Договор продажи недвижимости

ДПН – соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, определенный в соответствии с требованиями ст.130 и ст.133.1 ГК РФ.

Здесь всего 1 видообразующий признак – предмет договора.

1. В качестве продавца может выступать только титульный собственник, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке либо уполномоченное собственником лицо на основании выданной ему нотариально удостоверенной доверенности. В тех случаях, когда продавцом выступает один из супругов, на которого было зарегистрировано право собственности на приобретенный в период брака объект недвижимости, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В соответствии с п.3 ст.35 СК другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие получено не было, вправе в течение одного года исковой давности, с того момента, когда он узнал о продаже или должен был узнать, вправе обратиться в суд с иском о признании такой сделки недействительной.

2. Форма договора простая письменная в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет ничтожность.

3. Договор всегда консенсуальный – заключен с момента подписания единого письменного документа, в котором должны быть указаны все его существенные условия.

До 1 марта 2013 г. такая разновидность этого договора как договор продажи жилого помещения считался региструмальным. С 1 марта 2013 г. п.2 ст.558 утратил силу, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности у покупателя возникает на основании сложного юридического состава: сам договор (сделка) и акт государственной регистрации.

Государственная регистрация (ГР) определяется как акт уполномоченного государственного органа, который признает этот акт и подтверждает возникновение, ограничения, переход или прекращение вещных прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация осуществляется специально уполномоченными органами федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице территориальных управления и отделов. Отсутствие ГР прав собственности на недвижимое имущество покупателя не является основанием для признания самого договора недействительным.

После исполнения такого договора, но до государственной регистрации покупатель признается законным владельцем данного объекта недвижимости и имеет право защищать свое владение теми же исками, что предоставляются собственнику, в силу ст.305 ГК. При этом он не вправе этим имуществом распоряжаться.

П.2 ст.551 закрепляет правило, согласно которому исполнение такого договора до момента ГР не является основанием для изменения или прекращения отношений с третьими лицами. В судебной практике, которая существовала до 29.04.10, позиции были такими:

1) продавец не вправе до момента ГР имуществом распоряжаться, а если распоряжался, то сделка – недействительная, т.к продавец еще собственник. На сегодняшний день позиции таковы: если продавец заключил несколько ДКП в отношении одного и того же недвижимого имущества, то суд удовлетворит иск о ГР перехода права собственности, заявленный тем лицом, во владение которого это имущество было передано, а иные покупатели могут требовать от продавца только возмещение убытков, вызванных неисполнением ДКП.

2) в той же самой ситуации, если была произведена ГР в отношении одного из покупателей, то такая регистрация считается законной, а другой покупатель может только требовать возмещения от продавца убытков, вызванных неисполнением договора.

Если до ГР, но после заключения договора, продавец умирает, а если продавцом является ЮЛ, оно реорганизуется. В силу ст.58, 1110, 1112 ГК обязанности продавца переходят к его универсальным правопреемникам. Следовательно, в этой ситуации покупатель вправе обратиться с иском о ГР перехода права собственности к этим правопреемникам. Может быть и такая ситуация, когда наследников нет либо если ЮЛ ликвидируется, то в этом случае покупатель вправе также обратиться с иском о государственной регистрации, первоначально это требование он может заявить в Росреестр, и отказ обжаловать в суд.

Решение о принудительной ГР может быть вынесено даже если один из участников уклоняется от тако регистрации. Поскольку ГР сопряжена с расходами стороны могут определить в договоре порядок распределения расходов, а если не распределили – то расходы на продавце.

Существенными условиями являются:

1. Предмет – всегда объект недвижимости, определяемый в соответствии с нормами ст.130 ГК. С 1.09.2013 добавлена ст.133.1 – единый недвижимый комплекса. Из смысла этой нормы вытекает, что это сложная вещь – совокупность, объединенных единым назначением различных по своей сути объектов недвижимости. В договоре нужно указать все данные, которые характеризуют объект недвижимости: данные, позволяющие определить расположение объекта недвижимости на определенном ЗУ либо в составе другого недвижимого имущества; технического и кадастрового паспорта (если речь идет о продаже помещение, то указывается расположение здания). При продаже будущей вещи нужно указать проекты технической документации. Необходимо определить перечень и характер документов, которые будут сопровождать договор. В тех случаях, когда продается здание или сооружение, расположенное на ЗУ, применяются следующие правила:

• Здание или сооружение и сам ЗУ образуют единый строительно – технический и хозяйственно – эксплуатационный объект, поэтому для надлежащей эксплуатации необходим участок не только в «габаритах» здания, но и в пределах обслуживающей территории. По общему правилу, при передаче покупателю здания или сооружения к нему переходят права на ту часть участка, которая находится в «габаритах» здания или сооружения и в пределах обслуживающей территории. Это прямо следует из п.1 ст.555 ГК. Отчуждение строения, находящегося на ЗУ, всегда производится вместе с ЗУ, кроме следующих случаев:

• Отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью ЗУ;

• Если отчуждается строение, находящее на ЗУ, который, в силу закона, изъят из оборота;

Продавец строения, который является собственником участка, не вправе предоставлять право на ЗУ, которое юридически не совпадает с его правом. Если продавец строения не является собственником участка, то к покупателю переходит тот же объем прав, что и принадлежал продавцу.

2. Цена – определяется соглашением сторон. Цена может быть определена:

• За единицу площади или иного показателя размера недвижимости

• Общая цена всего объекта недвижимости

Исполнение договора – передача и принятие. По сути это сделка, которая требует соблюдения письменной формы (передаточный акт, может и другой документ, который свидетельствует о подписании сторонами). При отсутствии такого документа орган Росреестра вправе отказать в ГР. В случае уклонения одного из участников от подписания передаточного акта, другая сторона вправе также обратиться в суд. И суд может вынести решение о принудительной ГР. ДПН может быть расторгнут по соглашению сторон как до ГР, так и после.

Ответственность сторон

1. Принятия покупателем объекта недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием освобождения продавца от ответственности. Если покупатель выявил недостатки, он сохраняет право на расторжение договора;

2. Если недостатки являются существенными, покупатель не может требовать замены объекта;