20. Управление рисками на стадии разработки проектами.

Управление рисками проекта - деятельность, направ­ленная на оптимизацию взаимодействия проекта с внешней средой в целях минимизации отклонений проекта от ранее поставленных целей. Риск — это потенциальная возможность наступления события, являюще­гося причиной воздействия на проект, приводящего к отклонениям от ранее поставленных целей, принятых решений. Риски возникают на границе проекта с внешней средой. Факторы риска всегда располагают­ся за рамками проекта, даже если само негативное событие проявляется внутри проекта. В фазе разработки проекта управление рисками подразумевает выявле­ние факторов риска, их анализ и количественную оценку, а затем постро­ение управляющих моделей, таких, как дерево рисков и дерево решений. В ходе анализа рисков используются такие методы, как:

• метод анализа чувствительности (заключается в исследовании изменений интегральных показателей эффективности проекта, (ЧДД, ВНД, срок окупаемости и др.) в зависимости от изменения отдельных параметров. К таким параметрам, в частности, относятся:инвестиционные затраты;объем производства;издержки производства;процент за кредит; индексы цен или индексы инфляции;задержки платежей;длительность расчетного периода.

• метод Монте-Карло (применение метода требует использования специальных математических, в то время, как метод сценариев может быть реализован даже при помощи обыкновенного калькулятора.Представляет собой “воссоединение” методов анализа чувствительности и анализа сценариев (предполагает разработку нескольких сценариев развития проекта и их сравнительную оценку. Рассчитываются пессимистический сценарий возможного изменения переменных, оптимистический и наиболее вероятный вариант) на базе теории вероятностей)

• метод формализованных сценариев ( хз)

• метод экспертной оценки рисков (применяется в случае отсутствия или недостаточного объема исходной инф-и и состоит в привлечении экспертов для оценки рисков)

• метод дерева решений (предполагает пошаговое разветвление процесса реализации проекта с оценкой рисков, затрат, ущерба и выгод)

Затем на основе полученных результатов планируются мероприятия, по­зволяющие снизить выявленные риски и таким образом повысить устой­чивость всего проекта.

21. Метод дисконтирования в процессе обоснования управленческих решений (особенности, возможности использования).

Метод дисконтирования будущих доходов – это способ, используемый для оценки объектов доходной недвижимости на основании будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости. Способ дисконтированных денежных потоков (ДДП) немного более сложен и детален по сравнению со способом капитализации доходов, однако он позволяет оценить объект в случаях, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV = I 1 / (1 + R 1) + I 2 / (1 + R 2) 2 + I 3 / (1 + R 3) 3 + … + I n / (1 + R n) n+ M / (1 + R n)n

, где PV– текущая стоимость;

I 1, I 2, I 3, I n – денежный поток соответствующего периода (n);

M – остаточная стоимость объекта.

R – ставка процента или ставка дисконта за период n;

n – число периодов.

Последовательность применения метода дисконтирования

1. Установление продолжительности получения доходов. В международной оценочной практике средняя величина периода получения доходов 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: а) размер дохода и характер его изменения; б) периодичность получения дохода; в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4 Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.

5 Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6 Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

При оценке способом дисконтированных денежных потоков инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Сравнение различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием различных показателей, к которым относятся:

• чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект;

• индекс доходности (ИД);

• внутренняя норма доходности (ВНД);

• срок окупаемости;

• другие показатели, отражающие интересы участников или специфику проекта.

При использовании показателей  для сравнения различных инвестиционных проектов (вариантов проекта) они должны быть приведены к сопоставимому виду.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами.

Если в течение расчетного периода не происходит инфляционного изменения цен или расчет производится в базовых ценах, то величина ЧДД для постоянной нормы дисконта вычисляется по  формуле:

где P_t – результаты, достигаемые на t – ом шаге расчета;

З_t – затраты, осуществляемые на том же шаге;

T – горизонт расчета (равный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта*).

Э_t = (Pt-Зt) – эффект, достигаемый на T - ом шаге.

Если  ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если инвестиционный проект будет осуществлён при отрицательном ЧДД. Инвестор понесёт убытки, т.е. проект неэффективен.

На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения ЧДД. Для этого из состава З_t исключают капитальные вложения и обозначают через:

К_t – капиталовложения на t-ом шаге;

К – сумму дисконтированных капиталовложений, т.е.

З⁺_t – затраты на t-ом шаге при условии, что в них не входят капиталовложения.

Тогда формула для ЧДД записывается в виде

и выражает разницу между суммой приведенных эффектов и приведенной к тому же моменту времени величиной капитальных вложений (К).

Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений

Индекс доходности тесно связан с ЧДД. Он строится из тех же элементов и его значение связано со значением ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД > 1 и наоборот. Если ИД >1, проект эффективен, если ИД<1 – неэффективен.

Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой ту норму дисконта (Е_ВН), при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

Иными словами, Е_ВН (ВНД) является решением уравнения

Если расчет ЧДД инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

В случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы на капитал, инвестиции в данный инвестиционный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.

Если сравнение альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов (вариантов проекта) по ЧДД и ВНД приводят к противоположным результатам, предпочтение следует отдавать ЧДД.

Срок окупаемости – минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами, это – период (измеряется в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным суммарными результатами его осуществления.

Результаты и затраты, связанные с осуществлением проекта, можно вычислять с дисконтированием или без него. Соответственно, получится два различных срока окупаемости.

Срок окупаемости рекомендуется определять с использованием дисконтирования.

Наряду с перечисленными критериями в ряде случаев возможно использование и ряда других: интегральной эффективности затрат, точки безубыточности, простой нормы прибыли, капиталоотдачи и т.д. Для применения каждого из них необходимо ясное представление о том, какой вопрос экономической оценки проекта решается с его использованием и как осуществляется выбор решения.