно по этому вопросу НЕ ПРИНЯТО. В повестке дня могут быть разные вопросы требующие для своего принятия как простого большинства голосов от присутствующих, так и 2/3 от всех голосов собственников, но для того, чтобы собрание началось, необходимо наличие кворума, т.е. большинства от общего числа голосов.  В этом случае собрание объявляется открытым, состоявшимся, правомочным ...  А дальше можно голосовать по каждому вопросу отдельно, по каким-то вопросам достаточно набрать 1/2 голосов от числа присутствующих, по каким-то 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.

Думаю, если голосовавшее лицо не имеет доверенности от двух других лиц на представление их интересов на общем собрании, то оно голосовало только за себя, если только два других лица не являются несовершеннолетними детьми первого лица.

В Жилищном кодексе РФ нет понятия "старший дома" Все ответы на ваши вопросы есть в Статье 161.1. ЖК РФ Совет многоквартирного дома.

Собственником "муниципальных метров" является местный орган исполнительной власти, который обладает такими же правами и обязанностями как и остальные собственники помещений дома.  Извещение о проведении общего собрания собственников помещений дома можно направить главе муниципального образования ценным письмом или вручить через приемную с обязательной отметкой о входящем. Муниципалитет сам проверит есть ли в Вашем доме муниципальные квартиры, какова их доля в праве общей собственности и пришлет на собрание своего представителя с доверенностью.

Для начала найдите свой участок на публичной кадастровой карте:  http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Могут, хотя таких понятий как "секретарь собрания" и "счетная комиссия" нет в Жилищном кодексе РФ, все это народное творчество, а для него правил не существует.

http://www.ngs123.ru/stati/upravlenie-mnogokvartirnym-domom/komu-prinadlezhit-zemlja-pod-mnogokvartirnym-domom.html

http://www.ngs123.ru/stati/tszh/kak-provesti-obsche-sobranie-sobstvenikov-pomeschenii-v-mnogokvartirnom-dome.html

Если кратко, то для представления интересов на общем собрании достаточно доверенности в простой письменной форме заверенной подписью собственника, а если еще приложить копию свидетельства о регистрации права собственности и копию паспорта собственника, то будет совсем хорошо. Более подробно можно прочитать тут: Статья 185 ГК РФ. Доверенность 1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. 2. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 3. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения. 4. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность на получение представителем гражданина его вклада в банке, денежных средств с его банковского счета, адресованной ему корреспонденции в организациях связи, а также на совершение от имени гражданина иных сделок, указанных в абзаце первом настоящего пункта, может быть удостоверена соответствующими банком или организацией связи. Такая доверенность удостоверяется бесплатно. 5. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.  Статья 53 ГПК РФ. Оформление полномочий представителя 1. Полномочия представителя должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом. 2. Доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены в нотариальном порядке либо организацией, в которой работает или учится доверитель, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя, администрацией учреждения социальной защиты населения, в котором находится доверитель, а также стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, командиром (начальником) соответствующих воинских части, соединения, учреждения, военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования, если доверенности выдаются военнослужащими, работниками этих части, соединения, учреждения, военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования или членами их семей. Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальником соответствующего места лишения свободы. (в ред. Федеральных законов от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ) 3. Доверенность от имени организации выдается за подписью ее руководителя или иного уполномоченного на это ее учредительными документами лица, скрепленной печатью этой организации (при наличии печати). (в ред. Федерального закона от 06.04.2015 N 82-ФЗ)

Нельзя

А где написано "что можно" ? Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме 1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Иных полномочий у представителя - нет

Операций с урной выполнять ни каких не надо.  Урна используется при тайном голосовании, например, во время выборов президента РФ.  Урна не нужна при проведений общих собраний в порядке предусмотренном Жилищным кодексом РФ.

Создание ТСЖ - это утверждение устава товарищества и финансового плана, выбора правления и ревизионной комиссии. Судя по тому, что Ваше ТСЖ прошло государственную регистрацию, то все требования закона Вы соблюли. Вопрос только в том, создали ли Вы ТСЖ просто так или с целью управления домом. Если у Вас в повестке дня был вопрос о цели создания ТСЖ и расторжении договора с бывшей управляющей организацией, то бывшая управляющая организация должна Вам передать техническую и иную документацию на дом и убраться восвояси.

Думаю, если речь идет о "присвоении" с оформлением права собственности или сдачей в аренду, то без 2/3 от общего числа голосов - не обойтись.

Ни в Жилищном кодексе РФ ни в других нормативных документах связанных со сферой ЖКХ нет ни каких требований относительно "Секретаря собрания", "счетной комиссии", "Листов регистрации" и прочего. Эти атрибуты собраний пришли из далекого прошлого комсомольских собраний и сьездов ЦК КПСС. Поэтому Вы вправе поступать так как вам подсказывает здравый смысл. Достаточно простой подписи собственника или его представителя в листе регистрации, если участники собрания приносят с собой копии свидетельств или доверенности - забирайте их, потом положите в папку с остальными документами собрания. Формально договор-купли продажи не является документом подтверждающим право собственности, но сложившаяся практика свидетельствует, что договор долевого участия, договор купли-продажи, свидетельство о наследовани принимаются в качестве документа подтверждающего право участия в собрании.

Вы совершенно правы в том, что долги отдельных собственников помещений дома - это проблемы "старой" УК.  Более того при изменении способа управления старая УК должна передать дом в надлежащем состоянии, т.е. за свой счет устранить все имеющиеся недостатки. Думаю Вам проще всего обратиться в Государственную жилищную инспекцию.

По доверенности (хоть рукописной, хоть нотариально заверенной) можно только проголосовать на собрании от имени собственника и больше ни чего.

Статьями Жилищного Кодекса РФ регламентирующими проведение общих собраний не предусмотрены выборы председателя собрания, секретаря, счетной комиссии ... - это все выдумки пришедшие из эпохи СССР. Собрание ведет его инициатор, он же подписывает протокол собрания. Присутствовать и участвовать в подсчете голосов могут любые собственники помещений которые захотят принять участие в подсчете голосов. Они же и подписывают протокол наряду с инициатором собрания. Если проводится собрание в очно-заочной форме, то голоса подсчитываются суммарно с учетом письменных решений собственников на очном собрании и письменных решений собственников полученных в ходе заочного голосования. Делается это один раз по окончанию собрания (заочной части).  Кворум очно-заочного собрания так же определяется по сумме очной и заочной частей.