- •Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие
- •1.1. Понятие недвижимости
- •1.2. Место рынка недвижимости в рыночной экономике и его функции
- •Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
- •1.3. Специфические черты и структура рынка недвижимости
- •1.4. Участники рынка недвижимости
- •Глава 2. Цели и принципы оценки недвижимости
- •2.2. Принципы оценки недвижимости
- •Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене
- •Нормативные стоимости в оценке недвижимости
- •Факторы, влияющие на величину стоимости
- •2.5. Процесс оценки недвижимости и его этапы Процесс оценки и возникающие проблемы
- •Глава 3. Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •3.1. Необходимость и суть анализа нэи
- •3.2. Факторы, определяющие нэи
- •3.3. Критерии нэи
- •Физическая осуществимость
- •Финансовая обоснованность
- •Максимальная продуктивность
- •3.4. Варианты анализа нэи земельного участка
- •3.5. Методы проведения анализа нэи
- •Глава 4. Затратный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Общая характеристика затратного подхода
- •4.2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
- •Структура сметной стоимости нового строительства
- •Полные затраты застройщика
- •4.3. Оценка износа в затратном подходе
- •4.4. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Глава 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.3. Сбор информации и проверка ее достоверности
- •5.4. Выбор единиц сравнения, элементы сравнения и виды корректировок
- •5.5. Методы проведения корректировок Процесс проведения корректировок
- •Глава 6. Доходный подход к оценке недвижимости
- •6. 1. Общая характеристика доходного подхода
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов в стоимость
- •6.2. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
- •Бюджет доходов и расходов
- •6.3. Ставки капитализации
- •Коэффициенты, используемые в оценке недвижимости
- •Глава 7. Пример оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости
- •Характеристика земельного участка
- •Характеристика земельного участка
- •Характеристика здания
- •Характеристика здания
- •Износ и устаревание
- •Местоположение Объекта оценки
- •Описание локального положения
- •7.2. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода
- •Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок
- •Расчет восстановительной стоимости улучшений
- •Расчет стоимости земельного участка для каждого из помещений
- •Определение относительной поправки на объем
- •Расчет величины прибыли предпринимателя
- •Параметры оцениваемых помещений
- •Расчет восстановительной стоимости здания
- •Расчет восстановительной стоимости помещений
- •Расчет величины накопленного износа
- •Определение физического износа здания
- •Расчет рыночной стоимости улучшений
- •Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки
- •7.3. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода Порядок расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж
- •Выбор объектов-аналогов
- •Определение корректировок и порядок их внесения
- •Расчет рыночной стоимости оцениваемых помещений методом сравнения продаж
- •Определение величин поправок
- •7.4. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода Порядок расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации
- •Определение размера рыночного уровня ставок арендной платы и условий аренды
- •Расчет рыночной ставки арендной платы
- •Определение поправки на наличие банковского хранилища
- •Определение потенциального валового дохода.
- •Определение действительного валового дохода.
- •Расчет действительного валового дохода
- •Определение чистого операционного дохода
- •Операционные расходы (Eо) включают следующие статьи:
- •Определение ставки капитализации
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Расчет рыночной стоимости Объекта оценки
- •Согласование результатов оценки и расчет итоговой рыночной стоимости
- •29 948 000 ( Двадцать девять миллионов девятьсот сорок восемь тысяч ) рублей.
Расчет рыночной стоимости оцениваемых помещений методом сравнения продаж
Группы элементов сравнения |
Элементы группы сравнения [ед. изм.] |
Оцениваемый объект |
Объекты-аналоги |
||
№1 |
№2 |
№3 |
|||
Источник информации |
|
- |
http://www.incom-realty.ru/sale-realty/commercesell/ |
http://www.incom-realty.ru/sale-realty/commercesell/ |
http://www.incom-realty.ru/sale-realty/commercesell/ |
Цена предложения с учетом НДС |
[руб] |
|
18 000 000 |
19 630 000 |
40 000 000 |
Цена предложения без учета НДС |
[руб] |
|
15 254 237 |
16 635 593 |
33 898 305 |
Общая площадь |
[кв. м] |
|
122 |
121 |
367 |
Цена предложения 1 кв. м, без учета НДС |
[руб./кв. м] |
|
125 035 |
137 484 |
92 366 |
Корректировка на торг покупателя и продавца |
[%] |
|
-10% |
-10% |
-10% |
Скорректированная стоимость |
[руб./кв. м] |
|
112 532 |
123 736 |
83 129 |
Качество прав |
Вид права на здания |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Корректировка, [%] |
|
0% |
0% |
0% |
|
Вид права на земельный участок |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
|
Корректировка, [%] |
|
0% |
0% |
0% |
|
Корректировка на качество прав |
[%] |
|
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость |
[руб./кв. м] |
|
112 532 |
123 736 |
83 129 |
Условия финансирования |
Способ платежа |
Типичный |
Типичный |
Типичный |
Типичный |
Корректировка |
[%] |
|
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость |
[руб./кв. м] |
|
112 532 |
123 736 |
83 129 |
Условия предложения |
Безразмерно |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Типичные |
Корректировка |
[%] |
|
0% |
0% |
0% |
Скорректированная стоимость |
[руб./кв. м] |
|
112 532 |
123 736 |
83 129 |
Условия рынка |
Изменение цен во времени (дата предложения) |
февраль 2012 |
февраль 2012 |
февраль 2012 |
февраль 2012 |
Корректировка |
[%] |
0% |
0% |
0% |
0% |
Итого скорректированная стоимость после внесения последовательных корректировок |
[руб./кв. м] |
|
112 532 |
123 736 |
83 129 |
Месторасположение |
Округ |
ЦАО |
ЦАО |
ЦАО |
ЦАО |
Корректировка, [%] |
|
0% |
0% |
0% |
|
Физические характеристики |
Общая площадь, кв. м |
348,30 |
122,0 |
121,0 |
367,0 |
Корректировка на улучшения, [%] |
|
0% |
0% |
0% |
|
Наличие / отсутствие наземных парковочных мест |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
|
Корректировка, [%] |
|
0% |
0% |
0% |
|
Тип помещения |
помещения |
помещения на 1 этаже жилого дома |
помещения на 1 этаже жилого дома |
помещения на 1 этаже и в подвале жилого дома |
|
Корректировка, [%] |
|
-20% |
-20% |
-10% |
|
Корректировка |
[%] |
|
-20% |
-20% |
-10% |
Корректировка |
[%] |
|
0% |
0% |
0% |
Внутреннее состояние |
Безразмерно |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Корректировка |
[руб./кв. м] |
|
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Наличие коммуникаций |
Безразмерно |
Все коммуникации |
Все коммуникации |
Все коммуникации |
Все коммуникации |
Корректировка |
[руб./кв. м] |
|
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Итоговая величина относительных корректировок |
[%] |
|
-20,0% |
-20,0% |
0,0% |
Итоговая величина относительных корректировок |
[руб./кв. м] |
|
0 |
0 |
0 |
Итого скорректированная стоимость после внесения относительных корректировок |
|
|
90 026 |
98 989 |
83 129 |
Количество поправок |
|
|
2 |
2 |
2 |
Общая валовая коррекция |
|
|
0,33 |
0,33 |
0,33 |
Стоимость Объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж |
[руб./кв. м] |
90 715 |
|||
Стоимость Объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж |
[руб.] |
31 596 000 |
|||
Таблица 7.14.