4.4. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Отдельно земельный участок может оцениваться для целей:

• налогообложения недвижимого имущества;

• определения размеров компенсаций за отчуждение земли;

• уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений;

• определения размеров арендной платы;

• оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе.

Схема 4.2. Срок жизни объекта

Существует шесть основных методов оценки земли:

1. Метод соотнесения (аллокации).

2. Метод извлечения (экстракции).

3. Метод застройки или развития (освоения).

4. Метод остатка для земли.

5. Метод капитализации земельной ренты.

6. Метод сопоставимых продаж.

1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой не­движимости между двумя основными частями — землей и улучшения­ми. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распре­деляется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цены продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка. Метод дает хороший результат, когда доля улучше­ний в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.

3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть реко­мендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые уча­стки. Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый соб­ственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов. Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством зем­ли, другие — местными правилами, определяющими порядок разбив­ки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, по­несенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской от­ветственности, по закладным, комиссия за финансирование. Проводит­ся расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. По­добная деятельность требует дополнительных затрат, которые включа­ют расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издерж­ки. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распреде­лить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (NOT), относимый к участку, капитали­зируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.

5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи зем­ли в аренду капитализируются для получения стоимости земли. Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в арен­ду по рыночным ставкам.

6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопостав­лении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максималь­но приближенным к дате оценки.

Рассмотрим подробнее применение этого метода.

1. Организация информации. Информация может быть организо­вана следующим образом:

а) характеристики сопоставимого участка земли:

местоположение, размеры, зонирование, форма, топография, доступ, обзор, полезность, сервитуты;

б) рыночная зона (район охвата);

в) степень ликвидности — подходит ли недвижимость для прода­жи и какой период времени потребуется для реализации участка.

2. Единицы сравнения. Оцениваемые и сопоставимые объекты час­то различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении не­обходимо привести их к «общему знаменателю».

В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:

цена за 1 м²; цена за 1 га; цена за линейный или фронтальный метр; цена за лот или участок.

3. Внесение корректировок по элементам сравнения. Чтобы сопос­тавимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необхо­димо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректи­ровки следует вносить в определенной последовательности:

1. Переданные права на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Рыночные условия, дата продажи.

5. Физические характеристики:

местоположение, размер, форма, топография, доступ, зонирование, обзор, полезность.

Корректировки 1—4 вводятся последовательно.

Корректировки на физические характеристики участка делаются одновременно, суммированием. Более подробно этот вопрос рассмотрен при описании сравнительного подхода.

Основное, что нужно помнить при внесении поправок, — неблагоприятные элементы сопоставимой недвижимости ведут к плю­совой поправке в процессе сравнения, и все корректировки проводятся от объекта сравнения к оцениваемому объекту.