4.2. Договор обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилыхпомещений—это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязует­ся передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помеще­ние другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение. Обмен жилых помещений между их собственниками (гражданами или юридическими лицами) производит­ся не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены, хотя и с учетом специфики предмета обмена.

Нормы, регулирующие обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, содержатся в ст. 72—75 ЖК. В качестве сто­роны в договоре обмена таких жилых помещений выступает только на­ниматель. Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодате­лем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обмен в письменной форме.

Проживающие совместно с нанимателем чл ены его семьи вправе тре­бовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Участниками договора обмена жилых помещений могут быть не­сколько нанимателей, т.е. договор обмена может быть и двусторонним, имногосторонним.

Обмениваемые жилые помещения могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Феде­рации.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социаль­ного найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осу­ществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жи­лом помещении (ст. 72ЖК).

В соответствии со ст. 74 ЖК договор об обмене жилыми помещени-ямизаключаетсявписьменнойформепутемсоставленияодногодокумен-та, подписанного соответствующими нанимателями.

Указанный договор представляется нанимателями, его заключив­шими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены дого-

воры социального найма обмениваемых жилых помещений, для по­лучения согласия на осуществление обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого най­модателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются осно­ванием расторжения ранее заключенных и одновременного заключе­ния новых договоров социального найма.

Статья 73 ЖК предусматривает случаи, в которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Действующим законодательством не предусмотрен обмен жилыми помещениями между нанимателями и собственниками жилых поме­щений, между нанимателями жилых помещений по договорам соци­ального и коммерческого найма, между нанимателями жилых поме­щений по договорам коммерческого найма, а также прямо запрещен обменжилого помещения, занимаемого подоговорунаймаспециализи­рованного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК), из чего следует, что все перечисленные виды обмена производиться не могут. К тому же обмен жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, противоречил бы природе отношений, складывающихся при заключе­нии таких договоров между нанимателем и наймодателем.