2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
Капитализируемой базой, как правило, является ЧДП предприятия.
При расчете ЧДП важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее. Например, могут быть использованы данные о доходах за 2 ближайших периода в прошлом, за текущий период и за 2 года в будущем.
Особое внимание следует обращать на сопоставимость используемых показателей.
Следующий важный вопрос, который возникает при расчете ЧДП — выбор способа его расчета. Простейшим способом является расчет по формуле средней арифметической. Более точно рыночную стоимость обычно удается рассчитать в случае определения чистого дохода по формуле средневзвешивания или тренду.
Если в динамике показателя чистого дохода за выбранный ретроспективный период не прослеживается какой-либо четкой тенденции, то базовый показатель чистой прибыли компании может быть получен как среднеарифметическая за этот период.
Если же аналитик считает, что для прогноза будущих чистых доходов наиболее важными являются чистые доходы за последние периоды, то он использует весовые коэффициенты.
Пример:
ЧДП |
Вес. коэфф. |
|
З0 тыс. |
1 |
=30 |
34 тыс. |
2 |
=68 |
З7тыс. |
3 |
=111 |
41 тыс. |
4 |
=164 |
44 тыс. |
5 |
=220 |
|
15 |
=593 |
Средневзвешенный ЧДП равен 593: 15 = 39,5 ТЫС.
3. Расчет адекватной ставки капитализации.
В качестве коэффициента капитализации может быть использована:
1. Ставка дисконтирования, скорректированная на среднегодовые темпы роста ЧДП.
где: R – ставка дисконтирования;
Трп – долгосрочные темпы прироста ЧДП.
2. Ставка капитализации по сопоставимым компаниям.
где: ЧДПа – чистый денежный поток аналога (можно использовать чистую прибыль, выручку и т.д.).
Ца – цена продажи аналога.
Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r1):
1 прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
2 возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
3 возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
r1 = 1 / n,
R = re + dep · ( 1/ n ),
где R – ставка капитализации;
re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.
Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.
r1 = sff (п, re ) = re / ((1+ re)n – 1),
где re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
sff (п, re )–фактор фонда возмещения.
Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1),
где
r1 – норма возврата капитала;
rf – безрисковая ставка;
sff (п, rf)–фактор фонда возмещения.
В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.