Права и обязанности сторон по договору аренды

Обязанности сторон по ДА

Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору обусловленную договором вещь в состоянии, пригодном для использования по соответствующему назначению со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный договором. Если он не установлен, то арендуемая вещь должна быть предоставлена в разумный срок, определяемая по правилам ст.314 ГК. Если арендодатель не исполняет эту обязанность, то арендатор по своему выбору вправе:

• Потребовать передачи вещи в принудительном порядке по правилам ст.398 ГК

• Арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков

Если арендодатель передал имущество с просрочкой и арендатор его принял, то он уже не вправе требовать расторжения договора по данному основанию, но вправе потребовать причиненных просрочкой убытков. Обычно в состав таких убытков включается фактически понесенные расходы арендатора. Например, в период просрочки он был вынужден арендовать имущество у другого лица по более высокой ставке арендной платы.

Если арендодатель, передав имущество, одновременно не передает документы и принадлежности, относящиеся к имуществу, и арендатор не может пользоваться имуществом без принадлежностей и документов, то он вправе потребовать предоставления принадлежностей и документов, при этом за тот период, в течение которого он не мог пользоваться имуществом из – за их отсутствия, арендная плата не взыскивается. Если отсутствие принадлежностей и документов не препятствует использованию, то он не может требовать расторжения договора, но может требовать возмещения убытков, вызванных непредставлением документов.

Арендодатель обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии, поскольку, как правило, на практике по ДА предоставляется имущество уже бывшее в употреблении, то арендодатель должен предупредить арендатора о скрытых недостатках, о которых ему известно, и о степени износа имущества либо о степени износа его основных частей. При передаче имущество нужно составлять передаточный акт или иной письменный документ, подтверждающий факт передачи. В нем необходимо указывать все недостатки, которые были выявлены при передаче имущества.

Арендодатель не отвечает за те недостатки, которые:

1. Были оговорены в передаточном акте;

2. Которые не были оговорены, но были заранее известны арендатору;

3. Которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или при проверке его исправности на момент заключения договора или передачи имущества;

Во всех других случаях арендодатель отвечает за выявленные недостатки, включая и те из них, о которых он и сам не знал в момент заключения договора.

Последствие передачи имущества с недостатками зависит от их характера: те недостатки, которые не влияют на использование имущества, не влекут ответственности арендодателя. Их значение только в том, что их фиксация необходима для последующего возврата имущества. При обнаружении недостатков и которые препятствуют использованию, и арендодатель за них отвечает, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения собственных расходов на их устранение. В последнем случае арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов из арендной платы, но с предварительным письменным уведомлением арендодателя.

Целесообразно поступать следующим образом:

1. При выявлении недостатка составить «дефектную» ведомость

2. На основании этого документа составить смету расходов;

3. Приобщить эти акты к письменному извещению арендодателя и направить ему это извещение, указав срок для ответа;

Если арендодатель промолчал – дал согласие.

Арендатор может потребовать досрочного расторжения договора. В любом из вышеперечисленных случаев арендатор должен письменно уведомлять арендодателя. Это облегчает процесс доказывания, арендодатель вправе в этом случае без промедления либо заменить некачественное арендуемое имущество аналогичным либо своевременно безвозмездно устранить недостатки. В этом случае арендатор уже не может требовать досрочного расторжения договора..

Возмещение расходов на устранение недостатков не исключает возможность для арендатора потребовать и взыскания упущенной выгоды. В любом случае в период устранения недостатков арендная плата взысканию не подлежит.

Арендодатель обязан своевременно производить капитальный ремонт. Капитальный ремонт – такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендуемого имущества, без которого оно не может быть использовано по назначению. Например, для недвижимости – замена оборудования.

По общему правилу капитальный ремонт – обязанность арендодателя, т.к он собственник имущества и несет бремя содержания. Но нормы ст.616 ГК позволяет возложить эту обязанность на арендатора. Если сроки кап ремонта не установлены, то мере неотложной необходимости в разумный срок. Если арендодатель не исполняет своевременно эту обязанность, то арендатор по своему выбору вправе:

1. Самостоятельно произвести кап ремонт и затем либо взыскать с арендодателя сумму или удержать эту сумму из состава арендной платы. Должны быть соблюдены те же правила, что и при обнаружении недостатков.

2. Потребовать уменьшения суммы арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Если арендатор на период кап ремонта был лишен возможности пользоваться арендуемым имуществом и арендодатель не предоставил ему другое имущество аналогичное, то арендная плата за этот период не взыскивается.

Обязанности арендатора

1. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условием договора. Если договором не был установлен режим использования, то арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Назначение имущества определяется его функциональными признаками и характеристиками.

Арендатор обязан лично пользоваться арендуемым имуществом. Если арендатор хочет передать право пользование другому лицу по договору субаренды либо желает уступить право пользование (перенайм), или желает передать по договору ссуды, или иным способом распорядиться правом пользования он обязан получить письменное согласие арендодателя (ч.2 ст.615). Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой способ распоряжения, предусмотренный п.2 ст.615 в отношении неопределенного круга третьих лиц, путем указания в самом договоре (априорное согласие). Если такого условия в договоре нет, то арендатор обязан каждый раз испрашивать письменного согласия арендодателя, что может повлечь изменения условий договора. Если он намерен передать имущество в субаренду другому лицу, то арендодатель вправе ставить вопрос о увеличении арендной платы. Если априорное согласие было получено, то договор субаренды заключается в той же форме, что и договор аренды и на тот же срок. Если основной договор заключен с неопределенным сроком, то и субаренда так же. «Арендатор не может передать субарендатору прав больше, чем имеет сам» - он предоставляет возможность пользоваться имуществом в том же объеме. А размер арендной платы, то он не зависит от основного договора. При этом договор субаренды недвижимого имущества не подлежит гос регистрации, поскольку дополнительных обременений в отношении арендуемого имущества со стороны субарендатора не возникает. Перенайм –замена арендатора другим лицом. Т.е если личность арендатора имеет значение для арендодателя, то требуется его согласие.

В силу п.5 ст.614 ГК арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы, но не более чем за 2 периода подряд. Данная форма является диспозитивной.

3. По окончанию действия срока договора, а если он не предусмотрен, то по первому требованию, арендатор обязан вернуть тоже самое имущество в том же виде. Если имущество своевременно не возвращается, то продолжает взыскиваться арендная плата. Если договором была предусмотрена неустойка за несвоевременным возврат, то она приобретает характер штрафной неустойки. Если договором был предусмотрен срок для возврата имущества и по истечении данного срока арендатор продолжает им пользоваться без возражений арендодателя, то договор пролонгируется.