68. Договор имущественного найма – аренда - плоды.

- договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить. Во всех системах права - двусторонний, возмездный и консенсуальный. Предметом договора может быть любое овеществленное движимое или недвижимое имущество.

!!! Предметом м.б. “нетипичные объекты аренды” – услуги связи, или например крыша сдается в наем для рекламы ( и чаще всего это возмездное оказание услуг)

КС:

Источник - в основном ГК (ФГК; ГГУ; Швейц.Обязательственный закон).

1. ГГУ: Деление на имущественный найм и аренду в зависимости от предмета.

   1. - найма - наймодатель обязуется предоставить нанимателю пользование сданной внаем вещью на срок найма.

   2. - аренды - арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным имуществом и потребление приносимых им плодов, если последние согласно с представлениями о надлежащем ведении хозяйства должны рассматриваться в качестве дохода от такого имущества.

• при отсутствии специальных предписаний к правам и обязанностям по аренде применяются нормы, регулирующие найм.

АС

В Англии правовое содержание договора имущественного найма стало предметом регулирования, вошедшего в Закон о поставке товаров и услуг 1982 года (Supply of Goods and Services Act).

США – ЕТК

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Ответственность наймодателя:

ДА: недостатки (и явные и скрытые), проявившиеся в процессе эксплуатации имущества, — исключающие или существенно препятствующие нормальному, либо установленному по договору использованию.

НЕТ: явные и скрытые недостатки, о которых не мог знать в момент заключения договора + если наниматель при заключении договора знал о недостатках.

• ФРГ – есть косяк – не платишь, пока не пригодна.

НАЙМОДАТЕЛЬ	НАНИМАТЕЛЬ
А. поддержание вещи в состоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования (ФГК; ГГУ; ШОЗ). -> устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт.	Проведение мелкого текущего ремонта Наниматель может сам устранить недостаток и потребовать возмещения расходов. Если наниматель знал о недостатке вещи при заключении договора, то он лишается такого права.
Б. обеспечить нанимателю в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью. Он обязан принять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями использованию объекта.	Пользоваться имуществом как «хороший хозяин». Отсюда - эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением вещи, а также правилами ее технического использования. ИНАЧЕ - наймодатель может требовать расторжения. Наниматель не отвечает за естественный износ.
ПРЕДПРИНИМ ДЕЯТ-ТЬ + Англия = подразумеваемое существенное условие, что имущество, сдаваемое внаем по договору, имеет удовлетворительное (satisfactory) качество (т.е. соответствующее стандарту).	Немедленно известить наймодателя о всех дефектах, обнаруженных при использовании вещи. ФРГ- если наймодатель не может устранить недостатки, поскольку ему не поступило о них сообщение от нанимателя, наниматель не вправе требовать от наймодателя освобождения от внесения наемной платы или требовать ее соразмерного уменьшения за время, когда имущество было непригодно к использованию и не может требовать возмещения убытков.
По англ.закону любое право, обязанность или ответственность, вытекающие из договора им/найма могут быть изменены или исключены прямым соглашением сторон или в силу сложившейся между ними деловой практики или в силу обычая. Любое условие, которое не было отдельно согласовано между сторонами договора, - несправедливое и не имеет юр.силы.	Неотделимые улучшения без согласия наймодателя - не подлежат возмещению, если иное не предусмотрено. с согласия - право на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые улучшения- собственность нанимателя.
	Наемная платя в согласованные сроки. Нет сроков - законом или обычаем. не освобождается от внесения платы, если причины личного характера мешают ему осуществить принадлежащее право пользования. Неплатеж - основание для наймодателем расторжения договора.
	Возвращение вещи наймодателю по окончании срока действия договора. В таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. не несет ответственность за ухудшение во время эксплуатации, если докажет, что наступило без вины.

СУБАРЕНДА

Во Франции и АА - принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма при отсутствии прямого запрещения в законе или договоре. Наниматель несет свои прежние обязанности перед наймодателем и ответственность за эксплуатацию имущества 3 лицом. В ФРГ - лишь с согласия наймодателя, но даже в случае разрешения наниматель несет ответственность за вину третьего лица при использовании имущества.

ПРЕКРАЩЕНИЕ - с истечением срока, на который он был заключен.

- если по истечении срока наниматель при отсутствии возражений продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок (ФГК; ГТУ), если в течение двух недель одна из сторон договора не заявит другой стороне об ином решении.

- гибель имущества, при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон. - не прекращается в случае смерти наймодателя. Однако, если наниматель - ЮЛ, такой договор может быть прекращен при ликвидации этого предприятия и объявлении конкурса над его имуществом.

- смена собственника сданного внаем имущества - НЕТ. Праву нанимателя сообщается так называемое «право следования».