7.3. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода Порядок расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах имеющих отношение к объектам сравнимой полезности

• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице

• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами, сравнение с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых

• приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Выбор объектов-аналогов

В результате анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено 3 предложения, наиболее схожие с оцениваемыми офисными зданиями. Описание объектов-аналогов представлено в таблице ниже. В качестве единицы сравнения оцениваемых офисных зданий и аналогов мы использовали единицу площади равную 1 кв.м общей площади по данным БТИ.

Определение корректировок и порядок их внесения

Для того чтобы определить среднюю рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектом оценки. При этом корректировки вносятся таким образом, чтобы определить, какова была бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и объект оценки.

Для объектов недвижимого имущества основными ценообразующими параметрами (параметрами, которые формируют и влияют на рыночную стоимость объекта) являются следующие факторы:

• корректировка на торг;

• корректировка на качество прав;

• корректировка на условия финансирования;

• корректировка на условия предложения

• корректировка на условия рынка;

• корректировка на местоположение;

• корректировка на площадь;

• корректировка на тип помещения;

• корректировка на текущее использование;

• корректировка на внутреннее состояние.

В процессе анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж представлен в таблице 7.13.

Внесение корректировок

Корректировка на торг

Согласно исследованию рынка недвижимости Москвы, проведенного компанией RRG по итогам 2011 г. (http://www.r-r-g.ru/files/analytics/rrg_year_summary_2011.rar), цены сделок продаже коммерческой недвижимости выросли, при этом, если в 2010 году наблюдались существенные дисконты в 20-30%, то в 2011 скидки, как правило, не превышали 10%.

Корректировка на передаваемые права

Оцениваемый объект будет передаваться в аренду, так же, как и подобранные сопоставимые объекты, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.

Корректировка на условия финансирования сделки

Запрашиваемая ставка аренды за объекты аналоги, подразумевает под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается консультациями с продавцами и их агентами. Поэтому корректировка не вводилась.

Корректировка на условия предложения

Условия предложения сопоставимых объектов рыночные, т.е. собственники не были ограничены в сроках, между сторонами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на дату предложения

Дата предложения Объектов-аналогов совпадает с датой оценки. Введение корректировки не требуется.

Корректировка на местоположение

При расчете данной корректировки принимаются во внимание, как правило, следующие характеристики:

• месторасположение объекта в конкретном районе (округе);

• удаленность от центра в соотношении с оцениваемым объектом;

• удаленность объекта от ближайших транспортных магистралей (подъездные дороги).

Все отобранные объекты-аналоги расположены аналогично оцениваемому объекту, поэтому корректировка на местоположение не вносилась.

Корректировка на площадь

Площади объектов находятся на едином уровне, что не потребовало внесения данной корректировки.

Корректировка на состояние здания

Объекты находятся в сравнимом состоянии, корректировка не требуется.

Корректировка на размещение на этаже

Помещения в 1 и 2 аналогах расположены на 1 этаже, в 3-м аналоге – на 1 этаже и в подвале, как и в оцениваемом объекте.

Расчет корректировки по стоимости площадей на разных этажах проведен в таблице ниже на основании метода парного сравнения продаж. Данный метод позволяет определить стоимость единственного фактора, которым разнятся объекты при условии равенства остальных факторов при сравнении их цен реализации.

Для определения величины поправки на наличие подвальных помещений у объекта оценки, рассматривались парные продажи. Сравнивались следующие аналоги, приведенные в таблице 7.14.

Таблица 7.13